O Boletim Focus desta semana, divulgado em 3 de novembro de 2025, trouxe um cenário familiar para o investidor brasileiro: a projeção da taxa Selic para o fim do ano travada em 15%. Para o cotista de fundos imobiliários (FIIs), essa estabilidade pode parecer um freio, mas os detalhes do relatório e do mercado contam uma história mais otimista para quem sabe onde olhar.
A Selic em 15%: a paciência do Banco Central brasileiro
Pela 19ª semana consecutiva, o mercado financeiro projeta que a taxa básica de juros do Brasil encerrará 2025 em 15% ao ano. Essa insistência reflete a postura firme do Comitê de Política Monetária (Copom), que, em sua última decisão, manteve a Selic nesse patamar e reforçou a necessidade de cautela por um "período bastante prolongado".
Quem acompanha o mercado há alguns anos reconhece essa estratégia. O Banco Central está em "piloto automático", como definem economistas, para garantir que a inflação não apenas caia, mas permaneça baixa. A última coisa que a autoridade monetária quer é ter que "arremeter o avião" - ou seja, cortar os juros cedo demais e ser forçado a subi-los novamente, o que geraria uma enorme perda de credibilidade.
Inflação cede, mas por que os juros não caem?
O mesmo Boletim Focus mostrou a sexta queda seguida na projeção de inflação (IPCA) para 2025, que recuou de 4,56% para 4,55%. Este número está a apenas 0,05 ponto percentual do teto da meta, de 4,50%.
Se a inflação está se comportando, por que a Selic não acompanha? A resposta está no horizonte de tempo. O Banco Central olha para a frente, e o efeito de uma mudança nos juros demora de 6 a 18 meses para ser totalmente sentido na economia. A preocupação não é apenas com o número de hoje, mas em garantir que as expectativas futuras estejam firmemente ancoradas na meta de 3%.
O que o Boletim Focus significa para seus FIIs?
À primeira vista, uma Selic a 15% é um forte concorrente para os FIIs. No entanto, o mercado de renda variável, incluindo os FIIs negociados na B3, não precifica apenas o presente, mas principalmente o futuro. E é aí que as boas notícias aparecem.
O IFIX, principal índice de FIIs do Brasil, fechou outubro em 3.593 pontos, acumulando uma alta de 15,32% no ano. Essa performance, mesmo com juros elevados, é explicada por dois fatores:
- Juros Futuros em Queda: O Boletim Focus projeta uma Selic de 12,25% para 2026 e 10,50% para 2027. O mercado antecipa esse movimento, tornando os dividendos dos FIIs mais atraentes em comparação com a renda fixa do futuro.
- Juro Real Longo: Um indicador ainda mais sensível, o rendimento dos títulos do Tesouro atrelados à inflação (NTN-Bs), vem caindo. A taxa da NTN-B para 2035, por exemplo, recuou de patamares próximos a 7,70% para 7,41% no fim de outubro. Essa queda no juro real longo diminui a taxa de desconto usada para avaliar os FIIs, impulsionando o valor de suas cotas.
Cenário para 2026
A estratégia do Banco Central é manter a firmeza agora para colher os frutos depois. A expectativa de economistas é que, com a inflação sob controle, o ciclo de cortes na Selic possa começar em março de 2026.
Para o investidor de FIIs, isso significa que o cenário atual é um teste de paciência. Enquanto a Selic de 15% pressiona as cotações no curto prazo, a tendência de queda dos juros futuros já está sendo precificada. O mercado está olhando além da taxa atual, focando nas projeções de 12,25% para 2026 e 10,50% para 2027, o que sustenta o bom desempenho do IFIX.
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