Quando um investidor de 28 anos, com mais de uma década de experiência na bolsa brasileira, diz que está mudando a rota dos seus aportes, o mercado tende a ouvir. Gabriel Porto, influenciador e analista, trouxe uma perspectiva madura sobre como navegar o atual cenário econômico do Brasil. Para quem busca montar uma carteira de FIIs resiliente, as observações de Porto são pertinentes. Dizem respeito a entender o timing entre a inflação controlada e a expectativa de juros futuros.
A democratização via "base 10" e a armadilha do yield
O mercado brasileiro mudou drasticamente desde 2014, quando Porto iniciou sua jornada aos 17 anos. Naquela época, diversificar exigia capital robusto. Hoje, a realidade da B3 é outra. Segundo o analista, com apenas R$ 100, um investidor iniciante consegue montar uma carteira com cinco ou seis fundos imobiliários diferentes, graças à proliferação dos fundos "base 10" (cotas negociadas perto de R$ 10).
No entanto, essa facilidade esconde a armadilha que o próprio Porto admite ter caído no início, a busca cega pelo maior dividendo. O erro de olhar apenas para o yield (retorno percentual) ignora a relação intrínseca entre risco e retorno. Para o investidor pessoa física, entender que um pagamento exorbitante geralmente carrega um risco de crédito ou vacância proporcional é essencial para não perder patrimônio.
Rotação estratégica: menos papel, mais tijolo
A parte mais técnica da conversa revelou o posicionamento tático de Gabriel Porto para o ciclo de 2025/2026. Atualmente, ele mantém entre 50% a 55% de seu patrimônio total em FIIs. O dado que chama atenção, porém, é o rebalanceamento interno dessa alocação.
Com a inflação mais comportada nos últimos meses, Porto iniciou um movimento de redução na exposição a fundos de papel (recebíveis). O que antes representava cerca de 40% de sua carteira de FIIs, hoje caminha para 25% a 30%. O capital está sendo redirecionado para fundos de tijolo, visando capturar a valorização patrimonial e o aumento de renda real em um cenário futuro de queda da Selic.
Setores e ativos no radar
Embora reforce que não se trata de recomendação de compra, Porto citou nominalmente ativos que considera de qualidade ou que apresentam descontos interessantes para estudo neste momento de mercado:
- Logística: Destacou os gigantes BTLG11, HGLG11 e LVBI11. Uma observação perspicaz foi feita sobre o GGRC11: Porto nota uma mudança de "roupagem" no fundo, que após problemas passados de gestão e inquilinos, vem realizando aquisições de qualidade e apresenta desconto.
- Shoppings: O segmento segue resiliente com XPML11 (apesar das discussões sobre alavancagem), HSML11 e HGBS11.
- Renda Urbana: Citou TRXF11, HGRU11 e o GARE11. Sobre o GARE11, mencionou especificamente a venda recente de ativos para a XP e a redução de alavancagem como pontos positivos.
Para quem ainda mantém posição em papel (essencial para o fluxo de caixa mensal) ele citou a preferência por gestões "high grade" como AFHI11, os fundos da Mauá (MCCI11, MCRE11) e os produtos da Kinea.
A modernização: hedge funds vs. FOFs
Uma leitura sofisticada do mercado atual é a transição dos FOFs (Fundos de Fundos) para os Hedge Funds Imobiliários. Porto prefere a estrutura moderna dos Hedge Funds.
Diferente dos FOFs tradicionais, que muitas vezes ficam engessados, os Hedge Funds (ou FOFs 2.0) possuem mandatos mais flexíveis. Eles podem transitar entre cotas de outros fundos, CRIs diretos, imóveis físicos e até ações do setor imobiliário. Essa flexibilidade é crucial em um mercado volátil como o brasileiro, permitindo que a gestão proteja o patrimônio ou capture oportunidades táticas com agilidade que o modelo antigo não permite.
O papel do investidor na gestão ativa
Para encerrar, a visão de Porto sobre a gestão ativa traz uma responsabilidade para o cotista. A gestão ativa, que compra e vende imóveis para gerar ganho de capital, é defendida por ele, desde que o resultado chegue ao bolso do investidor.
Aqui reside o "pulo do gato" para quem investe no Brasil: a fiscalização. O investidor não deve ser passivo. Acompanhar relatórios gerenciais e entender se as taxas cobradas e os giros de carteira estão realmente gerando valor ou apenas custos é fundamental. Como Porto exemplifica, uma carteira de FIIs não é algo estático; ela exige manutenção, mas sem o giro frenético de quem opera ações ou criptomoedas. É um jogo de constância, onde o reinvestimento inteligente dos dividendos (nos ativos mais descontados do mês, não necessariamente no mesmo fundo que pagou) cria a verdadeira bola de neve.
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