A iminente queda da Selic coloca o investidor brasileiro diante de uma decisão. É hora de entrar mais pesado nos investimentos em fundos imobiliários (FIIs) ou é melhor esperar? Com a taxa básica em 15% ao ano, a renda fixa parece um porto seguro. Contudo, um estudo recente da XP, de 5 de novembro de 2025, revela que a antecipação pode ser a chave para retornos superiores.
A história se repete?
A sabedoria popular do mercado sugere migrar para FIIs quando os juros começam a cair. No entanto, a análise da XP sobre os três últimos ciclos de corte da Selic mostra um cenário diferente. Investidores que se posicionaram em FIIs entre 4 e 12 meses antes do primeiro corte obtiveram retornos médios anualizados entre CDI + 6,0% e CDI + 8,8%.
Em contrapartida, aqueles que esperaram o primeiro corte para só então mover seus recursos da renda fixa para os FIIs tiveram um desempenho significativamente inferior, com retornos médios entre CDI + 2,8% e, em alguns casos, apenas 100% do CDI. A conclusão, mesmo com a ressalva de uma amostragem histórica curta, é que mercado premia quem chega antes.
Por que o IFIX sobe com a Selic a 15%?
Pode parecer contraditório que, em 2025, com a Selic no maior patamar em duas décadas, o IFIX acumule uma alta de 14,8% (equivalente a 133% do CDI no período, segundo dados de outubro de 2025). A resposta não está na Selic de hoje, mas nos juros de amanhã.
O desempenho dos FIIs está mais ligado às taxas de juros futuras do que à taxa à vista (CDI). Essas taxas futuras refletem as expectativas do mercado e antecipam os movimentos do Copom. Como exemplo, a taxa prefixada de três anos caiu de 15,8% no final de 2024 para os atuais 13,3%. Na prática, o mercado financeiro já começou a precificar a queda da Selic, mesmo que ela só deva ocorrer a partir de março de 2026.
Onde estamos no ciclo e o que esperar
Segundo a equipe econômica da XP, a projeção é que o ciclo de cortes da Selic comece apenas em março de 2026, com reduções graduais até atingir 12% ao ano no fim de 2026. Isso nos posiciona na chamada "Fase IV" do ciclo de mercado: política monetária restritiva, que favorece FIIs de recebíveis (papel) pelo seu perfil defensivo.
Contudo, estamos em transição para a "Fase I" (juros em queda e inflação estabilizada), historicamente a mais positiva para o mercado, com destaque para os fundos de tijolo, que são mais sensíveis às variações dos juros. Quem acompanha o setor há alguns anos reconhece que os FIIs de hoje, especialmente os de logística e shoppings, estão estruturalmente mais robustos do que no ciclo de 2019, o que pode amplificar os ganhos quando os juros cederem.
Ainda existem oportunidades nos FIIs?
Mesmo após a recuperação de 2025, os preços médios ainda parecem atrativos. Segundo dados de 23 de outubro de 2025, o IFIX negocia com um múltiplo VM/VP (valor de mercado sobre valor patrimonial) de 0,89x, um desconto de 11% abaixo da média histórica. Analisando por segmentos:
- FIIs de Tijolo: Desconto de 15% (VM/VP de 0,85x).
- FIIs de Papel: Desconto de 7% (VM/VP de 0,93x).
- FIIs de Fundos (FOFs): Desconto de 16% (VM/VP de 0,84x).
Esses descontos são sustentados por fundamentos sólidos. O setor logístico, por exemplo, registra uma taxa de vacância na mínima histórica de 7,5% no Brasil. Já as lajes corporativas em São Paulo, embora em fase de recuperação, mostram melhora consistente, com a vacância na região da Avenida Paulista caindo de 20,51% para 10,51% entre o 2º trimestre de 2024 e o 3º de 2025.
A lição dos dados não é tentar adivinhar o dia exato do corte, mas entender que uma alocação estrutural, definida com antecedência, tende a capturar o movimento do mercado de forma mais consistente. O cenário de descontos, fundamentos sólidos e a perspectiva de juros menores formam uma boa combinação para o investidor de FIIs.
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