Aqui está a análise dos principais pontos do relatório gerencial do XPML11 referente a dezembro de 2025, comparado com o mês anterior.
**Movimentação de Portfólio (Compra e Venda)**
O destaque absoluto deste relatório é a intensa movimentação de ativos. O fundo concluiu a venda de participações em 9 shoppings para a Riza (FII Atria) em dezembro. O valor total da operação é de aproximadamente R$ 1,65 bilhão, com expectativa de gerar um ganho de capital de cerca de R$ 278 milhões (aproximadamente R$ 4,75 por cota). Parte relevante desse lucro será retida nos veículos subsidiários (Neomall FII e Omni Malls) para linearizar a distribuição de dividendos futuros.
Simultaneamente, o gestor assinou um Memorando de Entendimentos (MOU) para a aquisição de novas participações em ativos premium. O acordo envolve a compra de participações detidas pelo BBIG e pelo grupo Iguatemi. Os alvos incluem fatias no Shopping Pátio Higienópolis, Iguatemi Alphaville, Iguatemi Ribeirão Preto, Iguatemi São José do Rio Preto e Shopping Praia de Belas. O valor total dessa transação é de R$ 608 milhões.
**Evento Subsequente: Incidente no Shopping Tijuca**
O relatório traz um comunicado importante sobre um evento ocorrido já em janeiro de 2026: um incêndio no subsolo do Shopping Tijuca (RJ). O incidente resultou no falecimento de dois brigadistas e no fechamento temporário do shopping para avaliações. O fundo detém participação neste ativo e informa que está monitorando a situação junto à administradora.
**Desempenho Operacional**
Os dados operacionais de novembro de 2025 (apresentados no relatório de dezembro) mostram continuidade no crescimento, embora com algumas métricas variando em relação ao mês anterior. As Vendas/m² cresceram 5,9% na comparação anual, um ritmo ligeiramente menor que o crescimento de 7,5% observado no relatório passado. O NOI Caixa/m² (resultado operacional líquido) cresceu 7,2%, também levemente abaixo dos 8,7% do mês anterior.
No entanto, o indicador de Vendas Mesmas Lojas (SSS) acelerou, apresentando alta de 4,5% (contra 2,8% no mês anterior). A vacância média do portfólio apresentou uma leve melhora, caindo de 4,2% para 4,0%.
**Distribuição de Rendimentos e Guidance**
O fundo manteve a distribuição em R$ 0,92 por cota. O relatório reforça o guidance (projeção) de distribuição para o semestre, estabelecendo uma faixa entre R$ 0,86 (piso) e R$ 0,92 (teto) por cota. O gestor destaca que a estrutura de holding, utilizando fundos internos (Omni e Neomall), permite reter o lucro da venda massiva para a Riza e distribuí-lo gradualmente, evitando oscilações bruscas nos rendimentos mensais.
Atualmente, o fundo possui um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,39 por cota, uma redução em relação aos R$ 0,53 por cota observados no mês anterior.
**Visão do Gestor**
A gestão mantém uma visão construtiva, citando que o portfólio tem se mostrado resiliente mesmo em um cenário macroeconômico restritivo. A tese de investimento atual foca claramente na reciclagem de portfólio: vender ativos onde o fundo julgava haver menor potencial ou métricas inferiores (o NOI/m² dos ativos vendidos era 12,7% menor que a média do fundo) para adquirir ativos considerados mais dominantes e qualificados (como os shoppings da rede Iguatemi).
**Estrutura de Capital**
Com a venda para a Riza, houve uma entrada de caixa expressiva (parcela inicial de R$ 1,02 bilhão recebeu em dezembro). Isso altera significativamente a posição de caixa do fundo, oferecendo liquidez para honrar compromissos de curto prazo sem a necessidade de alavancagem adicional imediata, além de financiar as novas aquisições anunciadas.