O TRBL11 acaba de virar uma página que muitos cotistas já não tinham certeza se seria virada. O FII Tellus Rio Bravo Renda Logística anunciou nesta quarta-feira, 19 de fevereiro de 2026, a locação integral do centro logístico de Contagem (MG) para a Shopee, encerrando um período de vacância que durava desde agosto de 2025, quando os Correios deixaram o imóvel em meio a uma disputa judicial que ainda rende R$ 328 milhões em ações na Justiça. A reação do mercado foi imediata, as cotas saltaram de R$ 70,40 para R$ 78,46, uma alta de 11,45% em um único pregão.
O galpão que ninguém queria agora tem dono novo
Os 52.550 m² de ABL do TRBL Contagem, que estavam 100% vagos desde a saída dos Correios, agora serão ocupados integralmente pela SHPX Logística Ltda., braço operacional da Shopee no Brasil. O contrato tem prazo de 5 anos (60 meses), com um mês de carência apenas sobre o aluguel, e valor de locação que a gestora descreveu como "compatível com o praticado no mercado".
Para quem acompanhou a saga desse imóvel, o desfecho é significativo. Quando os Correios devolveram o galpão, a reavaliação patrimonial feita pela CBRE no final de 2025 apontou uma desvalorização de 15% no ativo em relação à avaliação de junho de 2025. A vacância integral, combinada com a necessidade de reposicionamento comercial e a perspectiva de locação a valores inferiores ao contrato BTS anterior, pesava sobre o humor dos investidores.
A gestora havia estimado, no relatório gerencial de dezembro de 2025, que a locação das áreas seria concluída em até 12 meses a partir de agosto de 2025. Entregou em cerca de 6 meses. No próprio fato relevante, a equipe fez questão de destacar esse ponto: "A previsão no plano de ação era de locação em um período de até 12 meses e a conclusão dessa locação demonstra comprometimento na execução."
O que muda nos números do fundo
O impacto estimado é de R$ 0,26 por cota por mês, considerando tanto as receitas de aluguel quanto a eliminação dos custos de vacância que o fundo vinha arcando. O primeiro recebimento está previsto para maio de 2026, após o período de carência e a conclusão de algumas adaptações no imóvel.
Para colocar isso em perspectiva: o relatório gerencial de dezembro de 2025 apresentava dois cenários para 2026. O conservador, sem novas locações em Contagem, projetava R$ 0,86 por cota por mês. O otimista, com a área total locada, chegava a R$ 1,08 por cota por mês. A diferença entre os dois cenários era justamente de R$ 0,22 por cota (o guidance mencionava R$ 0,21 de impacto com locação total). O valor anunciado de R$ 0,26 por cota ficou acima dessa estimativa, o que sugere que as condições comerciais foram ligeiramente melhores do que o cenário-alvo da gestora.
Com a nova locação, a vacância física do portfólio despenca de 31% para apenas 3,3%. Essa diferença é brutal. Os 3,3% restantes correspondem à parcela vaga do Galpão Guarulhos, que opera com 67% de ocupação.
Shopee: o que significa ter esse inquilino
A Shopee passa a representar 34,4% da receita contratada do fundo, tornando-se a maior locatária do TRBL11, à frente da Braskem (34,5% antes da nova locação, percentual que será recalculado com a entrada da Shopee). É um nome de peso. Desde que chegou ao Brasil em 2019, a empresa se consolidou como um dos maiores operadores logísticos do país, figurando entre os principais ocupantes de galpões logísticos em território nacional.
Há, claro, um ponto que investidores mais experientes vão notar, a concentração de inquilinos. Com a Shopee representando mais de um terço da receita, o fundo troca uma dependência (Correios) por outra. A diferença é que a Shopee é uma empresa privada em franca expansão no mercado brasileiro de e-commerce, enquanto os Correios eram uma estatal que acabou gerando uma disputa judicial de centenas de milhões. O perfil de risco é diferente, embora a concentração em si mereça atenção.
