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SNEL11 valorizou 47,53% no vp/cota, de R$ 7,90 para R$ 11,65, de dez/24 a nov/25. IRIM11 cresceu 1.767% no PL, de R$ 159 mi para R$ 2,96 bi, seguido por RBRX11 com +413%, conforme informes da CVM.
A Pátria adiciona R$ 8 bilhões com 12 FIIs da RBR, incluindo R$ 5 bilhões em fundos de papel como RBRR11 e RBRY11. Maior gestora do Brasil com R$ 38 bilhões em 32 FIIs, planeja consolidar para 10-15 fundos sem mudanças operacionais imediatas para cotistas.
Três fundos de papel (CPTS11 com yield de 14,4%, KNSC11 e MCCI11 com >13,4% e desconto de 7%), dois multiestratégia (BTHF11 com 13% e patrimônio de R$ 2,09 bilhões) e dois de tijolo (HGRE11 com DY anualizado de 27%) dividem liderança com duas indicações cada. IFIX subiu 1,86% em novembro.
Gabriel Porto aloca 50-55% do patrimônio em FIIs, reduzindo papel de 40% para 25-30% e migrando para tijolo em logística (BTLG11, HGLG11, LVBI11), shoppings (XPML11, HSML11) e renda urbana (TRXF11, HGRU11) rumo a 2025.
IFIX subiu 0,12% em outubro, carteira Itaú 0,10%. Inalterada para novembro 2025 com 12 FIIs, DY projetado 10,45% (+2,92 pp sobre IPCA+ 2035), 40% papel (KNHF11 10%, KNIP11 10%) e 60% tijolo.
Sidney Angulo, com portfólio acima de 300.000 m², compara FII de tijolo a imóvel picado, com um cotista, um voto em assembleias. Diferencie de FIIs de papel (CRIs), reinvista dividendos contra inflação, pense em ciclos de 5 a 15 anos e compre na baixa como outubro de 2022 a fevereiro de 2023.
Com Selic a 15%, IFIX acumula alta de 14,8% em 2025, antecipando cortes de março de 2026 até 12%. Estudo XP de 5/11/2025 mostra: entrar em FIIs 4-12 meses antes rendeu CDI +6,0% a +8,8%, contra CDI +2,8% para quem esperou.
BRCO11 lidera com 5 recomendações de XP, Genial, Itaú BBA e BTG Pactual, graças a 12 imóveis e inquilinos como Natura. BTLG11 (venda de R$ 557 mi), PVBI11 (P/VP 0,68) e KNSC11 (yield 13,7%) empatam com 4 indicações cada, em Selic de 15% e IFIX +0,12%.
Vacância nacional abaixo de 8% impulsiona FIIs logísticos, com valorização média de 18% em 2025. Comprar galpões maduros rende cap rates de 10-11% e retornos de 25-30% em 3 anos; desenvolvimento custa R$ 2.200-2.400/m².
O Boletim Focus de 3 de novembro projeta Selic em 15% para fim de 2025 pela 19ª semana consecutiva e IPCA em 4,55%. IFIX fecha outubro em 3.593 pontos com alta de 15,32% no ano, impulsionado por Selic futura de 12,25% em 2026 e juro real NTN-B 2035 em 7,41%.
Em novembro de 2025, com Selic em baixa, FIIs de papel valorizam mais no curto prazo que os de tijolo pela atualização instantânea do VP, descontos maiores e CDI atrativo. Tijolo ganha no longo prazo com aluguéis crescentes e reavaliações anuais.
Mesmo com Selic elevada, galpões logísticos têm vacância abaixo de 4%, contra 12-15% de equilíbrio, e preços de locação subindo após R$ 18-20/m² estagnados por uma década. Brasil conta com 28 milhões m² ante 100 milhões no México; FIIs negociam a P/VP médio de 0,74, com Cajamar como premium.