O Alianza Trust Renda Imobiliária acaba de lançar sua 8ª emissão de cotas. Com a Selic em 15% ao ano e os fundos imobiliários negociando em patamares descontados, o ALZR11 vai ao mercado buscar mais de meio bilhão de reais para expandir um portfólio que já soma 24 imóveis e quase 179 mil cotistas.
Os números da oferta e o que eles significam na prática
A emissão prevê a captação de R$ 528 milhões através de 50 milhões de novas cotas, ao preço de R$ 10,56 cada, mais uma taxa de distribuição de R$ 0,09, totalizando R$ 10,65 por cota. Para quem acompanha o fundo, esse valor está praticamente em linha com o valor patrimonial atual de R$ 10,64 por cota.
O direito de preferência começa a ser exercido em 20 de janeiro e vai até 30 de janeiro na B3. Quem era cotista no fechamento de 16 de janeiro recebeu o fator de proporção de 40,89%, ou seja, para cada 100 cotas que você tinha, ganhou direito de subscrever aproximadamente 40 novas cotas.
O custo total da emissão pode chegar a 1,59%, não apenas os 9 centavos declarados. A diferença seria absorvida pelo patrimônio do fundo, o que significa que os cotistas atuais acabam dividindo essa conta.
O pipeline: onde o dinheiro será aplicado
A gestora indicou um pipeline de R$ 615 milhões em seis ativos, todos no estado de São Paulo. A composição inclui dois imóveis de renda urbana, dois galpões logísticos e dois edifícios corporativos. O cap rate médio projetado é de 11,2% ao ano, com contratos que vencem entre 2032 e 2040.
A comunidade de investidores ficou dividida sobre os dois imóveis corporativos do pipeline. Nos fóruns, alguns cotistas questionaram a estratégia de adquirir escritórios "a essa altura do campeonato", preferindo ver mais alocação em renda urbana. Por outro lado, a gestora já vinha sinalizando intenção de reduzir a exposição ao segmento corporativo de 30% para 20% do portfólio após a emissão.
Especula-se que o primeiro ativo do pipeline é o Laboratório Fleury em Campinas, anunciado em dezembro. O imóvel foi adquirido por R$ 29,5 milhões, com contrato atípico de 15 anos e yield on cost de 10,2% ao ano. O Grupo Fleury, com faturamento superior a R$ 8,2 bilhões em 2024, traz um perfil de crédito que a gestora classifica como "excepcional".
O que esperar dos rendimentos
A gestora divulgou guidance de R$ 0,080 a R$ 0,082 por cota por mês para o primeiro semestre de 2026, considerando apenas resultados recorrentes. O último dividendo anunciado foi de R$ 0,0851 por cota, referente a dezembro de 2025, a ser pago em 23 de janeiro.
Segundo o material publicitário, após a conclusão da emissão e alocação dos recursos, o rendimento projetado permaneceria em torno de R$ 0,084 por cota. Isso gerou comentários mistos entre analistas. Um deles observou que "mostra que os imóveis não rendem nem acima e nem abaixo da média dos atuais", enquanto outro destacou que o cap rate do pipeline (11,2%) é superior ao cap rate atual do fundo, o que poderia gerar alguma melhora marginal.
A diferença é marginal, mas o prazo médio dos contratos atípicos subiria de 9,1 para 9,6 anos.
O calendário completo e as armadilhas para evitar
O processo de emissão se estende até abril de 2026, com várias fases:
O direito de preferência pode ser negociado na B3 entre 20 e 28 de janeiro sob o código ALZR12. Investidores desavisados compram esse ativo achando que são cotas do fundo. O ALZR12 é apenas um direito de comprar cotas a R$ 10,65. Se você não exercer esse direito, ele simplesmente desaparece após o período de subscrição.
O período de sobras vai de 4 a 9 de fevereiro, exclusivo para quem exerceu pelo menos um direito de preferência. A oferta pública para investidores qualificados acontece em duas fases: de 20 de janeiro a 27 de fevereiro e de 5 a 31 de março.
Os recibos de subscrição (ALZR13, ALZR14 e ALZR15, dependendo da fase) devem ser convertidos em cotas ALZR11 em maio de 2026, embora a legislação permita até 180 dias após o encerramento da emissão.
O contexto que importa
O ALZR11 vem de um momento positivo. A entrada no índice FTSE EPRA Nareit Global Real Estate elevou a liquidez média diária de R$ 1,5 milhão para R$ 2,5 milhões em dezembro. A base de cotistas cresceu 16,5% desde o desdobramento de cotas em maio de 2025, com mais de 25 mil novos investidores.
O fundo opera com vacância zero, tanto física quanto financeira, e aproximadamente 100% dos contratos são atípicos. A alavancagem está em 32,32% do patrimônio líquido, com obrigações futuras por CRIs e aquisições parceladas cobertas pelo caixa atual por aproximadamente cinco anos.
A cota negocia praticamente no valor patrimonial (P/VP de 1,01), o que a gestora considera uma "clara oportunidade" dado o histórico do fundo de negociar acima do VP em mais de 76% dos pregões desde o IPO.
O que ficar de olho
A decisão de participar ou não da emissão depende de alguns fatores que só ficarão claros nos próximos dias. Se a cota no mercado secundário cair para próximo de R$ 10,70, a vantagem de subscrever a R$ 10,65 praticamente desaparece, considerando que quem compra no mercado já garante o dividendo de fevereiro, enquanto quem subscreve só recebe proventos pro rata a partir de março.
O investidor deve acompanhar também a qualidade dos imóveis corporativos do pipeline. A gestora não revelou localizações específicas, o que gerou questionamentos nos fóruns. Como observou um analista, "investimento é risco-retorno, sem saber os dois nada se pode afirmar sobre o pipeline ser bom ou ruim".
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