O ALZR11 começou 2026 com movimentos que merecem atenção de quem é cotista ou está de olho no fundo. De um lado, a Alianza segue executando sua estratégia de aquisições com a compra de um laboratório Fleury em Campinas e o lançamento de uma 8ª emissão ambiciosa de R$ 528 milhões. Do outro, a captação na fase de preferência decepcionou, a alavancagem gera debate entre investidores e um contrato importante vence em poucos meses. Vamos destrinchar o que está acontecendo.
O fundo em números
Com patrimônio líquido de R$ 1,30 bilhão e 122.266.250 cotas emitidas, o ALZR11 negocia a R$ 10,77 (em 26/02/2026), o que coloca o P/VP em 1,01. Ou seja, a cota está praticamente colada no valor patrimonial de R$ 10,63.
A base de cotistas não para de crescer: são 182.932 investidores, um salto de 2,4% só em janeiro. Desde o desdobramento das cotas em maio de 2025, quase 30 mil novos cotistas entraram no fundo. A liquidez também melhorou, o volume médio diário de negociação está em R$ 2,5 milhões, contra R$ 1,5 milhão no primeiro semestre de 2025. Parte desse incremento veio da entrada do ALZR11 no índice FTSE EPRA Nareit Global Real Estate, que trouxe visibilidade internacional ao fundo.
O portfólio conta com 24 imóveis, vacância zero (física e financeira) e aproximadamente 100% dos contratos de locação vigentes são atípicos, com prazo médio de 9,1 anos até o vencimento. São inquilinos como DuPont, Coca-Cola FEMSA, Mercado Livre, Fleury, Assaí e Globo, todos com faturamento expressivo.
Rendimentos com guidance de R$ 0,080 a R$ 0,082 por cota
O último rendimento anunciado foi de R$ 0,08355 por cota (referente a janeiro/2026, pago em 25/02). No mês anterior, o valor havia sido de R$ 0,0851. Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 1,0043 por cota, o que resulta em um dividend yield de 9,32% ao ano na cotação atual.
Para quem acompanha o guidance, a gestora projeta distribuições recorrentes entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota ao longo do primeiro semestre de 2026. Essa projeção não inclui ganhos extraordinários com vendas de ativos. Quando esses efeitos entram na conta, os rendimentos podem superar o guidance, como aconteceu em meses como junho e julho de 2025, quando a distribuição chegou a R$ 0,094 e R$ 0,083, respectivamente.
O CAGR dos rendimentos recorrentes médios desde 2020 é de 9,2%, contra 5,6% do IPCA no mesmo período. A reserva de lucros está em R$ 0,048 por cota, uma gordura que dá margem para manter as distribuições estáveis mesmo em meses com resultado caixa um pouco menor.
A aquisição do Fleury Campinas (um ativo premium com contrato longo)
A novidade mais relevante do final de 2025 foi a compra do Laboratório Diagnóstico Fleury em Campinas/SP, anunciada em 30/12/2025. O imóvel fica na Avenida Júlio de Mesquita, no bairro Cambuí, que detém o metro quadrado mais caro do interior de São Paulo.
Os números da operação:
- Valor de aquisição: R$ 29,5 milhões (primeira parcela de R$ 7,9 milhões já paga)
- Saldo remanescente: R$ 21,6 milhões, a ser quitado após condições precedentes
- Earn-out condicional: até R$ 7,5 milhões em até 12 meses após o fechamento
- Área construída: 4.227 m², com área de expansão de 825 m² já construída
- Contrato atípico: 15 anos de prazo mínimo, com vencimento em julho/2040
- Aluguel mensal inicial: R$ 255 mil (yield on cost de 10,2% ao ano)
- Primeiro aluguel efetivo: a partir de 15/05/2026 (com renda mínima garantida até lá)
O Grupo Fleury, com quase 100 anos de história e faturamento superior a R$ 8,2 bilhões em 2024, é o tipo de inquilino que dá previsibilidade ao fluxo de caixa. A expectativa da gestora é que a operação represente cerca de R$ 0,02 por cota por mês no primeiro ano.
Um ponto que analistas têm destacado é a tese de compressão de cap rate. Com o COPOM sinalizando eventual ciclo de corte de juros, imóveis comprados agora com yields de dois dígitos poderiam ser vendidos no futuro com cap rates menores, gerando lucro expressivo. Um exercício feito por especialistas mostra que, se o fundo vendesse um ativo como esse daqui a dois anos com cap rate de 9,5% (considerando correção inflacionária dos aluguéis), o lucro poderia chegar a 5 centavos por cota, praticamente um dividendo extra.
8ª emissão com captação decepcionante e custos que incomodam
A 8ª emissão de cotas do ALZR11 foi anunciada em 12/01/2026, com objetivo de captar até R$ 528 milhões (50 milhões de novas cotas a R$ 10,56, mais taxa de distribuição de R$ 0,09, totalizando R$ 10,65 por cota).
O pipeline de aquisições prevê seis ativos no estado de São Paulo, somando R$ 615,5 milhões e 73.400 m² de ABL, com yield on cost médio de 11,2% no primeiro ano. São imóveis de renda urbana, logísticos e corporativos.
