Viver de renda com fundos imobiliários é um dos sonhos mais comentados entre investidores. Mas será que esse sonho sobrevive à inflação, às crises e à realidade de quem precisa pagar as contas todo mês? O economista Renato Ribeiro, do canal FII Fácil, decidiu parar de especular e foi direto aos números. Em dois estudos detalhados publicados no início de 2026, ele simulou carteiras de FIIs com dados reais de janeiro de 2015 a dezembro de 2025, cobrindo 11 anos que incluíram pandemia, juros nas alturas e todo tipo de turbulência. Os resultados mostram que sim, aposentadoria com FIIs é possível, mas com atenção a algumas condições que muita gente ignora.
Como o estudo foi montado
Antes de olhar os resultados, vale entender a metodologia, porque ela é o que separa esse estudo de um simples "comprei tal fundo e deu certo".
No primeiro vídeo, Ribeiro construiu uma carteira quantitativa, ou seja, sem interferência humana na escolha dos ativos. O sistema seguia regras bem definidas: selecionar entre os 50 maiores FIIs por patrimônio, exigir tamanho mínimo de R$ 1 bilhão, negociação diária acima de R$ 1 milhão e pelo menos 5 anos de existência. A partir desse filtro, o modelo usava a moderna teoria do portfólio (Markowitz), calculando retorno médio, beta, índice de Sharpe e índice de Treynor para escolher automaticamente cerca de 10 fundos por ano. O rebalanceamento era anual.
A carteira de cada ano era montada com dados disponíveis naquele momento, sem usar informações do futuro. Isso evita o viés de sobrevivência (escolher só fundos que deram certo) e o viés de retrospectiva (achar que eventos passados eram previsíveis).
No segundo vídeo, ele foi além. Criou uma carteira qualitativa, baseada no que os melhores analistas do mercado estavam recomendando em cada período. As regras de tamanho e liquidez foram mantidas (50 maiores, R$ 1 bilhão mínimo, R$ 1 milhão de negociação diária), mas a exigência de 5 anos de existência foi removida. O rebalanceamento continuou anual, trocando no máximo 4 ativos por vez para reduzir o impacto tributário. E sim, os impostos sobre ganho de capital nas trocas foram contabilizados na simulação.
O personagem Carlos e a meta de R$ 10.000 por mês
Para dar vida aos números, Ribeiro criou o personagem Carlos. Alguém que quer se aposentar com uma renda mensal de R$ 10.000, corrigida anualmente pelo IPCA. Parece simples, mas esse detalhe do reajuste é fundamental. Sem correção pela inflação, R$ 10.000 em 2015 comprariam muito mais do que em 2025, quando a inflação acumulada no período foi de 82,22%. Carlos precisava que seus rendimentos acompanhassem o custo de vida.
No primeiro teste, Carlos começou com R$ 1.100.000 e tentou viver dos dividendos integralmente. No primeiro ano, funcionou: recebeu em média R$ 10.100 por mês. Mas a partir daí, a conta não fechou. Em 2017, já faltava dinheiro. Em 2020, com a pandemia derrubando os rendimentos de fundos de tijolo, a situação piorou bastante. Ao final dos 11 anos, Carlos havia gastado R$ 1.801.000 e recebido apenas R$ 1.142.000. Perdeu 28% do patrimônio. A lição foi a de que sem reinvestimento, não funciona.
A descoberta do reinvestimento
Aqui entra um dos pontos mais valiosos do estudo. Ribeiro pesquisou o que especialistas recomendam sobre reinvestimento. O analista Baroni sugere entre 20% e 25%. Otmar, outro nome conhecido, indica algo em torno de 35%. Bassi diferencia: 25% para fundos de tijolo, 50% para fundos de papel.
A explicação é lógica. Fundos imobiliários distribuem pelo menos 95% dos rendimentos aos cotistas. Isso é ótimo para quem quer renda, mas significa que o fundo em si cresce pouco. Se você gasta tudo que recebe, seu patrimônio vai sendo corroído pela inflação ao longo dos anos. Reinvestir uma parte é o que mantém a máquina funcionando.
Com a carteira quantitativa, Carlos precisou de 30% de reinvestimento. Na prática, isso significou começar com R$ 1.450.000 (que geravam cerca de R$ 14.000 por mês), retirar R$ 10.000 para viver e reinvestir o restante. Ao longo dos 11 anos, gastou R$ 1.810.414,46 e recebeu R$ 1.926.491,23. Sobrou mais de R$ 100.000. O patrimônio final ficou em R$ 1.930.296,35, acima do valor inicial.
