O XP Malls acaba de fazer história. O fundo imobiliário concluiu a alienação de nove participações em shoppings para um veículo gerido pela Riza Real Estate, numa transação que totaliza R$ 1.651.579.978,79. Para os mais de 626 mil cotistas do XPML11, a notícia traz um ganho de capital estimado em R$ 4,75 por cota, que será distribuído de forma gradual nos próximos meses.
O que foi vendido e como será o pagamento
A lista de ativos alienados inclui participações relevantes em shoppings de São Paulo, Rio de Janeiro, Bahia e Amazonas. Entre os destaques estão 45% do Tietê Plaza Shopping, 100% do Shopping Downtown (na Barra da Tijuca) e 40% do Shopping Metropolitano Barra.
O pagamento será dividido em três parcelas:
- R$ 1.028.300.649,01 recebidos à vista em 5 de dezembro de 2025
- R$ 52.344.604,17 a receber em 15 de janeiro de 2026, corrigidos por 50% do CDI
- R$ 528.505.593,21 a receber em até 5 anos
A segunda parcela, chamada de "earnout", está condicionada ao atingimento de métricas operacionais dos shoppings. A gestora avalia como alta a probabilidade de recebimento integral.
Por que o fundo decidiu vender agora
Felipe Teatini, da XP Vista Asset Management, explicou em vídeo oficial que a operação foi "estruturada de modo a maximizar valor ao cotista". O objetivo central é gerar liquidez para honrar compromissos de curto prazo sem pressionar os dividendos ou aumentar a alavancagem.
Os números sustentam a tese. O conjunto de ativos vendidos apresentava NOI (receita operacional líquida) de R$ 134 por metro quadrado. Com a venda, o portfólio remanescente passa a ter NOI de R$ 151 por metro quadrado, uma melhoria de 12,7% na qualidade média dos ativos.
A alavancagem do fundo, que chegou a 42,8% em meados de 2022, deve cair para aproximadamente 16,5% após a transação. É o menor patamar desde o início de 2021.
O detalhe que poucos perceberam: exposição mantida
Aqui está o ponto que merece atenção. O XPML11 não está simplesmente "saindo" desses shoppings. O fundo investiu R$ 191.471.000,00 em cotas subordinadas do veículo comprador, mantendo exposição ao desempenho futuro dos ativos.
Essa estrutura funciona assim: se os shoppings performarem bem, o XP Malls captura parte dessa valorização através das cotas subordinadas, que têm rentabilidade alvo de 20% ao ano. É uma forma de participar do upside sem carregar o peso operacional e a necessidade de capital.
Quanto o cotista pode esperar de dividendos extras
O ganho de capital estimado de R$ 278.189.667,04 equivale a R$ 4,75 por cota. Mas não espere receber tudo de uma vez. A gestora estruturou a operação para que parte relevante do resultado fique no Neomall FII, um fundo integralmente detido pelo XPML11.
Essa estrutura permite "linearizar" a distribuição ao longo dos próximos meses. Na prática, significa dividendos extraordinários sendo pagos de forma gradual, evitando um pico único seguido de queda brusca.
Para contextualizar: o XPML11 distribuiu R$ 0,92 por cota em novembro de 2025. Com o dividend yield atual de 10,37% ao ano, os R$ 4,75 de ganho de capital representam quase cinco meses de rendimentos extras.
O que muda no portfólio do XP Malls
Após a transação, o fundo mantém participações em shoppings como Catarina Fashion Outlet (responsável por 12% do NOI esperado), Shopping Cidade Jardim (7%) e Shopping da Bahia (6%). A concentração regional permanece no Sudeste (71% da ABL), com presença relevante no Nordeste (18%).
A diversificação por administrador também se mantém saudável, com Allos (20%), SYN (24%) e JHSF (17%) como principais operadores dos ativos.
O que acompanhar daqui para frente
O investidor deve monitorar três pontos nos próximos meses. Primeiro, o recebimento do earnout em janeiro de 2026. Segundo, a evolução dos dividendos mensais, que devem refletir gradualmente o ganho de capital. Terceiro, o desempenho das cotas subordinadas, que só será conhecido ao longo dos próximos cinco anos.
A cotação atual de R$ 106,45 representa um desconto de 2% sobre o valor patrimonial de R$ 108,73 por cota. Com a entrada de caixa e a melhoria dos indicadores operacionais, resta saber se o mercado vai reprecificar o fundo nos próximos pregões.
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