O ano de 2026 começa com um cenário interessante para fundos imobiliários. Depois de um 2025 em que o IFIX acumulou alta de 21,15%, renovando máximas históricas, as principais corretoras do país divulgaram suas carteiras recomendadas para janeiro com um tom de otimismo cauteloso. A expectativa de início do ciclo de cortes na Selic, previsto para março, está no radar de todos, mas ninguém quer se precipitar.
Analisamos as recomendações de seis casas: XP Investimentos, BTG Pactual, Genial Investimentos, Santander, BB Investimentos e Sofisa Direto. Há convergência em alguns nomes e, ao mesmo tempo, as apostas diferenciadas que revelam visões distintas sobre o momento do mercado.
Os fundos que aparecem em várias carteiras
Quando diferentes analistas, trabalhando de forma independente, chegam a conclusões parecidas, vale prestar atenção. Alguns fundos aparecem em três ou mais carteiras recomendadas este mês.
O BTLG11 (BTG Pactual Logística) lidera as menções, presente nas carteiras de XP, BTG Pactual, Genial e BB Investimentos. A justificativa é consistente entre as casas: portfólio de alta qualidade concentrado em São Paulo, vacância baixíssima de 3,2% e contratos bem estruturados. O BTG aumentou sua exposição no fundo de 10% para 13% em janeiro, citando "ativos de qualidade e boa previsibilidade de renda suportada por contratos atípicos".
O VILG11 (Vinci Logística) aparece em quatro carteiras: XP, BTG Pactual, Genial e Santander. O fundo ganhou destaque após anunciar a venda de quatro galpões para o HGLG11 por R$ 709 milhões, gerando lucro estimado de R$ 6,22 por cota. A operação permitiu elevar o guidance de dividendos para o intervalo entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota até junho de 2026, um dividend yield bem acima dos pares do segmento.
Entre os fundos de recebíveis, o RBRR11 (RBR High Grade) aparece em cinco carteiras: XP, BTG Pactual, Genial, BB Investimentos e Sofisa Direto. O fundo é visto como uma das melhores relações risco-retorno do segmento, com carteira 100% adimplente e garantias localizadas em regiões premium de São Paulo.
O MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis) também tem presença forte, recomendado por XP, BTG Pactual e Santander. A XP inclusive aumentou a exposição no fundo, destacando o "carrego atrativo, com dividend yield anualizado de 12,9% e rentabilidade implícita de IPCA + 9,0% ao ano".
A aposta em fundos multiestratégia
Uma tendência clara nas carteiras de janeiro é o aumento da exposição a fundos multiestratégia e hedge funds imobiliários. O KNHF11 (Kinea Hedge Fund) aparece em três carteiras: BB Investimentos, Santander e Sofisa Direto. O fundo combina CRIs, imóveis físicos e cotas de outros FIIs, oferecendo flexibilidade para navegar diferentes cenários.
O RBRX11 (RBR Alpha Multiestratégia) ganhou espaço na carteira da XP, que aumentou a alocação em 1 ponto percentual. A justificativa foi "ampliar a exposição a um fundo multiestratégia com assimetria positiva e carrego convidativo, sustentados por fundamentos sólidos e preço atrativo". O fundo negocia com desconto de 15% sobre o valor patrimonial.
A Genial também mantém posição relevante no SPXS11 (SPX Syn Multiestratégia), destacando que o fundo "apresenta desconto frente a sua cota patrimonial, negociando atualmente a um P/VP de 0,89, indicando um retorno líquido aproximado de IPCA+17% e CDI+7%".
Shoppings e lajes corporativas: visões divergentes
Nos fundos de shopping, o XPML11 (XP Malls) aparece em quatro carteiras: XP, Genial, BB Investimentos e Santander. O fundo passou por intensa reciclagem de portfólio em 2025, vendendo nove shoppings por R$ 1,7 bilhão com lucro de R$ 4,75 por cota. Para janeiro, assinou memorando para aquisição de participações em shoppings do Iguatemi e do BB Premium Malls por R$ 608 milhões.
Já em lajes corporativas, as visões são mais divergentes. O PVBI11 (VBI Prime Properties) aparece nas carteiras de XP e BTG Pactual, mesmo enfrentando vacância elevada de 17,6%. A XP mantém a recomendação argumentando que "o preço atual de negociação reflete um pessimismo exagerado em relação à qualidade do portfólio, apresentando um desconto de 25% em relação ao patrimonial".
O JSRE11 (Safra Real Estate) é recomendado por Genial, BB Investimentos e Sofisa Direto, negociando com desconto expressivo de 35% sobre o valor patrimonial. A Genial destaca que "as regiões em que o fundo direciona seus ativos deverá apresentar um aumento no preço do aluguel ao longo dos próximos anos, devido a um movimento de migração de regiões como a Faria Lima".
O que dizem os analistas sobre o cenário
O tom geral é de otimismo moderado. A XP encerrou 2025 com sua carteira fundamentalista entregando 23,3% de valorização, superando o IFIX. Para 2026, a casa mantém 42,5% da carteira em fundos de recebíveis, considerando "essa classe de ativos a mais atrativa para investimento, não apenas pelos preços atraentes, mas também pela expectativa de aumento nos rendimentos em um cenário de Selic e inflação elevados ao longo do ano".
O BTG Pactual tem visão semelhante, mas com nuances. A casa projeta que "os fundos de papel devem iniciar um processo gradual de redução de dividendos ao longo de 2026, em função da queda da Selic e de uma inflação mais controlada. Ainda assim, o nível de rendimento deve permanecer bastante competitivo".
A Genial destaca que dezembro foi excepcional para suas carteiras, com a Carteira Renda entregando 5,09% contra 3,14% do IFIX. A casa optou por não fazer alterações em janeiro, entendendo que "apesar da valorização de alguns fundos, seguimos bem posicionados e com adequada diversificação setorial".
O BB Investimentos fez duas alterações táticas: substituiu o HGCR11 pelo VGIP11 na Carteira Renda, buscando capturar potencial de valorização após meses de dividendos pressionados, e trocou o XPLG11 pelo PSEC11 (Pátria Securities) na Carteira Ganho, apostando na reciclagem de ativos do fundo de fundos.
O que ficar de olho
O primeiro trimestre de 2026 será decisivo. A expectativa de início do ciclo de cortes na Selic em março pode funcionar como catalisador para os fundos de tijolo, que ainda negociam com descontos relevantes sobre o valor patrimonial. Ao mesmo tempo, os fundos de papel devem continuar entregando dividendos robustos enquanto os juros permanecerem elevados.
Para quem acompanha o mercado de FIIs, vale monitorar especialmente a evolução das operações de reciclagem anunciadas por fundos como VILG11, XPML11 e GARE11, que podem destravar valor significativo nos próximos meses. A consolidação do setor, com a aquisição da RBR pelo Pátria, também merece atenção, já que pode trazer mudanças na gestão de fundos relevantes como RBRR11 e RBRX11.
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