O TRXF11 acaba de anunciar mais uma aquisição de peso. Em fato relevante publicado em 13 de fevereiro de 2026, o fundo comunicou a celebração de compromisso de compra e venda de um galpão logístico em Londrina, no Paraná, que será locado à Shopee por meio de contrato atípico de 10 anos. Essa operação faz sentido no cenário atual?
O que está sendo comprado e por quanto
O TRXF11 vai adquirir um galpão logístico na modalidade Built to Suit (BTS), ou seja, um imóvel que será construído sob medida para a Shopee. O valor total da aquisição é de R$ 135.502.736,84, o que representa um custo de R$ 4.105,26 por metro quadrado de área bruta locável (ABL).
Para ter uma dimensão do ativo: são 33.007,07 m² de ABL em um terreno de 99.118,06 m², com especificações técnicas de alto padrão, incluindo pé direito de 12 metros, capacidade de piso de 6 toneladas por m², 116 docas e 350 vagas de estacionamento. A previsão de conclusão e entrega é até julho de 2027.
Como funciona o pagamento
O desembolso será parcelado e acompanha a evolução da obra. Primeiro, R$ 18 milhões para a aquisição do terreno: R$ 1,5 milhão como sinal e R$ 16,5 milhões após o registro do imóvel e cumprimento de condições precedentes. Depois, os R$ 117.502.736,84 restantes serão pagos conforme a obra avança, corrigidos pelo INCC.
Essa dinâmica não é novidade para quem acompanha o TRXF11. O fundo já opera dessa forma em outros projetos BTS, como o Hospital Albert Einstein, em que os desembolsos também seguem a evolução da construção.
A renda mínima garantida de 9,5% ao ano
Enquanto o galpão estiver em construção e a Shopee ainda não estiver pagando aluguel, o desenvolvedor do imóvel pagará ao fundo uma renda mensal equivalente a 9,5% ao ano sobre os valores já desembolsados.
Na prática, isso significa que o fundo não fica "parado" esperando a obra terminar. Cada real investido já começa a gerar retorno desde o primeiro desembolso. Um cap rate de 9,5% para um imóvel BTS locado a uma empresa do porte da Shopee, em uma cidade relevante como Londrina, é um número considerado atrativo por analistas do setor.
O contrato: proteção robusta para o cotista
O contrato de locação é atípico, com prazo de 10 anos a contar da entrega das chaves. Alguns pontos importantes:
- Multa rescisória: equivalente ao saldo remanescente dos aluguéis. Se a Shopee quiser sair antes, paga todos os aluguéis restantes
- Revisional: não permitida. O valor do aluguel não pode ser contestado judicialmente
- Reajuste: pelo INCC durante a obra e pelo IPCA após a entrega
- Garantia: carta fiança
Mais de 70% da receita do TRXF11 já vem de contratos atípicos com esse tipo de proteção. Essa aquisição reforça essa característica.
O que muda no portfólio do TRXF11
Com a aquisição, o fundo passa de 113 para 114 imóveis, com presença em 65 cidades de 17 estados brasileiros. A ABL total sobe 2,81%, de 1.175.145,80 m² para 1.208.152,87 m². O valor investido em imóveis cresce 1,95%, de R$ 6,95 bilhões para R$ 7,09 bilhões.
A Shopee passará a representar 2,43% da receita de aluguel do fundo, entrando na lista de locatários ao lado de nomes como Assaí (12,41%), Grupo Mateus (11,87%), Albert Einstein (11,06%) e Pão de Açúcar (8,18%). O segmento logístico, que já representa 21,41% da ABL do portfólio, ganha mais um ativo relevante.
Um dado importante: a gestora manteve a estimativa de distribuição por cota entre R$ 0,90 e R$ 0,93 até dezembro de 2026, mesmo com a nova aquisição. Ou seja, no curto prazo, o impacto nos rendimentos é neutro.
O que ficar de olho
O terreno de quase 100 mil m² para uma ABL de 33 mil m² sugere que pode haver espaço para expansão futura, embora isso não esteja explicitamente mencionado no fato relevante.
Para o cotista do TRXF11, que hoje negocia suas cotas a R$ 93,10 (desconto de 8% sobre o valor patrimonial de R$ 101,16), a operação reforça a tese de um fundo que continua crescendo com contratos longos, inquilinos de primeira linha e renda garantida durante a construção. O prazo médio dos contratos recua levemente, de 12,85 para 12,66 anos, mas segue em patamar confortável.
A conclusão da transação ainda depende do cumprimento de condições precedentes previstas no compromisso de compra e venda. Quando superadas, o negócio se torna irrevogável. Até lá, vale acompanhar as atualizações da gestora sobre o andamento da obra e os desembolsos realizados.
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