O fundo de shoppings da Pátria negocia com 16% de desconto sobre o patrimônio, paga dividendos consistentes de R$ 0,86 por cota e acaba de anunciar uma operação que vai gerar R$ 0,48 extra por cota. Mesmo assim, a cotação patina. O que está acontecendo?
O PMLL11 fechou janeiro de 2026 cotado a R$ 103,46, enquanto seu valor patrimonial por cota é de R$ 122,62. Isso representa um P/VP de 0,84, ou seja, quem compra hoje está pagando 84 centavos por cada real de patrimônio do fundo. Para um fundo de shoppings com ocupação de 96,2%, crescimento de vendas de 8,1% no ano e alavancagem controlada de apenas 9,9%, esse desconto chama atenção.
Os números de novembro
O relatório gerencial de novembro trouxe alguns dados. A receita total foi de R$ 1,05 por cota, gerando um resultado distribuível de R$ 0,93. O fundo, porém, optou por distribuir apenas R$ 0,86, acumulando a diferença em reserva. Com isso, a reserva acumulada chegou a R$ 0,89 por cota, valor que pode ser usado para manter ou até aumentar os dividendos nos próximos meses.
O NOI por metro quadrado cresceu 11% em outubro comparado ao mesmo mês de 2024. Parte desse resultado veio de recuperações expressivas de inadimplência em três shoppings: Campinas Shopping recuperou 6,2% de inadimplência líquida, Rio Anil Shopping 8,7% e Rio 2 Shopping 11,1%. Quando a recuperação supera a inadimplência bruta do mês, o efeito no resultado é imediato.
A operação Bauru vs Suzano
Em dezembro, o fundo anunciou uma movimentação interessante: vai vender 35% do Boulevard Shopping Bauru por R$ 91,5 milhões e comprar mais 15% do Suzano Shopping por R$ 51,1 milhões. O saldo líquido de R$ 40,3 milhões entra no caixa do fundo, gerando um lucro estimado de R$ 0,48 por cota.
O preço de venda do Boulevard Bauru ficou 8% acima do valor investido, com uma TIR nominal de aproximadamente 13% ao ano. A conclusão está prevista para janeiro de 2026. Essa operação ilustra a mudança de perfil do fundo desde que passou da gestão Genial para a Pátria: de uma postura mais passiva de "comprar e esquecer" para uma gestão ativa de reciclagem de portfólio.
Por que o desconto pode não durar
Analistas que acompanham o setor têm apontado o PMLL11 como uma das melhores oportunidades entre os fundos de shoppings para 2026. A tese é relativamente simples: o fundo entrega dividend yield de 10% ao ano sobre o preço de mercado, tem taxa de administração de apenas 0,5% ao ano (abaixo da média do setor) e negocia com desconto similar ao HGBS11, mas com rendimento superior.
A expectativa de alguns analistas é que o P/VP se aproxime de 1,0 ao longo do ano. Isso não significa necessariamente que a cotação vai subir de R$ 103 para R$ 122. O mais provável é que a reavaliação patrimonial dos shoppings, que costuma acontecer no início do ano, traga ajustes negativos no valor patrimonial, como tem ocorrido em outros fundos do setor. Se o VP cair para algo próximo de R$ 112, por exemplo, e a cotação subir para esse patamar, o P/VP chegaria a 1,0 com uma valorização de cerca de 8% na cota.
A situação da dívida está confortável
Um ponto que tranquiliza é a estrutura de alavancagem. O fundo tem R$ 169 milhões em dívidas, representando 9,9% do patrimônio líquido. Nos próximos 12 meses, precisa pagar apenas R$ 200 mil. O restante está distribuído até 2035, com parcelas que cabem confortavelmente dentro dos 5% do resultado que o fundo pode reter.
A maior dívida, de R$ 103,9 milhões, está indexada ao IPCA mais 6,5% ao ano, taxa inferior ao que o Tesouro Direto paga hoje. As outras linhas, totalizando R$ 65,1 milhões, foram contratadas em janeiro de 2025 com carência de dois anos no principal, dando fôlego para a gestão.
Daqui pra frente
Os próximos meses trazem alguns eventos importantes. Primeiro, a conclusão da operação de venda do Boulevard Bauru e compra do Suzano Shopping, prevista para janeiro. Segundo, a possível reavaliação patrimonial dos imóveis, que pode ajustar o VP para baixo. Terceiro, e talvez mais relevante para o bolso do cotista, uma possibilidade de aumento nos dividendos.
Com reserva acumulada de R$ 0,89 por cota, resultado recorrente de R$ 0,93 e o ganho extraordinário de R$ 0,48 da operação anunciada, a gestão tem espaço para elevar a distribuição dos atuais R$ 0,86 para algo próximo de R$ 0,90 ou R$ 0,91. O histórico mostra que aumentos costumam acontecer na virada do ano, como ocorreu de dezembro de 2024 para janeiro de 2025.
O PMLL11 não é um fundo para quem busca emoções fortes. É um portfólio de 15 shoppings, diversificado geograficamente, com gestão que está mostrando disposição para girar ativos e destravar valor. O desconto atual pode ser oportunidade ou pode refletir alguma cautela do mercado com o setor. O que os números mostram, pelo menos até agora, é um fundo que entrega o que promete.
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