O relatório gerencial de dezembro do XP Malls trouxe uma novidade, a gestora estabeleceu um guidance formal de distribuição de rendimentos para o primeiro semestre de 2026. A faixa vai de R$ 0,86 a R$ 0,92 por cota, com o fundo sinalizando que pretende manter o teto enquanto os resultados permitirem. O documento também traz uma nota sobre um assunto mais triste, o incêndio no Shopping Tijuca, que deixou dois brigadistas mortos e fechou temporariamente o empreendimento.
O guidance que dá previsibilidade ao cotista
Pela primeira vez, o XPML11 formalizou uma banda de distribuição para os próximos seis meses. O limite inferior de R$ 0,86 por cota funciona como um piso de segurança, enquanto o teto de R$ 0,92 representa a continuidade do patamar atual de dividendos.
O fundo encerrou novembro com R$ 0,39 por cota de resultado acumulado não distribuído, uma reserva que caiu R$ 0,17 em relação aos R$ 0,55 de outubro. A gestora utilizou parte dessa reserva para manter os R$ 0,92 mesmo com um resultado mensal de R$ 0,76 por cota. Dezembro, tradicionalmente o mês mais forte para shoppings por conta do Natal, deve recompor parte dessa reserva.
Os números operacionais de novembro
O setor de shopping centers manteve a trajetória positiva observada ao longo de 2025, mesmo com a Selic caminhando para 15% ao ano. Os indicadores do portfólio do XPML11 confirmam essa resiliência:
- Vendas por m²: R$ 1.849, alta de 5,9% sobre novembro de 2024
- NOI caixa por m²: R$ 134, crescimento de 7,2% na mesma comparação
- Same Store Sales: +4,5% (vendas nas mesmas lojas)
- Same Store Rent: +2,2% (aluguéis nas mesmas lojas)
- Vacância: 4,0% da ABL própria
- Inadimplência líquida: 1,1%, metade do registrado em outubro
O custo de ocupação dos lojistas ficou em 11%, dentro da faixa considerada saudável pelo mercado. Quando esse indicador ultrapassa 13% ou 14%, o risco de devolução de lojas aumenta significativamente. Os descontos concedidos aos lojistas também recuaram levemente, de 2,3% para 2,2% do faturamento.
O incêndio no Shopping Tijuca e suas consequências
Na sexta-feira, 2 de janeiro de 2026, um incêndio no subsolo do Shopping Tijuca, na zona norte do Rio de Janeiro, resultou na morte de dois integrantes da brigada de incêndio. Aproximadamente 7.000 pessoas foram evacuadas em segurança, mas o empreendimento permaneceu fechado enquanto aguardava conclusão das avaliações e liberação das autoridades. A expectativa é que o shopping reabrirá amanhã, dia 16 de Janeiro 2026.
O XPML11 detém 10% do Shopping Tijuca, que representa apenas 2% do NOI do fundo. Em termos de impacto financeiro direto, a participação é pequena. Mas a gestora deixou claro no comunicado ao mercado que está prestando solidariedade e assistência às famílias das vítimas.
O shopping é administrado pela Allos, uma das maiores operadoras do país. O fundo informou que manterá os cotistas atualizados sobre eventuais desdobramentos.
A estrutura que permite linearizar dividendos
Um ponto que passou despercebido por muitos investidores é a explicação detalhada sobre a estrutura societária do XPML11. O fundo detém 100% das cotas de dois veículos auxiliares: o Omni Malls FII e o Neomall FII.
Essa arquitetura não é um capricho contábil. Ela permite que a gestão retenha ou distribua resultados de forma independente em cada veículo, suavizando as oscilações típicas do setor de shoppings. Meses mais fracos podem ser compensados por reservas acumuladas nos fundos auxiliares, enquanto ganhos extraordinários, como os R$ 4,75 por cota da venda para a Riza, podem ser distribuídos gradualmente.
