Poucos nomes no mercado imobiliário brasileiro carregam o peso da experiência como Sidney Angulo. Com um portfólio pessoal que ultrapassa 300.000 m², ele viveu na pele as dores e delícias de ser um grande proprietário de imóveis. Recentemente, ele se tornou um investidor relevante em Fundos Imobiliários (FIIs) e passou a compartilhar seu conhecimento. Reunimos aqui as principais dicas de FIIs extraídas de suas conversas, um guia prático para o investidor brasileiro que deseja construir patrimônio de verdade.
Dica 1: Entenda que FII de tijolo é imóvel "picado"
A primeira lição de Angulo é uma mudança de mentalidade. Para ele, um FII de tijolo não é um código na tela. É um "imóvel picado". Ele usa essa analogia para explicar que, ao comprar uma cota, você se torna dono de uma fração real de um shopping, de um galpão logístico ou de um prédio na Faria Lima.
Essa percepção transforma o investidor de um mero espectador em um sócio. Você passa a ter os mesmos direitos de voto em assembleia que um investidor com milhares de cotas. Como ele mesmo diz, é tão democrático quanto uma eleição: um cotista, um voto.
Dica 2: Tijolo e papel são animais diferentes
Angulo é enfático ao separar FIIs de tijolo (imóveis físicos) de FIIs de papel (dívida imobiliária, como os CRIs). Para ele, são investimentos com naturezas completamente distintas, que o mercado agrupou sob o mesmo nome "Fundo Imobiliário".
- Tijolo: É patrimônio, um bem de raiz. A cota tende a se valorizar no longo prazo junto com o imóvel, e o rendimento vem do aluguel. É uma reserva de valor.
- Papel: É dívida. Você está emprestando dinheiro. O rendimento é maior, mas não há valorização intrínseca do principal. Por isso, Angulo adverte: parte do dividendo generoso de um FII de papel deve ser reinvestida para corrigir a inflação e não corroer seu capital.
Dica 3: Pense em ciclos, não em dias
O mercado imobiliário opera em ciclos longos, que podem durar 5, 10 ou até 15 anos. Angulo critica a ansiedade de quem compra uma cota e espera valorização no dia seguinte. A volatilidade de curto prazo, muitas vezes causada por ruídos políticos ou notícias, é irracional para ativos de tijolo.
Ele cita como exemplo o período entre outubro de 2022 e fevereiro de 2023, quando o mercado caiu por receios diversos. Para ele, foi um dos momentos em que mais comprou cotas. A lógica é simples, o prédio não deixou de existir por causa de uma notícia.
Dica 4: Compre ao som dos canhões, venda ao som dos violinos
Essa é uma das dicas de FIIs mais valiosas. Angulo aplica ao mercado de cotas a mesma lógica que usa para comprar imóveis físicos: ele gosta das "encrencas". Quando um fundo enfrenta a saída de um inquilino relevante, por exemplo, muitos investidores entram em pânico e vendem suas cotas, derrubando o preço.
Para Angulo, esse é o momento da oportunidade. Enquanto os "apavorados" vendem, um gestor profissional já está trabalhando para encontrar um novo locatário. Comprar nesses momentos de estresse permite adquirir ativos de qualidade com desconto, potencializando os ganhos futuros.
Dica 5: A disciplina de reinvestir é o motor do patrimônio
Seja em FIIs de tijolo ou de papel, a disciplina de reinvestir os dividendos recebidos é o que verdadeiramente constrói riqueza. Ele chama atenção para o poder do tempo e dos juros compostos trabalhando a seu favor.
A ideia é usar a renda gerada pelos seus "imóveis picados" para comprar mais "pedaços" de imóveis, criando um ciclo virtuoso de crescimento. É um plano de vida, não um esquema para enriquecer da noite para o dia.
Dica 6: Escolha gestores de primeira linha e durma tranquilo
A tranquilidade de investir em FIIs, em contraste com a dor de cabeça de administrar um imóvel próprio, vem da qualidade da gestão. Angulo destaca que, ao escolher fundos geridos por casas sérias e competentes, como Safra, XP ou HSI, o investidor pode ficar tranquilo.
A análise dele é direta: se um fundo gerido por uma dessas potências quebrar, o problema não é do fundo, é do Brasil. A competência dessas equipes para administrar os imóveis, renegociar contratos e manter a vacância baixa é o que garante a segurança do investimento.
Dica 7: Fique de olho no ciclo de juros (CDI/Selic)
Com 40 anos de experiência, Angulo já viu muitos ciclos econômicos no Brasil. Ele aponta uma relação clara: juros altos, como um CDI a 15%, pressionam o preço das cotas dos FIIs. Investidores migram para a renda fixa, que se torna mais atrativa.
O insight aqui é olhar para frente. Ele prevê que, quando o ciclo virar e os juros caírem para patamares de 9% ou 10%, as cotas dos FIIs podem ter valorizações expressivas, na ordem de 20%, 30% ou até 50%. Comprar durante o período de juros altos é se posicionar para colher os frutos dessa virada de ciclo.
As lições de Sidney Angulo são um lembrete poderoso de que investir em FIIs é investir na economia real. Exige paciência, disciplina e uma visão de longo prazo, mas oferece um caminho democrático e eficiente para qualquer brasileiro se tornar sócio dos melhores imóveis do país.
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