O Vinci Logística FII (VILG11) começou 2026 dando sinais de que a grande reestruturação do portfólio, iniciada no final de 2025, está gerando resultados concretos. O relatório gerencial de janeiro trouxe um conjunto de notícias que merece atenção dos mais de 143 mil cotistas do fundo. Dividendo em alta, reposicionamento de imóvel concluído com sucesso, início da venda das cotas de HGLG11 e um guidance que aponta para rendimentos ainda maiores nos próximos meses. Mas nem tudo são flores, e há pontos que exigem acompanhamento.
Dividendo sobe 8,1% e guidance aponta para até R$ 0,87 por cota
O fundo distribuiu R$ 0,80 por cota referente a janeiro de 2026, um salto de 8,1% em relação aos R$ 0,74 pagos no mês anterior. Na cotação de fechamento de janeiro (R$ 101,85), isso representa um dividend yield anualizado de 9,35%.
Para colocar em perspectiva: quem tem 1.000 cotas passou a receber R$ 800 por mês, contra R$ 740 em dezembro e R$ 720 em novembro. É uma subida perceptível.
Mais importante que o pagamento em si é o guidance divulgado pela gestão para o primeiro semestre de 2026. A faixa estimada de rendimentos ficou entre R$ 0,80 e R$ 0,87 por cota. Ou seja, o piso do guidance já é o valor pago em janeiro. Se o fundo conseguir entregar o teto dessa faixa, estaríamos falando de um yield anualizado próximo de 10,25% sobre a cotação atual de R$ 101,61.
A variação dentro dessa banda depende, em grande parte, de quanto o fundo vai conseguir realizar na venda das cotas de HGLG11 no mercado secundário. Vendendo a preços mais altos, o ganho de capital é maior e o dividendo tende ao topo da faixa. É uma equação que o investidor deve acompanhar.
A venda das cotas de HGLG11: R$ 536 milhões ainda na mesa
Esse é, sem dúvida, o capítulo mais relevante da história recente do VILG11. Recapitulando: em novembro de 2025, o fundo vendeu quatro ativos logísticos (Porto Canoa LOG, Parque Logístico Osasco, Fernão Dias Business Park e CD Privalia) por R$ 709,6 milhões. Desse total, R$ 582,2 milhões foram pagos em cotas do HGLG11, emitidas pelo valor patrimonial. O VILG11 recebeu 3.588.973 cotas do HGLG11.
Em janeiro de 2026, a gestão iniciou o processo de desfazer essa posição no mercado secundário. Foram vendidas 183.338 cotas, gerando R$ 26,0 milhões em caixa, dos quais R$ 2,8 milhões (R$ 0,18 por cota) correspondem a ganho de capital. No fechamento de janeiro, o fundo ainda detinha 3.405.635 cotas de HGLG11, avaliadas em R$ 536,4 milhões a preço de mercado.
Esse processo de venda não é trivial. Existe uma preocupação legítima entre investidores sobre o ritmo dessas alienações. Jogar um volume muito grande de cotas do HGLG11 no mercado de uma vez poderia pressionar o preço para baixo, prejudicando o próprio VILG11. É provável que existam restrições de lock-up acordadas com o comprador, o que explicaria o ritmo gradual. No primeiro mês, o fundo vendeu cerca de 5% da posição total, um ritmo que, se mantido, levaria mais de um ano para zerar a posição.
O reconhecimento do ganho de capital acontece em regime de caixa, ou seja, só entra no resultado conforme as cotas são efetivamente vendidas. Isso significa que o fundo tem uma espécie de "reserva de resultado" embutida nessa posição, que vai alimentando os dividendos ao longo dos próximos meses.
Extrema Business Park foi o teste que o fundo passou com nota alta
Uma das melhores notícias do relatório é a conclusão do reposicionamento do Extrema Business Park, Bloco 1, em Extrema-MG. Em 8 de janeiro, a DHL, multinacional de logística, recebeu as chaves dos módulos G3 e G4, totalizando 16,0 mil m² de ABL, com contrato típico de 39 meses.
Para entender por que isso importa, é preciso voltar um pouco no tempo. A Tok&Stok (Mobly) já foi o maior locatário do VILG11, representando 15% de toda a receita imobiliária do fundo e ocupando a integralidade do Extrema Business Park. Essa concentração era um dos pontos mais criticados por analistas e investidores. A redução dessa exposição foi cirúrgica. Os módulos foram sendo devolvidos e reabsorvidos por novos inquilinos de primeira linha.
Hoje, o quadro do empreendimento ficou assim:
- Módulos G7 e G8: Supera Farma e DSV (já locados desde meados de 2025)
- Módulos G5 e G6: Sierra Log (15,4 mil m², contrato assinado em agosto de 2025)
- Módulos G3 e G4: DHL (16,0 mil m², entrega em janeiro de 2026)
- Módulos G1 e G2: Tok&Stok/Mobly (20,1 mil m², contrato até abril de 2030)
A exposição à Tok&Stok caiu de 15% para 4,7% da receita recorrente. A velocidade com que espaços devolvidos foram reocupados por players como DHL, DSV e Supera Farma diz muito sobre a qualidade e a localização do ativo. A transição de um modelo monousuário para condomínio logístico multiusuário pulveriza o risco de crédito e dá mais flexibilidade para a gestão buscar reajustes de aluguel mais agressivos nas futuras renovações.
