O fundo imobiliário ALZR11 encerrou o ano de 2025 anunciando mais uma aquisição para seu portfólio de renda urbana. Em fato relevante divulgado em 30 de dezembro, a Alianza Gestão de Recursos informou a compra de um laboratório de diagnóstico locado para o grupo Fleury, localizado no bairro Cambuí, em Campinas, interior de São Paulo. A operação segue a estratégia do fundo de investir em imóveis com contratos atípicos de longo prazo e inquilinos de alta qualidade creditícia.
O que está sendo adquirido
O empreendimento é um laboratório diagnóstico recém construído na modalidade Built-to-Suit (BTS), com 4.227 metros quadrados de área construída em um terreno de 1.145 metros quadrados. O imóvel conta com dois subsolos que abrigam 72 vagas de garagem, área térrea com pé direito de 5 metros para recepção e mais três andares.
A localização é um ponto forte do ativo. O Cambuí é reconhecido como um dos bairros mais nobres de Campinas, com alta renda per capita e infraestrutura completa. O laboratório fica na esquina da Rua 14 de Dezembro com a Avenida Júlio de Mesquita, em região de intenso fluxo urbano.
Um detalhe: o fundo está adquirindo a estrutura base do imóvel, o chamado "shell". As obras internas de adequação para operação ficaram sob responsabilidade do Fleury, que já aceitou a entrega da obra e está finalizando os acabamentos para iniciar suas atividades em breve.
Quanto o ALZR11 vai pagar e como
O valor total da aquisição é de R$ 29,5 milhões, com pagamento estruturado em etapas. A primeira parcela de R$ 7,9 milhões foi paga na assinatura do contrato, em 30 de dezembro de 2025. O saldo de R$ 21,6 milhões será quitado no fechamento da operação, após conclusão das diligências, em até 90 dias.
Mas a conta pode não parar por aí. Existe previsão de um earn-out de até R$ 7,5 milhões, condicionado ao cumprimento de obrigações específicas da locatária e da vendedora. Esse valor poderá ser pago em até 12 meses após o fechamento.
Há ainda uma possibilidade de expansão. O terceiro andar do empreendimento, com aproximadamente 825 metros quadrados, está construído mas sem locação. O Fleury tem a opção de alugar esse espaço ao longo do contrato. Se exercer essa opção, o fundo poderá desembolsar uma parcela adicional de até R$ 12,6 milhões, ajustável conforme o valor de locação negociado.
Detalhes do contrato de locação
O contrato atípico tem prazo inicial de 15 anos, com vigência iniciada em 1º de julho de 2025. O aluguel mensal é de aproximadamente R$ 255 mil, com reajuste anual pelo IPCA no mês de julho.
Existe um período de carência de cerca de 10 meses para início do pagamento efetivo do aluguel. O primeiro aluguel será devido a partir de 15 de maio de 2026, com pagamento proporcional em junho. Durante essa carência, o fundo receberá uma Renda Mínima Garantida (RMG) paga pelos vendedores.
A garantia do contrato é uma fiança fidejussória prestada pela Fleury Centro de Procedimentos Médicos Avançados S.A., como principal pagadora e devedora solidária. Em caso de rescisão antecipada, a penalidade equivale ao saldo devedor integral de todas as locações vincendas.
Quem é o inquilino
O grupo Fleury é uma das maiores empresas de medicina diagnóstica do Brasil, fundada em 1926. A companhia opera com diversas marcas e oferece serviços de análises clínicas, diagnóstico por imagem e medicina de precisão. Em 2024, o grupo registrou receita bruta de aproximadamente R$ 8,3 bilhões e processou mais de 189 milhões de exames nos últimos 12 meses.
A atuação do Fleury é voltada majoritariamente às classes média e alta, o que se alinha bem com o perfil socioeconômico do bairro Cambuí.
Impacto nos rendimentos do fundo
A gestora projeta um yield on cost de aproximadamente 10,2% ao ano no primeiro ano, considerando os valores efetivamente pagos. A expectativa é que a aquisição represente cerca de R$ 0,02 por cota por mês.
Aqui vale uma ponderação que analistas têm feito: com a Selic em patamares elevados, esse rendimento acaba sendo próximo ao que o fundo já obtém com suas aplicações em fundos de liquidez. O impacto líquido nos dividendos tende a ser neutro no curto prazo. O valor da operação está mais na qualidade do ativo, no prazo longo do contrato e na diversificação do portfólio.
Como a aquisição se encaixa na estratégia do ALZR11
O ALZR11 tem demonstrado interesse consistente no segmento de saúde de baixa complexidade. O fundo já possui em carteira os imóveis da DASA (laboratórios Sumaré e Ascendino Reis) e os Centros de Diagnóstico CDB Ana Rosa e Morumbi, adquiridos em outubro de 2024.
Com essa nova aquisição, o fundo diversifica ainda mais seu portfólio em termos de locatário, setor de atuação e localização geográfica. Atualmente, o ALZR11 possui 23 imóveis, todos com contratos atípicos e vacância zero. O prazo médio dos contratos está em torno de 9,2 anos, e essa operação com o Fleury, de 15 anos, contribui para elevar essa média.
O fundo encerra 2025 com patrimônio líquido de R$ 1,3 bilhão, mais de 176 mil cotistas e dividend yield de 9,27% nos últimos 12 meses. A cota fechou o ano negociada a R$ 10,75, praticamente no valor patrimonial de R$ 10,64.
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