O TRXF11 protagoniza talvez a maior captação na história dos fundos imobiliários brasileiros: R$ 3 bilhões em uma única emissão. Em apenas dois meses, o fundo saltou de 74 para 112 imóveis, incorporou hospitais, shoppings, agências bancárias e até escolas ao portfólio. Quando chegou dezembro, o dividendo veio em R$ 1,00 por cota, sem o esperado "extra" de fim de semestre. A comunidade de investidores reagiu com uma mistura de frustração e desconfiança. Afinal, o TRXF11 está se tornando um gigante dos FIIs ou apenas diluindo seus cotistas?
A transformação
Quem acompanha o TRXF11 há alguns anos conhece bem a estratégia: comprar imóveis de varejo a cap rates de 8% a 9%, segurar por um tempo e vender com compressão de cap rate, gerando aquele lucro não recorrente que turbina os dividendos semestrais. O fundo construiu sua reputação assim.
Só que entre novembro e dezembro de 2025, a coisa mudou de patamar. Foram 16 aquisições em dois meses, totalizando cerca de R$ 3,4 bilhões em novos ativos. O cap rate médio dessas compras ficou em 8,85%, acima da média histórica do fundo. Até aí, tudo dentro do esperado.
O que pegou muita gente de surpresa foi a natureza dos ativos: sete lojas do Atacadão por R$ 296 milhões, 14 agências da Caixa Econômica Federal por R$ 140 milhões, o Shopping Barreiro em Belo Horizonte por R$ 170 milhões, frações do Hospital Albert Einstein totalizando mais de R$ 550 milhões, portfólios educacionais do VIUR11 e até uma escola chamada Link School por R$ 186 milhões.
O elefante na sala
Um detalhe crucial dessas aquisições: a maior parte foi paga com cotas do próprio fundo, não com dinheiro.
As agências da Caixa? R$ 140 milhões em cotas. O Shopping Barreiro? R$ 170 milhões em cotas. O portfólio do VIUR11? R$ 120 milhões em cotas. A lista continua.
Na prática, isso significa que os vendedores desses imóveis se tornaram cotistas do TRXF11 e vão receber dividendos junto com você. A gestão argumenta que essa estratégia evita diluição por emissão tradicional e permite crescer sem captar dinheiro novo. Mas há um efeito colateral que ficou evidente agora em dezembro.
Por que o dividendo extra não veio
O fundo vendeu nove imóveis via TRXB11 por R$ 672 milhões, gerando um lucro estimado de R$ 7 por cota. Parecia que o dividendo gordo de fim de ano estava garantido.
Só que o número de cotas praticamente dobrou. Aquele lucro de R$ 7 por cota do TRXB11 agora precisa ser dividido entre muito mais gente. E parte desse resultado foi usada para pagar os dividendos dos novos cotistas que entraram via troca de imóveis por cotas, cujos ativos ainda não estão gerando aluguel pleno. Os investidores foram diluídos?
A gestão manteve o guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026. Isso representa um dividend yield anualizado de aproximadamente 11% sobre a cotação atual de R$ 97,02. Não é ruim, mas está longe dos 13,7% que o histórico de 12 meses sugeria.
O que os analistas pensam
A visão dos especialistas está dividida. De um lado, há quem veja a estratégia como brilhante: comprar ativos desalavancados com cotas em um momento de Selic a 15%, quando ninguém quer fazer negócio, pode gerar ganhos extraordinários quando os juros caírem.
"A TRX pode estar transformando o fundo no melhor fundo que a gente vai ver nos próximos anos", avalia um analista. "Eles estão comprando ativos com cotas, sem precisar de dinheiro, e com a perspectiva de melhora da economia, esses ativos podem multiplicar de valor."
Do outro lado, há preocupação com a velocidade e a natureza das aquisições. "O risco aumentou, e não diminuiu", pondera outro analista. "Muito acordo, muito jeitinho, muita negociata. É da natureza desta gestão."
O fundo agora tem múltiplos veículos subsidiários (TRXB11, MCDU11, CLSM11) cujos passivos não aparecem diretamente no informe mensal do TRXF11. Acompanhar a saúde financeira real do fundo ficou mais complexo.
Os números que importam agora
Após todas as movimentações, o TRXF11 fecha 2025 com:
- 112 imóveis em 17 estados e 54 cidades
- Patrimônio líquido de R$ 3,3 bilhões (dobrando para cerca de R$ 6,5 bilhões com as novas cotas)
- Prazo médio dos contratos de 12,98 anos
- Vacância física de 0,22%
- Alavancagem em torno de 20-25%
- P/VP de 0,95 (negociando com 5% de desconto sobre o valor patrimonial)
A diversificação de inquilinos mudou significativamente. O Albert Einstein agora representa 11,68% da receita, tornando-se o terceiro maior inquilino atrás apenas do Assaí (13,12%) e do Grupo Mateus (12,54%). Cerca de 70% da receita ainda vem de contratos atípicos com multa rescisória equivalente ao saldo remanescente.
Para ficar de olho
O TRXF11 de janeiro de 2026 é um fundo fundamentalmente diferente do que existia seis meses atrás. Para quem já é cotista ou pensa em se tornar, alguns pontos merecem atenção:
Primeiro, a capacidade da gestão de manter o cap rate médio elevado nas próximas vendas. Se conseguirem vender os novos ativos com compressão de cap rate similar ao histórico, o lucro não recorrente pode compensar a diluição. Se não conseguirem, o dividend yield atual pode ser o "novo normal".
Segundo, a integração dos novos segmentos. Hospital, shopping, agência bancária e escola são negócios com dinâmicas muito diferentes de atacarejo. A gestão terá que provar que sabe operar essa diversidade.
Terceiro, a transparência sobre os veículos subsidiários. Com TRXB11, MCDU11 e outros fundos dentro da estrutura, o cotista precisa de informações consolidadas para entender o risco real.
O histórico do TRXF11 é de entregas consistentes: rentabilidade total de 85% desde 2019, contra 35% do IFIX no mesmo período. Mas histórico não é garantia de futuro, especialmente quando o fundo muda tanto em tão pouco tempo.
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