No universo dos Fundos Imobiliários (FIIs) no Brasil, poucos nomes carregam o peso histórico do Hedge Brasil Shopping (HGBS11). Negociado a R$ 19,98 (fechamento de 19 de novembro de 2025), este fundo é frequentemente comparado a um transatlântico: robusto, resiliente, mas que por vezes demora a manobrar. Entender o momento atual deste "dinossauro" do setor é crucial, especialmente após movimentações relevantes em novembro.
O raio-x dos números (dados de novembro/2025)
Com um Valor Patrimonial por Cota (VPC) de R$ 21,67, o HGBS11 é negociado com um P/VP de 0,92. O mercado está precificando o portfólio de shoppings da Hedge com um desconto de 8% sobre o que os avaliadores dizem que ele vale.
O Dividend Yield (DY) dos últimos 12 meses está em 9,41%, com uma distribuição recente de R$ 0,15 por cota, paga em 14 de novembro de 2025.
Performance operacional
Ao analisarmos o relatório gerencial divulgado em 14 de novembro (referente aos dados operacionais de setembro/2025), notamos uma recuperação interessante, embora heterogênea:
- Vendas Totais: Crescimento de 5,7% em comparação a setembro/2024.
- NOI (Resultado Operacional Líquido): Salto de 16,4% na comparação anual.
- Vacância: Estabilizada em 5,0%.
O salto de 16,4% no NOI parece desproporcional ao aumento de vendas (5,7%), o que poderia gerar euforia. Porém, uma leitura atenta mostra que isso foi impulsionado por uma "base elevada de recebimentos de estacionamento e aluguel mínimo". Ou seja, é um resultado excelente, mas com componentes que não dependem exclusivamente do lojista vender mais.
A "bola dentro": aquisição do ParkShopping São Caetano
No dia 14 de novembro de 2025, o HGBS11 emitiu um Fato Relevante que animou a base de cotistas. O fundo assinou um Memorando de Entendimentos para adquirir 20% do ParkShopping São Caetano por R$ 237 milhões.
Esta operação é estratégica por dois motivos:
- Qualidade do Ativo: Localizado no ABC Paulista, região de alta renda, é um shopping dominante.
- Estrutura de Pagamento: O fundo pagará 50% no fechamento, 25% em 12 meses e 25% em 18 meses (corrigidos pelo IPCA).
Isso demonstra que a gestão está disposta a usar o caixa e a alavancagem (hoje controlada em 11,15% do PL) para melhorar a qualidade média do portfólio, saindo da defensiva para o ataque.
O que preocupa o cotista?
Navegando pelos debates de investidores e analisando o sentimento da comunidade nos últimos dias, identificamos três grandes angústias. Vamos respondê-las com base nos dados frios.
1. "O dividendo de R$ 0,15 é sustentável?"
Esta é a pergunta de um milhão de reais. O relatório de outubro mostra que o resultado gerado pelo fundo foi de R$ 0,141 por cota, mas a distribuição foi de R$ 0,150.
A Realidade: O fundo está queimando uma pequena gordura ou utilizando lucros não recorrentes (como a venda de frações do Jardim Sul e I Fashion Novo Hamburgo) para manter o patamar de distribuição. A gestão projetou manter os R$ 0,15 até o fim do semestre.
Para o investidor de longo prazo, isso não é necessariamente um alarme de incêndio, mas exige monitoramento. O fundo precisa que o operacional (vendas e aluguéis) suba para cobrir essa diferença organicamente em 2026, ou o rendimento poderá ser ajustado para algo próximo de R$ 0,14.
2. "Devo me preocupar com o West Plaza e o Goiabeiras?"
Nos fóruns, o West Plaza é frequentemente citado como a "dor de cabeça" e o Goiabeiras como o "patinho feio". Vamos aos dados:
- Goiabeiras Shopping: Vacância assustadora de 17,6% e NOI negativo em setembro. É um problema? Sim. Vai quebrar o fundo? Não. Ele representa apenas 1% do portfólio. É um incômodo visual no relatório, mas financeiramente irrelevante para o todo.
- West Plaza: Vacância de 9,0% e representa 7% da carteira. Aqui a situação pesa mais. Mas há uma luz no fim do túnel: a inauguração do Mané Mercado (polo gastronômico) prevista para o início de dezembro/2025 pode ser o catalisador de fluxo que o shopping precisava.
3. "HGBS11 ou XPML11: qual escolher?"
A eterna batalha dos gigantes. A comunidade tende a ver o XPML11 como "crescimento/agressivo" e o HGBS11 como "segurança/conservador".
Os dados corroboram essa visão. O XPML11 tem apresentado métricas de vendas/m² e NOI/m² superiores, mas o HGBS11 negocia com um desconto patrimonial maior (P/VP 0,92) e possui uma gestão com histórico de décadas de consistência.
Veredito Técnico: Não são excludentes. O HGBS11 funciona como a "zaga" da carteira de shoppings (dificilmente vai entregar uma valorização explosiva no curto prazo, mas oferece proteção e previsibilidade), enquanto o concorrente joga no ataque com mais risco e alavancagem.
Conclusão
O HGBS11 chega ao final de 2025 provando que ainda tem fôlego. A aquisição do ParkShopping São Caetano foi recebida como uma "bola dentro" necessária para renovar o ânimo do mercado.
Para o investidor pessoa física, o fundo oferece uma equação equilibrada: um rendimento de 9,41% (isento de IR) em um portfólio diversificado, comprado com desconto sobre o valor patrimonial. Os riscos existem, especialmente na sustentabilidade dos dividendos sem vendas de ativos, mas, para quem busca dormir tranquilo com tijolos reais na carteira, o "dinossauro" continua sendo uma das opções mais sólidas da B3.
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