O fundo imobiliário Alianza Trust Renda Imobiliária conquistou um marco importante em dezembro de 2025: a inclusão no FTSE EPRA Nareit Global Real Estate Index Series, uma série internacional de índices que reúne os principais veículos de investimento imobiliário do mundo. A novidade chega em um momento em que o fundo mantém sua trajetória de resultados consistentes, com distribuição de R$ 0,0836 por cota referente a novembro.
O que significa entrar no índice global
A inclusão do ALZR11 nos índices FTSE EPRA Nareit Global Emerging Index e FTSE EPRA Nareit Global Extended Index representa mais do que um selo de qualidade. Na prática, o fundo passa a ser considerado automaticamente por um universo maior de investidores institucionais internacionais, como fundos de pensão e ETFs que utilizam esses índices como referência para suas alocações.
O processo de seleção envolve análise minuciosa das demonstrações financeiras, portfólio e características do fundo por três entidades especializadas: a FTSE Russell, a EPRA (associação europeia de imóveis listados) e a Nareit (associação americana de REITs). O ALZR11 foi classificado como "Rental REIT", ou seja, um fundo focado em renda de aluguéis.
As alterações resultantes dessa revisão trimestral entraram em vigor após o fechamento dos negócios de 19 de dezembro de 2025.
Resultados de novembro e guidance mantido
O fundo encerrou novembro com posição de caixa e valores mobiliários de R$ 220 milhões, equivalente a 17% do patrimônio líquido de R$ 1,3 bilhão. A gestora considera esse nível de liquidez "bastante saudável" para cumprir as obrigações de longo prazo previstas.
O resultado caixa do mês foi de R$ 0,083 por cota, ligeiramente abaixo do distribuído (R$ 0,084), o que reduziu marginalmente a reserva de lucros para R$ 0,050 por cota. Ainda assim, o fundo segue entregando dentro do guidance estabelecido para o segundo semestre de 2025, que projeta distribuições recorrentes entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota mensais.
Vale lembrar que esse guidance considera apenas receitas de aluguéis e aplicação de caixa, sem incluir ganhos extraordinários de vendas de ativos. Na prática, o fundo vem conseguindo distribuir acima dessa faixa justamente por conta de receitas extras, como as parcelas da venda do imóvel Santillana.
Base de cotistas continua crescendo
A expansão da base de investidores segue em ritmo acelerado. O fundo fechou novembro com 176.535 cotistas, um aumento de 2,1% em relação ao mês anterior, ou mais 3.624 novos investidores em apenas 30 dias. Desde o desdobramento das cotas, mais de 23 mil novos cotistas entraram no fundo em sete meses.
No mercado secundário, o volume médio diário de negociação foi de aproximadamente R$ 1,8 milhão. A cota encerrou novembro sendo negociada praticamente no valor patrimonial (R$ 10,71 contra VP de R$ 10,64), uma recuperação em relação aos meses anteriores quando negociava com desconto.
Reajustes de aluguéis quase completos
Em novembro, o Data Center Scala, localizado em Porto Alegre, teve seu aluguel reajustado pelo IPCA acumulado de 12 meses, com correção de 4,1%. Com isso, 90% do portfólio de imóveis do ALZR11 já foi atualizado em 2025. Os 10% restantes, correspondentes a três imóveis, terão seus reajustes em dezembro.
O calendário de atualizações mostra que os imóveis Santillana e os dois laboratórios DASA (Sumaré e Ascendino Reis) são os últimos a receberem correção no ano, todos com reajuste previsto para dezembro.
Estrutura de capital e obrigações futuras
O fundo mantém uma estrutura de alavancagem controlada. A relação entre obrigações futuras (CRIs e aquisições de imóveis) e patrimônio líquido está em 45,4%. O caixa atual cobre mais de cinco anos das obrigações previstas com amortizações de CRIs e compras parceladas de ativos.
Nota: esses valores diferem do Informe Mensal da CVM, que registra apenas o saldo contábil atual dos CRIs (R$ 350 milhões) e a liquidez direta do fundo (R$ 87 milhões). O relatório gerencial considera o valor total das obrigações até o vencimento e a posição consolidada de caixa, incluindo os fundos Alianza Digital Realty e TSER11.
Entre as obrigações pendentes, destaca-se o pagamento de até R$ 21 milhões pela loja Assaí Guarujá, previsto para fevereiro de 2026. Já o pagamento adicional de R$ 10 milhões pela loja Assaí Rio de Janeiro, inicialmente previsto para novembro de 2025, foi adiado por conta de obrigações ainda em aberto por parte do vendedor.
O que observar nos próximos meses
Para quem acompanha o fundo, alguns pontos merecem atenção. O contrato com a Atento, que vence em julho de 2026, é o mais curto do portfólio, com apenas 0,6 ano atípico restante. A gestora já sinalizou em comunicações anteriores que esse é um ponto de atenção, embora o imóvel tenha sido moldado especificamente para o inquilino.
Por outro lado, a média de prazo dos contratos atípicos do fundo está em 9,2 anos, um dos patamares mais elevados da história do ALZR11. Contratos como os das lojas Assaí (18 a 19 anos), Scala (14 anos) e Oba (13 a 14 anos) garantem previsibilidade de receita por mais de uma década.
A entrada no índice global pode trazer fluxo adicional de recursos estrangeiros, especialmente quando o ciclo de juros começar a reverter no Brasil. Para o investidor pessoa física, o fundo segue entregando o que promete: renda previsível, contratos longos e gestão ativa do portfólio.
Deixe seu comentário