Na prática, isso explica por que o XPML11 consegue manter dividendos estáveis mesmo em períodos de intensa movimentação de portfólio. O cotista recebe uma renda mais previsível, sem os picos e vales que caracterizam fundos com estrutura mais simples.
O cronograma de pagamentos ficou desatualizado
O relatório traz um cronograma de desembolsos e recebimentos que já nasceu defasado. Ele mostra o fundo encerrando 2026 com R$ 108 milhões de sobra e 2027 com déficit de R$ 135 milhões. Porém, esses números não incorporam os R$ 170 milhões em parcelas da aquisição anunciada em dezembro, referente aos shoppings do BBIG e da Iguatemi.
As obrigações confirmadas para os próximos dois anos incluem:
| Prazo | Aquisição | Valor estimado |
|---|---|---|
| Abr/26 | 2ª Parcela – Pátio Higienópolis | R$ 37,2 milhões |
| Jun/26 | 3ª Parcela – Jundiaí Shopping | R$ 66,1 milhões |
| Out/26 | 2ª Parcela – Portfólio Capitânia | R$ 39,2 milhões |
| Jan/27 | 2ª Parcela – Portfólio Allos | R$ 167,7 milhões |
| Abr/27 | 3ª Parcela – Pátio Higienópolis | R$ 37,2 milhões |
| Out/27 | 3ª Parcela – Portfólio Capitânia | R$ 39,2 milhões |
A parcela da Allos pode ser adiada por mais um ano, com correção de CDI + 1,5% ao ano. Mesmo assim, o fundo precisará de uma emissão de cotas para honrar todos os compromissos, especialmente considerando que parte da aquisição dos shoppings Iguatemi será paga com novas cotas.
A emissão de cotas que está por vir
Quem acompanha o XPML11 já sente que uma emissão está chegando. O fundo negocia atualmente com ágio de 2,2% sobre o valor patrimonial de R$ 108,16 por cota. Esse prêmio, ainda que modesto, viabiliza uma captação sem diluir excessivamente os cotistas atuais.
A aquisição dos shoppings do BBIG e da Iguatemi prevê pagamento de R$ 359 milhões em cotas do próprio fundo. Somando as parcelas em dinheiro e as obrigações já existentes, a gestora precisará calibrar o tamanho da emissão para equilibrar as necessidades de caixa sem pressionar a cotação.
Nos fóruns de investidores, a expectativa é de que a XP Vista Asset aproveite o momento de recuperação das cotas para lançar a oferta. O XPML11 subiu 12,6% nos últimos 12 meses e está próximo das máximas do período.
O que os analistas estão observando
A comunidade de investidores recebeu bem o guidance de dividendos, mas mantém atenção em alguns pontos. A reserva de R$ 0,39 por cota é confortável para o curto prazo, porém representa uma queda em relação aos R$ 0,99 de janeiro de 2025.
"O fundo vem muito bem operacionalmente", resume uma análise recente. "Mas a emissão deve sair logo logo. A XP está esquentando o motor."
A melhoria nos indicadores operacionais após a venda para a Riza também foi destacada. O NOI por m² do portfólio remanescente subiu 12,7%, de R$ 134 para R$ 151, refletindo a saída de ativos com desempenho inferior à média.
O que ficar de olho nos próximos meses
O investidor do XPML11 deve acompanhar três frentes nos próximos relatórios. Primeiro, o resultado de dezembro, que deve mostrar o impacto da sazonalidade de fim de ano e recompor parte da reserva utilizada em novembro. Segundo, os termos da emissão de cotas que financiará as aquisições recentes. Terceiro, a evolução da situação do Shopping Tijuca e eventual impacto nos resultados do primeiro trimestre de 2026.
Com 656.376 cotistas e patrimônio de R$ 6,33 bilhões, o XPML11 segue como o maior fundo de shoppings da B3. A gestão ativa tem entregado resultados, mas o próximo semestre testará a capacidade do fundo de manter dividendos estáveis enquanto digere um volume intenso de transações.
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