O XP Malls acaba de lançar sua 14ª emissão de cotas. Com a cota negociando acima do valor patrimonial pela primeira vez em meses, a gestora aproveitou a janela para captar recursos que vão financiar a compra de participações em shoppings do Iguatemi e do BBIG, anunciada em dezembro. Vale exercer o direito de preferência ou deixar passar?
Os números da emissão
O fundo pretende captar R$ 400 milhões com a emissão de 3.698.225 novas cotas ao preço de R$ 108,16 cada, equivalente ao valor patrimonial de novembro de 2025. Somando a taxa de distribuição de 0,67%, o custo efetivo para o investidor fica em R$ 108,88 por cota.
O volume pode crescer. Se a demanda superar as expectativas, a gestora tem autorização para emitir até 50% a mais, o que elevaria a captação para R$ 600 milhões. Por outro lado, a oferta pode ser encerrada com apenas R$ 100 milhões, caso o apetite do mercado decepcione.
Como funciona o direito de preferência
Quem tiver cotas do XPML11 em 22 de janeiro de 2026 pode exercer o direito de preferência entre 26 de janeiro e 11 de fevereiro na B3, ou até 12 de fevereiro diretamente no escriturador. O fator de proporção é de 0,06315290568, o que significa que para cada 100 cotas você pode subscrever aproximadamente 6 novas cotas.
Um detalhe importante: diferente de algumas emissões, não é possível ceder ou vender esse direito de preferência. Ou você exerce, ou perde.
Para quem não é cotista ou quer comprar além da proporção, a aplicação mínima é de 50 cotas, equivalente a R$ 5.444. A liquidação está prevista para 18 de fevereiro.
Para onde vai o dinheiro
A destinação dos recursos não é segredo. Em dezembro, o XPML11 assinou memorando de entendimentos para adquirir participações em cinco shoppings por R$ 608,7 milhões. Do Iguatemi virão fatias do Alphaville, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e Praia de Belas. Do BBIG, 9% do Pátio Higienópolis.
A estrutura de pagamento explica por que a emissão veio agora: R$ 359 milhões serão pagos em cotas do próprio fundo. Os R$ 78,6 milhões em dinheiro, mais as parcelas de R$ 60,9 milhões em 12 meses e R$ 109,9 milhões em 24 meses, completam a conta.
O que a comunidade está dizendo
Nos fóruns de investidores, a emissão já era esperada. "Já está com ágio, emissão tá vindo", comentou um cotista dias antes do anúncio. A discussão sobre o valor patrimonial em queda, que saiu de R$ 117,40 em maio para R$ 108,16 em novembro, divide opiniões.
Uma parte dos investidores questiona se faz sentido participar de emissões quando o VP não para de cair. Outros argumentam que o valor patrimonial em fundos de tijolo é mais uma referência contábil, e o que importa é a qualidade dos imóveis e a geração de renda.
O contexto operacional
O relatório de dezembro trouxe números positivos para quem acompanha os indicadores operacionais. As vendas por metro quadrado cresceram 5,9% em novembro na comparação anual, enquanto o NOI caixa por metro quadrado avançou 7,2%. A vacância está controlada em 4% e a inadimplência líquida caiu pela metade, de 2,2% para 1,1%.
O fundo mantém o guidance de distribuição entre R$ 0,86 e R$ 0,92 por cota até junho de 2026, e vem pagando consistentemente no teto dessa faixa. Com a reserva acumulada em R$ 0,39 por cota, há alguma gordura para manter esse patamar nos próximos meses.
O que ficou para trás
A venda do portfólio para a Riza em dezembro, que gerou R$ 1,65 bilhão e um ganho de capital de R$ 278 milhões, resolveu a pressão de alavancagem que preocupava cotistas ao longo de 2025. O cronograma de desembolsos agora mostra obrigações mais modestas: R$ 142,5 milhões em 2026 e R$ 244,1 milhões em 2027.
Com as novas aquisições, porém, esses números vão mudar. Os R$ 170 milhões em parcelas dos shoppings do Iguatemi e BBIG entram na conta, embora a maior parte do pagamento seja em cotas.
O que observar daqui para frente
A emissão coloca o XPML11 em posição de consolidar sua estratégia de concentrar o portfólio em shoppings de alta qualidade. O Pátio Higienópolis, em particular, é considerado um dos melhores ativos do segmento no país.
Para quem está avaliando participar, o preço de R$ 108,88 representa um pequeno ágio sobre o VP atual. A cota no mercado secundário está em torno de R$ 109,41, então a diferença é marginal. O ponto de decisão passa mais pela visão de longo prazo sobre o fundo do que por uma oportunidade de arbitragem.
O prazo para exercer a preferência vai até 11 de fevereiro na B3. Quem ainda está em dúvida tem algumas semanas para acompanhar como o mercado vai receber a oferta.
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