O relatório gerencial referente a dezembro de 2025 do TRXF11 apresenta uma transformação estrutural profunda no fundo, decorrente do encerramento da 12ª Emissão de Cotas. A captação total superou R$ 3 bilhões, fazendo com que o Patrimônio Líquido do fundo praticamente dobrasse em relação ao mês anterior, saltando de cerca de R$ 3,3 bilhões em novembro para mais de R$ 6,2 bilhões em dezembro. O número de investidores também cresceu, atingindo a marca histórica de 218 mil cotistas.
Com esse volume expressivo de novos recursos, a composição da carteira sofreu alterações significativas visando a diversificação. O fundo, que historicamente concentrava sua estratégia em varejo do tipo "big box" (atacarejos), realizou uma série de aquisições que marcaram sua entrada em novos setores. Foram adquiridos imóveis no segmento educacional (investimento de R$ 739 milhões em ativos como Escola Eleva, Link School e faculdades), no setor de shopping centers (R$ 343 milhões, com participações em shoppings de Belo Horizonte e São Luís) e no setor logístico (R$ 403 milhões em galpões multilocatários). Além disso, houve expansão nos setores de saúde, com mais ativos locados ao Hospital Albert Einstein, e no varejo, com a compra de lojas do Grupo Mateus e Atacadão.
Essa estratégia de alocação resultou em uma forte diluição de risco da carteira. O número de imóveis subiu de 74 em novembro para 121 em dezembro. A dependência dos principais inquilinos caiu drasticamente: enquanto no mês anterior os três maiores locatários representavam mais de 65% da receita, em dezembro essa concentração caiu para aproximadamente 36%. A gestão justifica a entrada em novos segmentos, como shoppings e educação, como uma forma de proteção contra ciclos econômicos e aproveitamento de oportunidades de compra a preços atrativos.
No âmbito da reciclagem de portfólio, houve movimentações importantes de venda. O fundo concretizou a venda de um posto de combustível em São Paulo com lucro, mas o destaque principal foi a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) para a venda de um pacote de 9 ativos (incluindo lojas do Grupo Mateus, Assaí e Carrefour) por cerca de R$ 672 milhões. Caso essa transação seja concluída, a gestão estima um lucro de capital expressivo, projetado em aproximadamente R$ 7,08 por cota, o que pode impulsionar distribuições extraordinárias futuras.
A distribuição de rendimentos anunciada em dezembro foi de R$ 1,00 por cota, superando o patamar recorrente de R$ 0,93 distribuído nos meses anteriores. Para o ano de 2026, a gestão manteve a projeção de rendimentos (guidance) entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota para as distribuições recorrentes, sem considerar eventuais lucros extraordinários com as vendas de ativos.
Por fim, o relatório destaca eventos sobre a estrutura de capital e o comportamento da cota no mercado. Para fazer frente às aquisições e preservar o caixa, o fundo estruturou operações de dívida (antecipação de recebíveis) no total de R$ 551 milhões. Quanto ao valor de mercado, houve uma queda na cotação durante o mês, que a gestão atribui à volatilidade gerada pelo rebalanceamento de um índice internacional (FTSE Russel) do qual o fundo faz parte, gerando um volume atípico de negociações e pressão vendedora momentânea.