Mesmo com a taxa Selic em patamares elevados, o mercado de galpões logísticos no Brasil vive um momento de forte aquecimento, com alta absorção de espaços e vacância em mínimas históricas. Para o investidor de FIIs logísticos, essa dinâmica positiva do mercado físico se traduz em um cenário de bons fundamentos. O que está por trás desse movimento e onde podem estar as futuras oportunidades e riscos?
Em uma análise recente no programa Liga de FIIs, Giancarlo Nicastro, CEO da SiiLA Brasil, e o professor Baroni, especialista no setor, trouxeram dados que ajudam a entender o atual otimismo. O crescimento é estrutural e tem uma longa avenida pela frente.
O motor do crescimento: por que a logística não para?
Segundo Nicastro, o mercado brasileiro de galpões de padrão internacional é relativamente novo, tendo começado a se desenvolver a partir de 2008. A grande virada veio com a mudança no perfil de consumo, acelerada pela pandemia, que transformou a logística de um mero custo de armazenagem para uma peça-chave na eficiência dos negócios.
A demanda por entregas mais rápidas e baratas, impulsionada pelo e-commerce, encontrou um estoque de imóveis defasado. O resultado é um desequilíbrio: a oferta de galpões modernos não acompanha a velocidade da demanda.
Para se ter uma ideia da oportunidade, o Brasil possui cerca de 28 milhões de metros quadrados em condomínios logísticos. Em comparação, o México, um mercado mais próximo da nossa realidade do que os Estados Unidos, já ultrapassa os 100 milhões de metros quadrados. Essa diferença mostra o potencial de crescimento reprimido no país.
A visão do especialista
Um dos pontos mais interessantes destacados por Giancarlo Nicastro é a recuperação dos preços de locação. Por quase uma década, o valor do aluguel logístico no Brasil ficou estagnado na faixa de R$ 18 a R$ 20 por metro quadrado, enquanto custos de terreno e construção subiam.
Com a vacância em diversas regiões caindo para níveis abaixo de 4% (bem distante da taxa de equilíbrio de mercado, que fica entre 12% e 15%), os proprietários ganharam poder de negociação. "O preço ele sobe quando você desequilibra oferta e demanda", explica Nicastro. Para o investidor, isso significa um potencial real de aumento nos dividendos, algo que ficou represado por anos.
Mesmo com esses fundamentos robustos, muitos FIIs do setor ainda negociam com desconto. Nicastro citou um P/VP (preço sobre valor patrimonial) médio de 0,74 para o segmento, um número que ele considera difícil de justificar diante da qualidade dos portfólios.
Cajamar é a Faria Lima dos FIIs logísticos?
Quando questionado sobre qual seria a região "super premium" da logística, análoga à Faria Lima para os escritórios, Nicastro aponta para Cajamar (SP). A razão é a alta concentração de ativos de altíssima qualidade (padrão A+), que atraem os maiores inquilinos do mercado.
De forma mais ampla, a regra de ouro para um ativo logístico de baixo risco é sua localização: tudo que estiver em um raio de até 60 km de grandes centros consumidores, como São Paulo, tende a ser mais resiliente.
Nesse quesito, o professor Baroni reforça uma boa notícia para os cotistas. Os FIIs, em geral, possuem portfólios com qualidade superior à média do mercado, pois buscam ativamente os melhores imóveis, com bons inquilinos e contratos sólidos.
O alerta sobre Extrema e a reforma tributária
Um ponto polêmico levantado foi o futuro da região de Extrema (MG), um polo que cresceu maciçamente com base em incentivos fiscais. Com a reforma tributária, que prevê o fim da guerra fiscal entre estados, esse atrativo tende a desaparecer.
Nicastro traça um paralelo preocupante com Alphaville, que viu sua vacância de escritórios disparar quando os incentivos de ISS acabaram. Para ele, Extrema enfrenta problemas estruturais, como falta de mão de obra e infraestrutura rodoviária inferior a outras regiões, como São José dos Campos. "Nos próximos 5 a 10 anos, Extrema vai sofrer muito", opina.
Baroni, por sua vez, adota uma visão mais moderada, sugerindo que os gestores de FIIs com alta exposição na região devem, gradualmente, reduzir suas posições ao longo dos anos.
O setor logístico brasileiro apresenta uma combinação rara de fundamentos sólidos e grande potencial de crescimento. A baixa vacância e a demanda aquecida sustentam a valorização dos aluguéis. A análise detalhada de cada ativo, sua microrregião e seus riscos, nunca foi tão importante para o investidor.
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