O GGRC11 vive um período movimentado. Com mais de 290 mil cotistas, vacância praticamente zero e uma assembleia extraordinária em andamento que pode mudar o nome e a administradora do fundo, o investidor brasileiro que acompanha fundos imobiliários logísticos tem motivos para prestar atenção neste fundo.
Um 2025 de recordes e um 2026 que já começou forte
O GGRC11 encerrou 2025 com números que impressionam. O patrimônio líquido saltou 74,1%, chegando a R$ 2,4 bilhões. A base de cotistas cresceu 82,1%, atingindo 257.323 investidores em dezembro. E a liquidez? Explodiu, o volume negociado no ano foi 219,5% maior que em 2024, com média diária de R$ 9,70 milhões nos últimos meses do ano.
Janeiro de 2026 manteve o ritmo. Mais 33.639 novos cotistas entraram, levando o total para 290.959. Isso coloca o GGRC11 entre os 12 maiores FIIs da B3 em número de investidores. Na live realizada no canal Vai Pelos Fundos em 26 de fevereiro, o gestor Pedro Galvão (CEO da Zagros Capital) foi direto: "Já tem um bolão aqui na gestora, a gente tá apostando que entre março e abril a gente tá nos top 10 em número de cotistas."
Em termos de rendimentos, o fundo distribuiu R$ 179,1 milhões ao longo de 2025, um aumento de 58,4% sobre o ano anterior. O rendimento médio por cota foi 7,14% superior ao de 2024.
Dividendos: o que é recorrente e o que não é
Aqui mora uma das discussões mais quentes entre os investidores do fundo. O guidance para 2026 foi estabelecido em R$ 0,10 por cota ao mês, o que, considerando a cotação de R$ 10,05 no fechamento de janeiro, equivale a um dividend yield anualizado de 11,94%.
Esse patamar coloca o GGRC11 com um spread de 294 pontos-base acima da média dos fundos pares (HGLG, XPLG, BTLG, BRCO, VILG, LVBI, HSLG, TRBL e RBRL) e 464 pontos-base acima da NTN-B de 5 anos.
Mas o quanto disso é recorrente? Na entrevista ao canal Vai Pelos Fundos, Pedro Galvão esclareceu: "O GGRC11 tem por volta de R$ 0,093 a R$ 0,095 de recorrente. Isso depende de alguns eventos, correções de contrato, revisões." A diferença para os R$ 0,10 vem de ganhos de capital com vendas de ativos, que a gestão tem conseguido gerar com regularidade.
Nos fóruns, esse ponto gera debate. Um investidor observou que "o recorrente do GGRC11 está perto de R$ 0,09, mas paga R$ 0,10 porque tem muito ganho de capital". Outro ponderou que o fundo "já tem o maior cap rate do setor", o que sustenta a tese de que o rendimento elevado não é artificial.
O resultado de janeiro de 2026 ilustra bem essa dinâmica: a receita total foi de R$ 39 milhões, sendo R$ 19,1 milhões de locação e R$ 16,5 milhões de lucros imobiliários (ganho com a venda do CD Campinas). Ou seja, em meses com desinvestimento, o resultado sobe significativamente.
Reciclagem de portfólio: a estratégia do "Pac-Man"
O apelido pegou. O GGRC11 ficou conhecido como o "Pac-Man" dos FIIs por absorver ativos de outros fundos, frequentemente pagando com cotas em vez de dinheiro. Em 2025, foram quase R$ 1 bilhão em operações, a grande maioria via troca de cotas.
A venda do CD Campinas, concluída em dezembro de 2025 por R$ 77 milhões, gerou lucro estimado de R$ 21,5 milhões (aproximadamente R$ 0,10 por cota), com TIR global projetada de 16,94% ao ano. Antes disso, os imóveis da Covolan também foram vendidos por R$ 94,9 milhões.
Um efeito colateral positivo dessas vendas é que a vacância física caiu de 4,08% para apenas 0,21%. O único galpão vago é o de Queimados, no Rio de Janeiro.
Na live, Pedro Galvão explicou a filosofia: "Você sempre tem que estar disposto a vender, mas nunca tem que estar precisando vender. Se aparece uma proposta muito boa, que gera valor pro cotista, e aquele ativo já cumpriu o seu ciclo, você desinveste. Mas se tiver pressão para vender, isso é ruim."
