O XP Malls FII acaba de dar mais um passo ambicioso na consolidação de seu portfólio premium. Em fato relevante divulgado em 10 de dezembro de 2025, o fundo comunicou a assinatura de memorandos de entendimento para adquirir participações em cinco shopping centers por R$ 608.670.605,05. A operação envolve ativos do BBIG11 e de subsidiárias da Iguatemi S.A., trazendo para a carteira do XPML11 nomes de peso como o Pátio Higienópolis e o Iguatemi Alphaville.
Para quem acompanha o fundo, a notícia não chega a surpreender. O XPML11 vem em uma sequência intensa de movimentações, tendo acabado de concluir a maior alienação de sua história, a venda de nove participações para a Riza por R$ 1,65 bilhão. Agora, parte desse caixa volta a ser empregado em ativos que a gestão considera estratégicos.
O que está sendo comprado
A transação envolve cinco shoppings com perfis distintos, mas todos administrados por operadores reconhecidos no mercado:
Do BBIG11:
- 9,00% do Shopping Pátio Higienópolis (São Paulo/SP)
Da Iguatemi:
- 9,00% do Iguatemi Alphaville (Barueri/SP)
- 23,96% do Iguatemi Ribeirão Preto (Ribeirão Preto/SP)
- 18,00% do Iguatemi São José do Rio Preto (São José do Rio Preto/SP)
- 7,00% do Shopping Praia de Belas (Porto Alegre/RS)
Com essa aquisição, o XPML11 ampliará significativamente sua exposição em dois ativos que já faziam parte do portfólio. No Pátio Higienópolis, a participação saltará de 10,04% para 19,04%. No Praia de Belas, o fundo passará de 23% para 30%.
Como será pago
A estrutura de pagamento chama atenção pela criatividade e pelo uso estratégico de cotas do próprio fundo. O valor total de R$ 608,67 milhões será quitado em três etapas:
Parcela à vista: R$ 437.905.039,97
- R$ 78.620.485,16 em dinheiro
- R$ 359.284.554,81 via subscrição de cotas do XPML11 pelos vendedores em futura emissão
Primeira parcela a prazo: R$ 60.867.060,50
- Pagamento em 12 meses, corrigido pelo CDI
Segunda parcela a prazo: R$ 109.898.504,57
- Pagamento em 24 meses, corrigido pelo CDI
O fato de quase 60% do valor à vista ser pago com cotas do próprio fundo preserva o caixa do XPML11 em um momento de juros elevados. Por outro lado, os termos exatos de como será feita essa emissão de cotas, as condições, ainda não foram divulgadas.
Os cap rates revelam uma história interessante
A gestão do XPML11 não divulgou o cap rate da aquisição no fato relevante, o que gerou questionamentos nos fóruns de investidores. No entanto, informações do fato relevante da Iguatemi e análises de mercado permitem uma estimativa.
Segundo analistas que acompanham a operação, os quatro shoppings adquiridos da Iguatemi (Alphaville, Ribeirão Preto, São José do Rio Preto e a participação adicional no Praia de Belas) foram negociados a um cap rate médio de 8% ao ano, baseado no NOI previsto para 2025. É um patamar considerado atrativo para ativos dessa qualidade.
Já o Pátio Higienópolis apresenta uma história diferente. Considerando o NOI dos últimos 12 meses do SHPH11, fundo que detém 25,70% do shopping, o cap rate implícito na transação ficou em aproximadamente 6,20% ao ano. É um número baixo, mas não incomum para o que o mercado chama de "trophy asset", um ativo troféu com localização privilegiada e altíssima barreira de entrada.
O que dizem os analistas
A reação do mercado à notícia foi majoritariamente positiva, ainda que com ressalvas. A avaliação predominante é de que a qualidade dos ativos é indiscutível, especialmente o Pátio Higienópolis, localizado em uma das regiões mais nobres de São Paulo.
"Gostei da aquisição, mantém o perfil do fundo, ainda que puxe um pouco o cap rate para baixo, e consegue fazer a compra com cotas, o que é muito bom", resume um analista que acompanha o setor de shoppings.
A preocupação, quando existe, está justamente no preço pago pelo Higienópolis. "Não podemos dizer que a compra foi ruim, pois é um trophy asset, mas também está bem longe de ser boa em termos de retorno sobre o capital investido", pondera a mesma análise. "Claro, isso geralmente acontece com trophy assets: os cap rates não são muito elevados."
Um ponto que chamou atenção foi a comparação com o SHPH11, fundo mono-ativo que detém 25,70% do Pátio Higienópolis. Se o XPML11 está pagando R$ 236,7 milhões por 9% do shopping, matematicamente os 25,70% do SHPH11 valeriam cerca de R$ 676 milhões. Ocorre que o valor de mercado do SHPH11 está em torno de R$ 560 milhões. "Ou alguém está pagando muito caro, ou os investidores estão muito errados na precificação do SHPH11", observa um analista.
O contexto do BBIG11 na operação
Do outro lado da mesa, o BBIG11 vende sua participação de 9% no Pátio Higienópolis apenas meses depois de tê-la adquirido. O fundo havia comprado 16,50% do shopping em abril de 2025 e agora se desfaz de parte dessa posição.
A leitura de mercado é de que a venda reflete mais uma necessidade de caixa do que uma decisão estratégica de longo prazo. O BBIG11 tem compromissos financeiros elevados em razão de aquisições recentes, e o ambiente de juros altos torna praticamente inviável uma emissão de cotas aos preços atuais. Vender para o XPML11, que tem liquidez para absorver a posição, aparece como uma solução pragmática.
O que ainda falta acontecer
A conclusão da transação não é automática. O fato relevante lista condições precedentes que precisam ser cumpridas:
- Celebração dos documentos definitivos
- Aprovação pelo CADE (Conselho Administrativo de Defesa Econômica)
- Conclusão do processo de due diligence
- Outras condições usuais em transações dessa natureza
Para o investidor do XPML11, o ponto de atenção imediato é a futura emissão de cotas que será necessária para pagar parte da aquisição. As condições dessa emissão ainda serão definidas.
O que isso significa para o cotista
O XPML11 segue sua estratégia de concentrar o portfólio em ativos de alta qualidade. Com essa aquisição, o fundo reforça sua presença em shoppings premium e diversifica a base de administradores, adicionando mais ativos geridos pela Iguatemi.
O guidance de distribuição divulgado no relatório gerencial de novembro indica rendimentos entre R$ 0,92 e R$ 0,95 por cota até junho de 2026. A gestão tem demonstrado capacidade de manter essa faixa mesmo em meio a um volume intenso de transações, graças à estrutura de fundos auxiliares (Omni Malls e Neomall) que permite linearizar a distribuição de resultados ao longo do tempo.
Para quem tem 1.000 cotas do XPML11, estamos falando de receber entre R$ 920 e R$ 950 por mês nos próximos meses, um yield mensal próximo de 0,86% considerando a cotação atual de R$ 106,86. O investidor atento vai acompanhar não apenas o fechamento dessa aquisição, mas também os termos da emissão de cotas que virá pela frente.
Deixe seu comentário