Seguem os principais pontos de destaque e análise do relatório gerencial do XPML11 referente a dezembro de 2025, comparado com o mês anterior e o histórico recente.
O mês foi marcado por uma intensa movimentação na gestão do portfólio, caracterizada por uma estratégia clara de reciclagem de ativos. O fundo concluiu a alienação de nove participações imobiliárias para o fundo gerido pela Riza (FII Atria). Essa operação envolveu a venda de participações em empreendimentos como Tietê Plaza Shopping, Grand Plaza Shopping, Shopping Downtown (venda total), entre outros. O valor total da transação supera R$ 1,65 bilhão, com uma entrada de caixa imediata superior a R$ 1 bilhão. A gestão estima que essa venda gere um ganho de capital de aproximadamente R$ 4,75 por cota, o que traz um colchão financeiro robusto para distribuições futuras.
Simultaneamente à venda, o fundo anunciou um novo movimento de compra através da assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) com o grupo Iguatemi e o fundo BBIG. O objetivo é adquirir participações em cinco ativos considerados premium, incluindo fatias do Shopping Pátio Higienópolis, Iguatemi Alphaville, Iguatemi Ribeirão Preto, Iguatemi São José do Rio Preto e Praia de Belas. O valor dessa transação é de cerca de R$ 608 milhões. Essa troca de ativos indica uma tendência do gestor em concentrar o portfólio em imóveis de perfil mais resiliente e dominante, utilizando o caixa gerado pela venda para financiar novas aquisições de maior qualidade.
Um evento adverso e relevante comunicado neste relatório foi o incêndio ocorrido no subsolo do Shopping Tijuca no dia 02 de janeiro de 2026. O fundo informou o falecimento de dois integrantes da brigada de incêndio e o fechamento temporário do shopping para avaliações e liberações das autoridades. Embora o relatório financeiro do mês ainda não reflita o impacto econômico deste evento, a paralisação das operações é um ponto de atenção para os resultados de curto prazo deste ativo específico, além da questão da responsabilidade civil e reparos.
Sobre a distribuição de rendimentos, o fundo manteve o pagamento de R$ 0,92 por cota, alinhado com os meses anteriores. Uma novidade importante é a divulgação de um guidance (previsão) de distribuição para o próximo semestre, estipulando um teto de R$ 0,92 e um piso de R$ 0,86 por cota até junho de 2026. Isso oferece maior previsibilidade ao investidor, sustentada, em grande parte, pelo lucro contábil gerado pela venda do portfólio para a Riza, que será distribuído de forma linear ao longo do tempo. O resultado acumulado não distribuído recuou para R$ 0,39 por cota, ante R$ 0,53 no mês anterior, mas deve ser recomposto com o recebimento das parcelas das vendas.
Nos indicadores operacionais, o fundo apresentou desempenho positivo referente ao mês de novembro. As vendas por metro quadrado cresceram 5,9% e o NOI Caixa (resultado operacional líquido) por metro quadrado subiu 7,2% em comparação ao mesmo período do ano anterior. A taxa de vacância (espaços vagos) apresentou uma leve melhora, caindo de 4,2% para 4,0%. As vendas nas mesmas lojas (SSS) cresceram 4,5%, mostrando uma aceleração em relação ao crescimento de 2,8% reportado no mês anterior.
Por fim, a estrutura de capital e governança do fundo continua utilizando os veículos acessórios (fundos "filhos" Neomall e Omni Malls) para gerenciar o fluxo de caixa e linearizar os dividendos. A venda para a Riza foi estruturada de modo que o XPML11 mantém uma exposição econômica residual (subordinada) nos ativos vendidos, permitindo capturar eventuais ganhos futuros, ao mesmo tempo em que resolveu necessidades de liquidez de curto prazo sem precisar aumentar a alavancagem ou realizar novas emissões de cotas imediatas para cobrir obrigações.