A carteira qualitativa: quando a análise faz diferença
O segundo estudo é onde a coisa fica realmente interessante. Com a carteira baseada nas recomendações dos melhores analistas, o resultado saltou de 208% para 390% de retorno total (sem gastar os dividendos). Para contextualizar, no mesmo período, o IFIX rendeu 182,35%, o CDI bruto 176,13% e a inflação foi de 82,22%.
Gastando os dividendos para viver, a carteira qualitativa ainda entregou um portfólio com rentabilidade de 160%, contra os 33% da carteira quantitativa no mesmo cenário. O patrimônio de Carlos, que começou em R$ 1.450.000, terminou em R$ 3.770.368,42 após 11 anos de retiradas mensais. Ele gastou os mesmos R$ 1.810.414,46, mas recebeu R$ 2.578.847,35, uma diferença de mais de R$ 650.000 em relação à carteira quantitativa.
A tabela ano a ano mostra uma estabilidade impressionante. Em 2015, Carlos gastava R$ 10.000 por mês e recebia em média R$ 14.326,96. Em 2025, o gasto corrigido pela inflação era de R$ 17.572,68, e o recebimento médio ficou em R$ 17.150,85. Houve anos apertados, como 2020 (gasto de R$ 13.105,78 contra recebimento de R$ 10.421,72 na carteira quantitativa), mas a carteira qualitativa absorveu melhor esses choques.
E o mais animador: com a carteira qualitativa, Carlos conseguiu reduzir o patrimônio inicial necessário. Em vez de R$ 1.450.000, bastaram R$ 1.200.000, com reinvestimento de apenas 14% (renda inicial de R$ 11.819). Mesmo assim, gastou R$ 1.810.414,46 e recebeu R$ 1.919.297,23, terminando com patrimônio de R$ 2.545.634,91 e rentabilidade de 112%.
A conclusão de Ribeiro é direta, quanto melhor a análise dos fundos que vão compor a carteira, menor o reinvestimento necessário. Uma carteira quantitativa sem muita análise exigiu 30%. A carteira qualitativa top conseguiu com 14%. Na vida real, acompanhando bons analistas e lendo relatórios, algo entre 20% e 22% provavelmente já seria suficiente.
Resumo das estratégias com FIIs (Carlos, renda de R$ 10.000/mês corrigida pelo IPCA)
| Estratégia | Capital inicial | Reinvestimento | Total consumido (11 anos) | Total recebido (11 anos) | Capital final | Rentabilidade do portfólio |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Sem reinvestimento ❌ | R$ 1.100.000 | 0% | R$ 1.801.000 | R$ 1.142.000 | Abaixo do inicial | −28% |
| Carteira Quantitativa ✅ | R$ 1.450.000 | 30% | R$ 1.810.414 | R$ 1.926.491 | R$ 1.930.296 | +33% |
| Carteira Qualitativa ✅ | R$ 1.450.000 | ~20% | R$ 1.810.414 | R$ 2.578.847 | R$ 3.770.368 | +160% |
| Carteira Qualitativa (capital menor) ✅ | R$ 1.200.000 | 14% | R$ 1.810.414 | R$ 1.919.297 | R$ 2.545.634 | +112% |
Inflação acumulada no período (2015–2025): 82,22% · IFIX: 182,35% · CDI líquido (~85%): 149,71%
E se tivesse colocado tudo no CDI ou no Tesouro IPCA+?
Essa é a pergunta que aparece em todo comentário sobre FIIs, especialmente no Brasil de juros altos. Ribeiro testou as duas alternativas com as mesmas condições, patrimônio inicial de R$ 1.450.000, mesmas retiradas mensais corrigidas pelo IPCA.
O resultado do CDI foi decepcionante para quem esperava segurança. Nos dois primeiros anos, funcionou. Mas quando o Banco Central derrubou a Selic em 2020, a renda despencou. No final dos 11 anos, Carlos terminou com apenas R$ 1.046.385,20, perdendo quase R$ 400.000 do patrimônio inicial. Lembrando que o CDI ainda sofre tributação de imposto de renda, o que corrói ainda mais o retorno líquido.