Sobre a meta de reduzir a exposição industrial, a gestão reiterou o objetivo de chegar a 80% de ativos logísticos no portfólio ao longo de 2026. Atualmente, a composição é 68,27% logístico, 15,83% industrial e 15,91% híbrido. Nos fóruns, um investidor mais cético comentou que "a parte industrial e híbrida ainda precisa ser menos de 10% do fundo, e isso está longe de acontecer". É um ponto válido: a transição está em curso, mas não concluída.
A assembleia que pode mudar a cara do fundo
Em 3 de fevereiro de 2026, foi convocada uma Assembleia Geral Extraordinária com seis itens na pauta, e a votação vai até 2 de março. Os principais pontos:
Troca de administradora: a Banvox seria substituída pela Vórtx, que já é escrituradora do fundo. A gestão argumenta que a mudança reduz custos (a taxa de custódia cai de 0,026% para 0,015% ao ano sobre o patrimônio líquido) e centraliza serviços.
Mudança de nome: de "GGR Covepi Renda" para "Zagros Renda Imobiliária". O ticker GGRC11 permanece inalterado. A justificativa é alinhar o nome à gestora atual, prática comum no mercado.
Programa de recompra de cotas: inclusão da possibilidade de o fundo comprar suas próprias cotas quando negociadas abaixo do valor patrimonial. Pedro Galvão foi enfático na live: "Primeira premissa é nunca comprar acima do VP. E você só vai fazer isso se não tiver uma oportunidade melhor para alocar."
Limite de voto em 10%: cotistas com mais de 10% das cotas teriam seu voto limitado a 10% em matérias sensíveis como destituição da gestora ou redução de taxas. A gestão apresenta isso como proteção ao minoritário.
O item que gerou mais ruído foi a autorização para operações com a nova administradora (item F), que envolve potencial conflito de interesses. Na live, o gestor esclareceu: "Não é um conflito da gestora poder investir em produtos dela. É simplesmente um conflito para poder ter o administrador como contraparte em outros fundos ou operações, como CRI, aplicação de caixa. Coisa normal."
Alavancagem e estrutura de capital
O fundo opera com alavancagem de 11,58%, um patamar que a gestão considera confortável. O saldo devedor dos CRIs é de aproximadamente R$ 272 milhões, com taxa ponderada de IPCA + 8% ao ano. O maior fluxo de amortização está concentrado entre 2027 e 2030.
Na entrevista, Pedro Galvão definiu o teto: "Para nós, 20% já seria um teto que a gente não gostaria de chegar nem perto. A gente sempre rondou entre 10 e 15, 16, 17%."
O que está no radar
A expansão do CD Santa Cruz em Anápolis (GO) está 80% concluída e adicionará 23.347 m² de ABL. O contrato é atípico, de 12 anos, com a maior distribuidora de medicamentos do Brasil. O gestor revelou que o yield on cost do ativo está entre 12,5% e 13%, enquanto uma eventual venda seria precificada entre 8,5% e 9% de cap rate, o que indica potencial significativo de ganho patrimonial.
Sobre renovações de contratos com vencimento em 2026-2027 (que representam 37% da receita), a gestão informou que as conversas estão "indo bem" e que o mercado logístico aquecido favorece as negociações. A locação média do portfólio (R$ 27,02/m²) ainda está 12,85% abaixo da média nacional de mercado (R$ 31,00/m²), o que sugere espaço para revisões positivas.
O que o investidor deve acompanhar
O GGRC11 negocia hoje a R$ 10,41 (cotação de 27 de fevereiro de 2026), com P/VP de 0,93, ou seja, com desconto de 7% sobre o valor patrimonial de R$ 11,22 por cota.
Os próximos meses trazem eventos relevantes, como o resultado da AGE (previsto para 3 de março), a conclusão da expansão Santa Cruz, as negociações de renovação dos contratos que vencem em 2027 e a continuidade da estratégia de reciclagem do portfólio industrial. O guidance de R$ 0,10 por cota é conservador por design, já que não contempla ganhos com vendas de ativos, locação do galpão vago de Queimados nem eventuais valores depositados em juízo pela Covolan.
Como o próprio gestor resumiu: "O fundo tá entrando na sua versão 3.0, com ativos mais novos, modernos, principalmente logísticos." A transição está em andamento. Os números operacionais sustentam a tese, mas o investidor deve acompanhar se a execução continua no mesmo ritmo, especialmente na reciclagem dos ativos industriais e nas renovações contratuais que se aproximam.
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