O ano de 2025 reservou surpresas para quem acompanha o mercado de fundos imobiliários. Enquanto muitos esperavam um período de marasmo e estagnação com a Selic em patamares elevados, alguns FIIs aproveitaram o momento para crescer de forma expressiva.
Três formas de medir crescimento, três histórias diferentes
Antes de olhar os números, vale entender que "crescer" pode significar coisas bem distintas no universo dos FIIs. Um fundo pode aumentar seu patrimônio captando dinheiro novo de investidores, valorizando os ativos que já possui, ou uma combinação dos dois. Para o cotista que já estava posicionado, o que importa mesmo é a valorização do valor patrimonial por cota.
Os dados a seguir, extraídos dos informes mensais estruturados da CVM, cobrem o período de dezembro de 2024 a novembro de 2025.
Quem mais valorizou para o cotista
Este é o ranking que interessa para quem já tinha cotas no início do período. Mostra o ganho real por cota, independente de novas emissões.
| # | Ticker | VP/Cota Dez/24 | VP/Cota Nov/25 | Valorização |
|---|---|---|---|---|
| 1 | SNEL11 | R$ 7,90 | R$ 11,65 | +47,53% |
| 2 | KFOF11 | R$ 81,93 | R$ 91,25 | +11,38% |
| 3 | XPSF11 | R$ 7,27 | R$ 7,92 | +9,05% |
| 4 | TOPP11 | R$ 97,42 | R$ 106,04 | +8,84% |
| 5 | ITRI11 | R$ 87,23 | R$ 94,58 | +8,43% |
| 6 | RBFF11 | R$ 58,04 | R$ 62,77 | +8,15% |
| 7 | RINV11 | R$ 94,75 | R$ 101,98 | +7,63% |
| 8 | AIEC11 | R$ 74,57 | R$ 80,24 | +7,61% |
| 9 | BCIA11 | R$ 94,25 | R$ 100,69 | +6,83% |
| 10 | RZZR11 | R$ 164,82 | R$ 176,00 | +6,78% |
Os fundos que mais cresceram proporcionalmente
Aqui entram tanto valorização de ativos quanto dinheiro novo captado via emissões. É o retrato de quais fundos mais expandiram seu tamanho relativo.
| # | Ticker | PL Dez/24 | PL Nov/25 | Crescimento |
|---|---|---|---|---|
| 1 | IRIM11 | R$ 159 mi | R$ 2,96 bi | +1.767% |
| 2 | RBRX11 | R$ 279 mi | R$ 1,43 bi | +413% |
| 3 | SNEL11 | R$ 202 mi | R$ 436 mi | +116% |
| 4 | AZPL11 | R$ 174 mi | R$ 356 mi | +105% |
| 5 | PSEC11 | R$ 758 mi | R$ 1,37 bi | +80% |
| 6 | GGRC11 | R$ 1,38 bi | R$ 2,40 bi | +73% |
| 7 | TRXF11 | R$ 2,04 bi | R$ 3,30 bi | +62% |
| 8 | PCIP11 | R$ 998 mi | R$ 1,59 bi | +59% |
| 9 | GARE11 | R$ 1,37 bi | R$ 2,11 bi | +54% |
| 10 | FATN11 | R$ 355 mi | R$ 517 mi | +46% |
O IRIM11 protagonizou a história mais impressionante do ano, impulsionado pela incorporação do IRDM11. A fusão, concluída no final de 2025, transformou o fundo em um veículo multiestratégia, absorvendo os ativos e a base de cotistas de um dos FIIs mais clássicos do mercado. Sair de R$ 159 milhões para quase R$ 3 bilhões em 12 meses é o tipo de crescimento que transforma um fundo de nicho em um dos maiores do segmento.
Os gigantes em números absolutos
Para quem prefere olhar o tamanho do cheque, este ranking mostra quem mais adicionou reais ao patrimônio.
| # | Ticker | PL Dez/24 | PL Nov/25 | Diferença | Cresc. % |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | IRIM11 | R$ 159 mi | R$ 2,96 bi | +R$ 2,80 bi | +1.767% |
| 2 | KNCR11 | R$ 7,77 bi | R$ 9,40 bi | +R$ 1,64 bi | +21% |
| 3 | HGLG11 | R$ 5,51 bi | R$ 7,03 bi | +R$ 1,52 bi | +28% |
| 4 | TRXF11 | R$ 2,04 bi | R$ 3,30 bi | +R$ 1,26 bi | +62% |
| 5 | RBRX11 | R$ 279 mi | R$ 1,43 bi | +R$ 1,15 bi | +413% |
| 6 | GGRC11 | R$ 1,38 bi | R$ 2,40 bi | +R$ 1,01 bi | +73% |
| 7 | BTLG11 | R$ 4,45 bi | R$ 5,22 bi | +R$ 771 mi | +17% |
| 8 | GARE11 | R$ 1,37 bi | R$ 2,11 bi | +R$ 740 mi | +54% |
| 9 | KNUQ11 | R$ 1,55 bi | R$ 2,19 bi | +R$ 637 mi | +41% |
| 10 | PSEC11 | R$ 758 mi | R$ 1,37 bi | +R$ 608 mi | +80% |
Nomes tradicionais como o KNCR11 mostram que os gigantes também continuaram ativos; a Kinea aproveitou o cenário de CDI elevado para realizar uma 12ª emissão agressiva, aproximando o fundo da marca histórica de R$ 10 bilhões sob gestão. O HGLG11 também não ficou atrás, captando R$ 1,52 bilhão.
Menção honrosa deve ser feita ao TRXF11, que encerrou o ano em "modo turbo". Entre novembro e dezembro, o fundo anunciou um pacote agressivo de mais de R$ 1,5 bilhão em aquisições, incluindo desde lojas do Atacadão e Grupo Mateus até ativos inusitados como a Escola Eleva e shoppings em Belo Horizonte. Esse movimento acelerado não apenas inflou seu patrimônio para a casa dos R$ 4 bilhões, mas também diversificou o bastante o seu portfólio.
Para quem acompanha FIIs, esses números são um lembrete de que o mercado continua ativo mesmo quando as manchetes falam em crise. A pergunta que fica é se esses fundos que cresceram tanto (seja por fusões complexas como a da Iridium ou emissões bilionárias como as da Kinea) conseguirão manter a rentabilidade com carteiras muito maiores e novos perfis de risco.
Fonte: Informes mensais estruturados (CVM). Dados extraídos dos campos "Valor Patrimonial das Cotas" e "Patrimônio Líquido" dos informes de dezembro/2024 e novembro/2025.
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