O Tesouro IPCA+ 2035 teve resultado melhor que o CDI, terminando com R$ 1.727.980,03. Mas a volatilidade foi brutal. No primeiro ano, Carlos perdeu quase R$ 200.000 (patrimônio caiu para R$ 1.261.850). A volatilidade do IPCA+ 2035 no período foi de 20,23%, contra apenas 7,93% do IFIX. Isso mesmo: o título de renda fixa oscilou quase três vezes mais que os fundos imobiliários.
Ribeiro ainda mostrou por que o Tesouro IPCA+ com juros semestrais não resolve o problema. Usando o simulador do próprio Tesouro Direto, R$ 1.450.000 investidos gerariam aproximadamente R$ 81.000 por ano em cupons, o equivalente a R$ 6.750 por mês. Insuficiente para quem precisa de R$ 10.000.
A comparação completa de patrimônio final, considerando as mesmas retiradas, ficou assim: CDI com R$ 1.046.385, IPCA+ com R$ 1.727.980, carteira quantitativa de FIIs com R$ 1.930.296 e carteira qualitativa de FIIs com R$ 3.770.368.
Comparativo de capital final por estratégia (mesmo capital inicial e mesmas retiradas mensais)
| Estratégia | Capital inicial | Capital final | Variação |
|---|---|---|---|
| CDI | R$ 1.450.000 | R$ 1.046.385 | −28% |
| Tesouro IPCA+ 2035 | R$ 1.450.000 | R$ 1.727.980 | +19% |
| Carteira Quantitativa de FIIs | R$ 1.450.000 | R$ 1.930.296 | +33% |
| Carteira Qualitativa de FIIs | R$ 1.450.000 | R$ 3.770.368 | +160% |
Volatilidade no período: CDI 0,22% · IFIX 7,93% · Tesouro IPCA+ 2035 20,23%
A prova da vida real: a carteira pessoal de Ribeiro
Um detalhe que dá credibilidade extra ao estudo é que Ribeiro abriu os números da sua própria carteira. Em 2021, ele vendeu um apartamento e investiu o valor integralmente em FIIs, em uma conta separada na corretora, justamente para acompanhar o desempenho de forma isolada. Ele não recomenda que as pessoas façam o que ele fez (convencer a esposa foi difícil). Mas de agosto de 2021 a janeiro de 2026, sua carteira pessoal rendeu 110,59%, superando inclusive a carteira qualitativa do Carlos no mesmo período (que rendeu 74% considerando a inflação acumulada).
Ele atribui o resultado ao acompanhamento ativo. A leitura de relatórios, uso de carteiras recomendadas e participação em comunidades de análise de FIIs. Não é mágica, é trabalho de análise consistente.
O que isso significa para quem deseja se aposentar com FIIs
O estudo de Renato Ribeiro não é uma promessa de que todo mundo vai ficar rico com fundos imobiliários. Ele próprio faz questão de dizer que FIIs são uma excelente alternativa, não a única, e que cada investidor precisa adequar a estratégia ao seu perfil e suas necessidades.
Mas os números de 11 anos contam uma história convincente. Segundo Ribeiro, para quem quer uma renda mensal de R$ 5.000 corrigida pela inflação, por exemplo, bastaria metade do patrimônio testado, algo em torno de R$ 600.000 a R$ 725.000, dependendo da qualidade da carteira. O valor assusta? Sim. Mas é significativamente menor do que os R$ 1.820.000 que o mesmo estudo encontrou como necessários para uma carteira de ações de dividendos.
O recado mais importante talvez seja este: reinvestir uma parcela dos dividendos não é opcional, é o que faz a estratégia funcionar. E a qualidade da análise na escolha dos fundos faz uma diferença enorme. A distância entre uma carteira "no automático" (208%) e uma carteira bem selecionada (390%) é a distância entre precisar de R$ 1.450.000 ou de R$ 1.200.000 para começar, entre reinvestir 30% ou 14%, entre terminar com R$ 1,9 milhão ou R$ 3,7 milhões.
Para quem está no início da jornada, o estudo funciona como um mapa. Não garante o destino, porque o futuro será diferente do passado. Mas mostra que, com planejamento, disciplina e boa análise, o sonho de viver de renda com FIIs tem fundamento nos dados históricos. E isso, num país onde tantas promessas financeiras se desfazem ao primeiro teste de realidade, já é bastante coisa.
Deixe seu comentário