CD Pouso Alegre: a saída da Cremer e a oportunidade disfarçada
Nem tudo é celebração. Em 30 de dezembro de 2025, a Cremer S.A. notificou o fundo sobre a intenção de rescindir antecipadamente o contrato de locação do CD Pouso Alegre, um imóvel monousuário de 13,9 mil m² em Minas Gerais. A Cremer deve cumprir aviso prévio de 180 dias e pagar multa rescisória equivalente a 3,2 aluguéis, no valor de R$ 1,1 milhão (R$ 0,07 por cota).
O impacto em caixa só será sentido a partir de agosto de 2026, e o ativo representa 2,6% da receita imobiliária total (R$ 0,02 por cota). É um impacto contido.
O ponto interessante aqui é que a gestão afirma que o aluguel vigente está abaixo do praticado atualmente no mercado. Se isso se confirmar, a saída da Cremer pode se transformar em oportunidade. Uma nova locação a preços de mercado significaria aumento real de receita naquele ativo. Claro, isso depende de o fundo conseguir reposicionar o imóvel dentro de um prazo razoável, e o histórico recente do Extrema Business Park inspira alguma confiança nesse sentido.
Cenário macro traz ventos a favor para fundos imobiliários
A gestão dedicou boa parte dos comentários ao cenário macroeconômico, e com razão. Janeiro de 2026 trouxe uma combinação rara de fatores positivos para o mercado brasileiro. O real se valorizou quase 5% no mês, a Bolsa recebeu entrada de aproximadamente US$ 25 bilhões (montante comparável ao fluxo de todo o ano de 2025) e a inflação voltou a surpreender para baixo.
Após encerrar 2025 em 4,26%, a inflação deu sinais claros de desaceleração, com projeção da gestão de 3,5% para o final de 2026 e viés baixista. O Banco Central sinalizou de forma mais explícita o início do ciclo de cortes da Selic já em março, com expectativa de redução acumulada de 300 a 350 pontos-base ao longo do ano, levando a taxa para a faixa de 12%.
Para fundos imobiliários, esse cenário é construtivo. A queda da Selic tende a destravar valor em ativos que ficaram para trás, especialmente aqueles sensíveis ao custo de capital. O VILG11, negociado a um P/VP de 0,90 (desconto de 10% sobre o valor patrimonial de R$ 113,11), é um dos candidatos a se beneficiar desse movimento.
Retrato do fundo
O patrimônio líquido do VILG11 encerrou janeiro em R$ 1,696 bilhão, com valor patrimonial por cota de R$ 113,11. O portfólio é composto por participação em 11 imóveis distribuídos em 7 estados, somando mais de 390 mil m² de ABL própria e mais de 50 locatários.
O resultado recorrente de janeiro foi de R$ 0,60 por cota, complementado por R$ 0,18 de resultado não recorrente (ganho de capital com a venda de cotas do HGLG11). A reserva de resultado não distribuído ficou em R$ 0,09 por cota.
Do lado das obrigações, o fundo tem R$ 234,1 milhões em dívidas de longo prazo (dois CRIs indexados ao IPCA), mas conta com caixa líquido de R$ 376,3 milhões. A alavancagem está em 13,94%, um patamar confortável. Apenas 6,4% das obrigações vencem nos próximos 12 meses.
O WAULT (prazo médio ponderado dos contratos) é de 3,7 anos, com 68% da receita vinculada a contratos com vencimento a partir de 2029. Isso dá previsibilidade, embora limite a velocidade de repasse de eventuais aumentos de aluguel no curto prazo. Os reajustes são predominantemente atrelados ao IPCA (82% dos contratos).
O que ficar de olho
A reciclagem do portfólio está em andamento, o guidance de rendimentos subiu, e o cenário macro parece estar virando a favor dos fundos de tijolo. A cota valorizou cerca de 6% desde o final de 2025, mas ainda negocia com desconto relevante sobre o valor patrimonial.
Os próximos capítulos dessa história passam por três frentes: o ritmo e o preço de venda das cotas remanescentes de HGLG11 (ainda R$ 536 milhões na mesa), a alocação desse caixa em novos ativos logísticos bem localizados e o reposicionamento do CD Pouso Alegre após a saída da Cremer. Para o investidor que acompanha o fundo, vale monitorar especialmente se a gestão conseguirá manter os dividendos no topo do guidance e se as novas aquisições confirmarão a estratégia de melhorar a qualidade e a localização do portfólio. Os sinais até aqui são encorajadores, mas a execução nos próximos trimestres é que vai definir se essa transformação se traduz em valor real para o cotista.
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