Até aqui, tudo parece sólido. Mas a captação contou outra história.
Na fase de direito de preferência, encerrada em 02/02/2026, foram subscritas apenas 1.779.049 cotas, equivalentes a R$ 18,8 milhões. Isso representa 3,56% do total pretendido. Somando a fase de sobras e montante adicional, o número subiu para 4.798.603 cotas (R$ 50,7 milhões), ainda assim menos de 10% da meta.
Restam 45.201.397 cotas (R$ 477,3 milhões) para a fase pública, que vai até 31/03/2026. A comunidade de investidores não escondeu a frustração. Nos fóruns, comentários como "que fracasso esse direito de preferência" e "parece que micou a subscrição" refletem o sentimento predominante. Alguns investidores apontaram que a gestora "queimou a largada" e deveria ter esperado a cota ganhar mais ágio antes de lançar a oferta.
Mas o que realmente irritou parte dos cotistas foi a estrutura de custos. Embora a taxa de distribuição anunciada seja de R$ 0,09 por cota (0,85%), o prospecto revela que o custo total da emissão é de aproximadamente R$ 0,17 por cota (1,59%). A diferença, cerca de metade dos custos, é arcada pelo próprio fundo, ou seja, por todos os cotistas, inclusive os que não participam da emissão.
Esse ponto gerou críticas diretas: "Isso é uma falta de alinhamento com cotista, porque tira valor patrimonial do fundo", observou uma analista. A gestora argumenta que não há diluição patrimonial na operação (o VP por cota se mantém em R$ 10,64 antes e depois), mas o desconforto com a divisão de custos é real e pode ter contribuído para a baixa adesão na preferência.
Alavancagem muda conforme a conta
Um tema que tem gerado confusão nos fóruns é a alavancagem do ALZR11. O relatório gerencial apresenta três métricas diferentes, e cada plataforma de análise mostra um número distinto.
A conta mais conservadora (obrigações futuras divididas pelo patrimônio líquido) dá 47,9%. Já a relação passivo sobre ativo total fica em 36,5%. E há quem calcule em torno de 25% usando outras metodologias.
A divergência existe porque parte da dívida do ALZR11 está "escondida" dentro de fundos que ele controla integralmente, como o TSER11 (DuPont) e o Alianza Digital Realty (Sky e Scala). Essas dívidas não aparecem no informe mensal padrão da CVM, o que gera uma diferença de cerca de R$ 200 milhões entre o que o informe mostra e o que o relatório gerencial detalha.
O total de obrigações por CRIs soma R$ 474,6 milhões (até 2041), mais R$ 68,2 milhões em parcelas por aquisição de imóveis. O caixa do fundo, de R$ 197 milhões, cobre aproximadamente 4 anos dessas obrigações.
Um ponto que investidores mais experientes têm levantado é que a alavancagem do ALZR11 é majoritariamente indexada ao IPCA e casada com contratos atípicos de longo prazo. Isso significa que a receita e a dívida caminham juntas, o que reduz o risco real da operação. Além disso, o fundo tem ativos de qualidade que poderiam ser vendidos para quitar obrigações, se necessário.
O elefante na sala é o contrato da Atento que vence em julho
Se há um ponto que incomoda quem acompanha o ALZR11 de perto é o imóvel da Atento no Rio de Janeiro. O contrato atípico vence em julho de 2026, e até o momento da publicação deste artigo, nenhum fato relevante foi divulgado sobre renovação ou negociação.
O imóvel fica em Del Castilho, uma localização que analistas descrevem como "bem ruinzinha" para recolocação. O aluguel vigente é de R$ 594.582 por mês, e a garantia já foi convertida de fiança bancária para depósito caução de R$ 8,4 milhões (sendo R$ 6,9 milhões já depositados), o que por si só já sinalizava dificuldades da locatária.
Se a Atento não renovar, o fundo enfrentaria sua primeira vacância em muito tempo, justamente em um imóvel que pode ser difícil de relocar rapidamente. A gestora pode optar por vender o ativo, mas o cenário não é dos mais favoráveis para um edifício comercial monousuário naquela região do Rio.
O que ficar de olho nos próximos meses
O ALZR11 está em um momento de transição. O portfólio é robusto, os contratos são longos, os inquilinos são de primeira linha e a gestão tem demonstrado capacidade de gerar valor com compras e vendas estratégicas. O retorno total desde o IPO é de 104,1%, superando o IFIX em 22 pontos percentuais.
Mas há questões em aberto que vão definir os próximos capítulos. O resultado da fase pública da 8ª emissão (até 31/03/2026), a resolução do contrato da Atento e a capacidade da gestora de executar o pipeline de aquisições mesmo com captação abaixo do esperado. Para quem já é cotista, o guidance de R$ 0,080 a R$ 0,082 por cota oferece previsibilidade no curto prazo. Para quem está avaliando entrar, vale pesar a qualidade do portfólio contra a alavancagem e os riscos pontuais que o fundo carrega.
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