O TRXF11 anunciou nesta quarta-feira (18) a venda de nove imóveis por R$ 672 milhões, gerando um lucro estimado de R$ 7,08 por cota. No dia anterior, os gestores da TRX haviam realizado um webcast especial para explicar aos mais de 209 mil cotistas os movimentos recentes do fundo, que incluem aquisições de agências bancárias, galpões logísticos e participações em shoppings. O momento é de transformação para o fundo, que caminha para encerrar 2025 como o maior fundo híbrido de tijolo do mercado.
O que foi vendido e como será pago
A operação envolve nove imóveis locados para grandes varejistas como Carrefour, Grupo Mateus, Sendas e Sam's Club, distribuídos em cinco estados e nove cidades. Do valor total, 65% será pago à vista e os 35% restantes em até cinco anos.
O lucro estimado de R$ 230 milhões para o TRXF11 representa uma TIR média de aproximadamente 15% sobre esses investimentos. A venda foi fechada 5% acima do valor dos últimos laudos de avaliação dos imóveis.
Essa estrutura de pagamento parcelado tem se tornado comum no mercado. Fundos como GARE11, JSRE11 e XPML11 também têm adotado formatos semelhantes em suas vendas recentes. Para o investidor iniciante, pode parecer complexo, mas na prática significa que parte do ganho virá diluído ao longo dos próximos anos.
Guidance para 2026 permanece estável
A gestão já divulgou a expectativa de distribuição para 2026: entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota. Para quem esperava um aumento após a venda expressiva, a notícia pode frustrar. Mas há uma lógica por trás disso.
O fundo cresceu significativamente com a 12ª emissão, que captou R$ 605 milhões em dinheiro. Mais cotas emitidas significa mais cotistas para dividir o resultado. Além disso, a alavancagem do fundo, embora esteja diminuindo (o CRI que financiou esses imóveis cai de R$ 186 milhões para R$ 102 milhões), ainda pesa na conta.
O recorrente do fundo, antes da última emissão, ficava na casa de R$ 0,75 a R$ 0,76 por cota. A diferença até o guidance atual vem justamente de ganhos de capital com vendas, algo que a gestão transformou em prática recorrente.
Gestores explicam racional das aquisições polêmicas
No webcast realizado na terça-feira (17), os sócios fundadores Luís Augusto e José Alves dedicaram boa parte do tempo a explicar movimentos que geraram ruído entre investidores.
As agências da Caixa
A aquisição de 14 agências bancárias da Caixa Econômica Federal por R$ 140 milhões foi o ponto mais questionado. Luís Augusto foi direto: "Você fazer um fundo de agência, certamente seria algo na contramão do mercado. Você pegar o portfólio imobiliário de um fundo que deve acabar o ano com alguma coisa em torno de R$ 9 bilhões e alocar R$ 140 milhões em 14 imóveis, você tá falando de cada imóvel na média representar R$ 10 milhões".
A gestão argumenta que a Caixa tem um papel social diferente de outros bancos. "A Caixa, diferente de Nubank, não dá para substituir agências para um aplicativo. Ela tem a necessidade de ter um contato com o grande público", explicou o gestor.
O preço médio pago foi de R$ 7.000 por metro quadrado. Para contextualizar, uma das agências está dentro de um shopping onde o metro quadrado é negociado a R$ 46.000 ou R$ 47.000. A gestão já está recebendo propostas de venda para algumas dessas lojas antes mesmo de concluir a compra escrituralmente.
O galpão em Varginha
A aquisição do galpão logístico em Varginha, em parceria com a gestora Red, também gerou dúvidas. O imóvel foi comprado através de um fundo específico (CLSM11), e não diretamente pelo TRXF11.
A explicação passa por economia tributária: ao evitar o ITBI de 2%, o custo efetivo da estrutura com a Red fica em 0,6% ao ano. "São 3 anos de gestão de graça que o fundo tá levando", argumentou a gestão.
O sentimento por trás dos números
O que ficou evidente no webcast é que a gestão está ciente do ruído nas redes sociais e fóruns de investidores. Luís Augusto foi enfático: "Eu não sei qual é a percepção de algumas pessoas, alguns cotistas, alguns que nem cotistas são, que criticam qualquer movimento, mas sem nenhum desenvolvimento sobre o assunto".
A TRX completou 18 anos no dia do webcast, e os gestores fizeram questão de reforçar a experiência acumulada. "A gente respira isso. A nossa vida é isso aqui. A gente tá tomando a decisão que a gente tem convicção serem as melhores pro bom funcionamento do fundo."
Sobre o Grupo Mateus, que enfrentou questionamentos após divulgar um erro contábil de R$ 1,1 bilhão em estoques, a gestão se mostrou tranquila. O relacionamento próximo com a empresa, incluindo reuniões com o fundador Wilson Mateus, e a reafirmação do rating pela Fitch em novembro sustentam a confiança no inquilino.
O que esperar daqui para frente
O fundo deve encerrar 2025 com aproximadamente 120 imóveis, ante os 104 atuais. A estratégia de diversificação continua, com participações minoritárias em shoppings (incluindo o Cidade Jardim) e um shopping em Belo Horizonte adquirido em parceria com a Capitânia, onde a gestão pretende promover um turnaround operacional.
A reavaliação patrimonial dos imóveis está em andamento e deve ser divulgada na virada do ano. Quanto à distribuição extraordinária de dezembro, a gestão pediu para manter expectativas baixas: "Estamos passando por um momento muito peculiar do fundo."
Para quem tem 1.000 cotas do TRXF11, o guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 significa receber entre R$ 900 e R$ 930 por mês em 2026. Com a cotação atual de R$ 97,20 e o dividend yield de 13,69% nos últimos 12 meses, o fundo segue entre os mais rentáveis da categoria, negociando com desconto de 4% sobre o valor patrimonial de R$ 101,67 por cota.
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