Vale observar que o mercado logístico tem sido um dos principais vetores de demanda da Shopee. Nos fóruns de investidores, inclusive, já se comentava sobre a expansão agressiva da empresa em galpões pelo Brasil. Um comentário recente em fórum de FIIs mencionava que o TRXF11 estaria financiando um galpão para a Shopee no Paraná, o que reforça a leitura de que a empresa está em modo de expansão acelerada de sua malha logística.
O retrofit e as condições do contrato
O contrato prevê que o fundo realize algumas modificações no imóvel antes da ocupação plena: retrofit na portaria, implantação de novas eclusas e ampliação do número de vagas para veículos leves e pesados. Essas adaptações são típicas de operações logísticas de grande escala, especialmente no segmento de e-commerce, que demanda alto fluxo de veículos.
O fato relevante menciona que o contrato "exaure todas as modificações que devem ser realizadas, bem como eventuais penalidades para o Fundo em caso de atraso na entrega de obras." Isso é relevante porque delimita o escopo. Não haverá surpresas com pedidos adicionais de obras. Há também duas condições suspensivas descritas como "usuais para este tipo de locação", sem detalhamento adicional.
O contexto que torna essa notícia ainda mais relevante
Para entender por que o mercado reagiu com tanta intensidade, é preciso olhar o quadro completo. O TRBL11 vinha de um semestre turbulento. A saída dos Correios em agosto de 2025 deixou um buraco de 52.550 m² vagos, o fundo entrou com duas ações judiciais (uma de R$ 19 milhões por aluguéis atrasados e outra de R$ 306 milhões pela multa rescisória), e a distribuição de rendimentos oscilou: R$ 0,60 por cota entre julho e novembro de 2025, caindo para R$ 0,53 em dezembro por questões de descasamento financeiro.
Mas houve boas notícias no caminho. Em 27 de janeiro de 2026, o fundo recebeu antecipadamente a parcela final da venda dos ativos de Duque de Caxias: R$ 54,8 milhões, com ganho de capital de R$ 24,1 milhões (R$ 3,12 por cota). O lucro total consolidado dessa operação chegou a R$ 105,5 milhões, ou R$ 13,94 por cota. Com a antecipação, a parcela extraordinária total para o primeiro semestre de 2026 passou a ser de R$ 1,02 por cota por mês.
Somando tudo, resultado recorrente estimado de R$ 0,32 por cota por mês, mais R$ 1,02 de parcela extraordinária, mais R$ 0,26 da nova locação de Contagem. Estamos falando de algo na casa de R$ 1,60 por cota por mês no cenário mais favorável do primeiro semestre, embora a gestora ainda não tenha divulgado o novo guidance oficial.
E a disputa com os Correios?
A ação judicial de R$ 328 milhões (multa mais aluguéis) segue seu curso na Justiça Federal de Brasília. A gestora já havia deixado claro que esse valor não compõe o guidance de distribuição. Se materializado, entraria como resultado extraordinário. A locação para a Shopee não altera essa disputa, mas muda a narrativa. O fundo não está mais dependendo de uma decisão judicial para resolver o problema de Contagem. O galpão tem inquilino, gera receita, e qualquer valor que venha da Justiça será um bônus.
Daqui para frente
A cota a R$ 78,46 ainda negocia abaixo do valor patrimonial de R$ 82,32 (P/VP de 0,95), o que sugere que o mercado ainda não precificou integralmente as boas notícias. A gestora prometeu divulgar "tempestivamente" o novo guidance de distribuição para o semestre, e esse será o próximo catalisador para a cotação.
O investidor deve acompanhar três coisas: a conclusão das obras de retrofit (que condiciona o início dos pagamentos de aluguel em maio), o novo guidance de distribuição que incorpore a locação da Shopee e a antecipação de Duque de Caxias, e a evolução da ação judicial contra os Correios. O TRBL11 saiu de um dos momentos mais desafiadores da sua história para um dos mais promissores. Às vezes, no mercado de FIIs, a paciência cobra caro, mas paga bem.
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