O mercado de fundos imobiliários brasileiro testemunhou em 22 de outubro de 2025 a conclusão de uma das transações mais complexas do setor: a troca de participações em shoppings entre o XP Malls (XPML11) e o Capitânia Shoppings (CPSH11). A operação movimentou mais de R$ 354 milhões e envolveu cinco ativos, marcando um momento estratégico para ambos os fundos.
Estrutura da transação: quem comprou e quem vendeu
O XPML11 adquiriu participações em quatro empreendimentos: 10% do Praia de Belas Shopping (Porto Alegre), 4,53% do Shopping Metrô Tatuapé, 15% do Shopping Metrô Boulevard Tatuapé e 5,50% do Shopping Iguatemi Bosque (Fortaleza). Em contrapartida, alienou 4,81% do Internacional Shopping Guarulhos ao CPSH11 por R$ 76.701.129,31.
O pagamento total de R$ 266.645.003,39 foi estruturado de forma característica do XPML11: R$ 208 milhões em cotas da 13ª emissão do fundo, aproximadamente R$ 59 milhões em dinheiro (provenientes da venda do Internacional Guarulhos), e duas parcelas de R$ 39.151.150,81 para outubro de 2026 e 2027, corrigidas pelo IPCA. Há ainda possibilidade de um earnout de até R$ 10 milhões vinculado a métricas operacionais.
Impacto financeiro
Para o XPML11, a transação gera impacto estimado de R$ 21.302.287,80 no resultado operacional dos próximos 12 meses, representando distribuição anual potencial de aproximadamente R$ 0,36 por cota. O ganho de capital com a venda parcial do Internacional Guarulhos alcançou R$ 20 milhões (R$ 0,35 por cota), considerando que o fundo adquiriu a participação em 2020.
O CPSH11, por sua vez, registrou ganho de capital consolidado de R$ 0,36 por cota nesta transação específica. Somando-se às operações com a JHSF (venda do Catarina Fashion Outlet e Shopping Cidade Jardim), o lucro total das reciclagens alcançou R$ 0,60 por cota - equivalente a R$ 6 por cota em base 100.
Estratégia divergente: reciclagem versus consolidação
A operação evidencia estratégias opostas. O CPSH11 vendeu quatro ativos ao XPML11 e adquiriu apenas o Internacional Guarulhos, com cap rate de 8,20%, superior ao cap rate de 7,42% dos ativos alienados. A gestora Capitânia Capital acumulou aproximadamente R$ 443,9 milhões em caixa líquido após todas as obrigações, posicionando-se para um novo ciclo de investimentos.
O XPML11 seguiu sua estratégia de crescimento via aquisições parceladas, aumentando o caixa em apenas R$ 18 milhões no curto prazo. A gestora XP Vista Asset Management projeta que os novos ativos elevarão o NOI/m² do portfólio em 11,5%, de R$ 1.657 para R$ 1.846.
Qualidade dos ativos
O portfólio adquirido pelo XPML11 apresenta características distintas. O Praia de Belas Shopping, com 47.214 m² de ABL, passou por expansão recente incluindo supermercado Zaffari e H&M. O Complexo Tatuapé (Metrô Tatuapé + Boulevard Tatuapé) soma aproximadamente 55 mil m² de ABL e recebe mais de 1,5 milhão de pessoas mensalmente, beneficiando-se da integração com a Estação Tatuapé do Metrô e CPTM.
O Internacional Shopping Guarulhos, adquirido pelo CPSH11, possui 75.400 m² de ABL, taxa de ocupação de 99,20%, vendas de R$ 18.254/m² (LTM) e NOI de R$ 1.594/m² (LTM). O XPML11 mantém 15,09% do empreendimento após a alienação parcial.
Contexto
A transação ocorre em momento de juros elevados (Selic a 15% em outubro de 2025) e descolamento entre valores de mercado e patrimoniais dos FIIs. O XPML11 negocia aproximadamente R$ 5 abaixo do valor patrimonial, enquanto o CPSH11 está cotado a R$ 9,95 (base 10), também com desconto significativo.
Felipe Teatini, gestor do XPML11, destacou em entrevista recente que o fundo enfrentava pressão vendedora de dois grandes cotistas que representaram 40% do volume negociado em setembro de 2025, limitando a valorização das cotas. A posição vendida (aluguel de cotas) saltou de R$ 190 milhões para R$ 210 milhões na última semana de setembro.
Desempenho histórico
O CPSH11 encerra seu primeiro ciclo de investimentos com TIR de 22,52% ao ano, contra 6,21% do IFIX e 13,45% do CDI no mesmo período. O fundo desembolsou R$ 696 milhões e desinvestiu R$ 792 milhões entre fevereiro de 2023 e outubro de 2025.
Os indicadores operacionais dos ativos vendidos pela Capitânia mostram evolução consistente. O Catarina Fashion Outlet elevou vendas/m² de R$ 34.029 para R$ 41.411 (+21,69%) e NOI/m² de R$ 2.563 para R$ 2.934 (+14,50%). O Shopping Cidade Jardim registrou crescimento ainda mais expressivo: vendas/m² de R$ 43.270 para R$ 54.621 (+26,23%) e NOI/m² de R$ 3.160 para R$ 4.103 (+29,82%).
Guidance e transparência
A gestão do XPML11 anunciou mudanças na comunicação com o mercado. A partir de novembro de 2025, o fundo divulgará guidance semestral de distribuição, sempre dois meses antes do fechamento de cada semestre. A expectativa é manter distribuição próxima aos R$ 0,92 por cota anuais projetados no estudo de viabilidade da 12ª emissão.
O fundo também passará a demonstrar de forma clara o resultado recorrente versus ganhos de capital, atendendo demanda recorrente do mercado. Com a conclusão da venda de nove ativos (transação paralela não detalhada neste artigo), o XPML11 acumulará mais de R$ 5 por cota em resultado não distribuído.
Próximos passos
O CPSH11 projeta distribuição de R$ 0,11 por cota mensalmente pelos próximos 24 meses, podendo alcançar banda superior de R$ 0,13 por cota (dividend yield de 17,02% ao ano na cotação atual). A gestora planeja alocar os R$ 443,9 milhões em caixa em até seis meses, focando em cotas de FIIs de shoppings negociadas com desconto relevante em relação ao P/VP.
O XPML11 resolve suas obrigações de caixa para dezembro de 2025 e 2026 com a venda de ativos paralela, mantendo apenas um cheque a pagar em janeiro de 2027. A gestão segue discutindo novas aquisições, condicionadas à reabertura do mercado para emissões de cotas.
A conclusão desta transação marca um ponto de inflexão para ambos os fundos: o CPSH11 cristaliza ganhos expressivos e se posiciona para novo ciclo de investimentos, enquanto o XPML11 aposta na qualidade dos ativos adquiridos para melhorar seus indicadores operacionais e destravar valor para os cotistas nos próximos trimestres.
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