O setor de FIIs logísticos vive um momento único no mercado brasileiro. Com uma taxa de vacância nacional abaixo de 8% (o menor patamar da série histórica) e aluguéis em ascensão, a pergunta que domina as mesas de gestão é: onde está o maior retorno? Comprar um galpão pronto ou desenvolver um novo projeto do zero?
Para gestores experientes, como Rafael Fonseca, sócio e CIO da Bresco Investimentos, e Carlos Martins, gestor de equity imobiliário da Kinea, o momento favorece uma das estratégias, mas ambas têm seu lugar no portfólio.
O dilema do gestor: comprar ou construir?
Em um ambiente de Selic elevada e capital mais restrito, a aquisição de imóveis logísticos já maduros tem se mostrado uma tática especialmente eficaz. A escassez de liquidez no mercado abriu uma janela de oportunidade para comprar ativos de alta qualidade com desconto.
"Hoje é possível originar propriedades maduras com cap rates muito atrativos", aponta Rafael Fonseca. Ele menciona que se pode encontrar galpões premium gerando entre 10% e 11% de cap rate, um número bastante relevante para ativos isentos. Em uma transação recente em aprovação, a Bresco projeta um retorno entre 25% e 30% em três anos, um patamar historicamente associado ao risco maior do desenvolvimento.
Carlos Martins, da Kinea, concorda que a compra é um "atalho eficiente", mas adiciona uma observação de mercado: "O desafio do imóvel pronto é achar o ativo realmente bom. Muitas vezes, quem vende o excelente força o comprador a levar também o 'menos bonito'". É o famoso combo, uma realidade para quem negocia grandes portfólios.
E o desenvolvimento de novos galpões?
Apesar do apelo das aquisições, o desenvolvimento de novos projetos segue como uma alternativa competitiva. Sua principal vantagem é o controle total sobre o produto, desde a escolha do terreno até as especificações técnicas. "No desenvolvimento, você tira dúvidas. Escolhe o terreno, desenha o produto, sabe o que está construindo", explica Martins.
Contudo, a estratégia exige mais tempo, uma execução impecável e, principalmente, capital em um momento em que captar recursos está mais difícil. O custo de uma obra, sem contar o terreno e a terraplanagem, gira entre R$ 2.200 e R$ 2.400 por metro quadrado, a depender das especificidades do ativo.
Fatores que sustentam o otimismo no setor
Mesmo com uma valorização média de aproximadamente 18% em 2025, os FIIs logísticos ainda negociam com desconto em relação ao seu valor patrimonial. Essa aparente contradição anima os gestores para os próximos anos.
A real escassez de terrenos viáveis
A percepção de que existem terrenos de sobra ao longo das rodovias brasileiras é enganosa. Um terreno ideal para logística precisa de muito mais do que espaço. Os principais desafios incluem:
- Acesso direto à rodovia: Essencial para a eficiência da operação.
- Topografia e geologia: Terrenos com relevo acidentado ou rochosos encarecem drasticamente a obra.
- Aprovações e licenças: O processo de licenciamento ambiental e de construção é cada vez mais demorado e complexo.
- Concorrência: Perto dos grandes centros, os terrenos disputam espaço com projetos residenciais, como os do programa Minha Casa, Minha Vida, que muitas vezes conseguem pagar mais pela área.
A reforma tributária como novo motor de demanda
Aprovada recentemente, a reforma tributária promete acabar com a "guerra fiscal" entre os estados. Na prática, isso significa que as decisões logísticas das empresas deixarão de ser baseadas em incentivos fiscais para se concentrarem puramente na eficiência operacional.
Para Fonseca, isso deve gerar uma grande reorganização da malha logística no Brasil, criando uma nova onda de demanda para o setor. Empresas que hoje mantêm operações em locais como Extrema (MG) por razões tributárias podem buscar novas localizações, impulsionando mercados em todo o país.
Perspectivas para o investidor de FIIs logísticos
O cenário atual desenha um quadro favorável para o setor. A combinação de demanda aquecida, oferta controlada e a iminente reorganização logística pós-reforma tributária sustenta uma visão otimista. Para o investidor, o momento revela que as oportunidades de compra de ativos prontos, com retornos atrativos e risco controlado, estão se destacando. Ao mesmo tempo, o desenvolvimento segue sendo a ferramenta estratégica para criar valor a longo prazo.
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