O relatório gerencial de dezembro do TRXF11 chegou com peso. E o webcast que o acompanhou trouxe respostas que a comunidade de mais de 218 mil cotistas esperava desde que o fundo dobrou de tamanho em dois meses. Após a maior captação da história dos FIIs brasileiros, com R$ 3 bilhões levantados na 12ª emissão, investidores questionavam a ausência do dividendo extra de fim de semestre e a estratégia de diversificação acelerada.
O que a gestão diz sobre a diversificação "desenfreada"
Uma das principais críticas nos fóruns era sobre a entrada em novos segmentos como shoppings, escolas e hospitais. A gestão foi direta: o TRXF11 sempre teve mandato híbrido, e a concentração em varejo "big box" foi circunstancial, não estratégica.
"Por uma questão oportunística na época, aumentamos consideravelmente a exposição em imóveis atacadistas e comércios varejistas", explica o relatório. "No momento atual estamos realizando alocações em novos setores, o que já era esperado dado o perfil e mandato do fundo."
Os números mostram a transformação: em dezembro de 2023, o fundo tinha apenas 7 inquilinos e os 3 maiores representavam mais de 80% da receita. Em dezembro de 2025, são mais de 43 inquilinos e os 3 maiores correspondem a aproximadamente 36% da receita. O Assaí caiu de 52,76% para 12,72%, enquanto novos nomes como Albert Einstein (11,33%), Atacadão (4,99%) e Link School (3,01%) entraram no portfólio.
Por que o dividendo extra não veio
O relatório não aborda diretamente a frustração com a ausência do dividendo extraordinário de dezembro, mas os números da DRE ajudam a entender o que aconteceu. O resultado operacional de dezembro foi de R$ 1,51 por cota, o maior do ano. Porém, a distribuição ficou em R$ 1,00 por cota para TRXF11 e valores proporcionais para os recibos da 12ª emissão (TRXF13, TRXF14 e outros).
A explicação está na mecânica da emissão, boa parte das aquisições foi paga com cotas, não com dinheiro. Os vendedores dos imóveis se tornaram cotistas e passaram a receber dividendos imediatamente, mesmo que seus ativos ainda não estivessem gerando aluguel pleno. O resultado que seria "extra" foi usado para equalizar essa transição.
A gestão manteve o guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026, sinalizando que pretende manter a linearidade nos pagamentos mensais. "Caso a venda seja concluída dentro do prazo estimado, o guidance de distribuição de dividendos recorrentes para 2026 foi mantido", afirma o documento, referindo-se à venda de 9 imóveis via TRXB11 por R$ 672 milhões.
A questão da alavancagem e das operações "ponte"
Um ponto que gerou preocupação na comunidade foi a estruturação de três operações de antecipação de recebíveis em dezembro, totalizando aproximadamente R$ 551 milhões em novas dívidas. A gestão explicou cada uma delas com detalhes incomuns para um relatório gerencial.
A primeira foi um refinanciamento: o fundo pré-pagou uma CCI de março de 2025 que custava CDI + 2,00% ao ano e emitiu um novo CRI de 20 anos indexado ao IPCA a 8,25%. "Essa operação permanece com um viés tático, já que não possui período de lock-up, nem taxa de pré-pagamento que inviabilizem o refinanciamento", justifica o relatório.
As outras duas operações, lastreadas nos contratos do Atacadão (R$ 296,2 milhões a CDI + 2,5%) e do Mateus (R$ 200 milhões a CDI + 1,0%), foram estruturadas explicitamente como "empréstimos ponte até que haja melhores condições de mercado para a emissão de um CRI de longo prazo". A gestão afirma ter a intenção de pré-pagar ambas em até 12 meses.
A alavancagem líquida do TRXF11 ficou em 1,36%, com índice de liquidez corrente de 24,42 vezes. O saldo devedor total das securitizações é de R$ 1,84 bilhão, representando 22,14% do valor investido em imóveis.
O racional por trás dos shoppings
A entrada no segmento de shopping centers foi uma das decisões mais questionadas. A gestão dedicou duas páginas do relatório para explicar o racional.
Para os shoppings Barreiro e Pampulha em Belo Horizonte, adquiridos por R$ 257,69 milhões, a tese é de criação de valor através da profissionalização da gestão. "Ao migrar de uma administração familiar para a administração especializada com a contratação da AD Shopping, identificamos oportunidades de criação de valor", explica o documento.
Os preços de aquisição chamam atenção: R$ 5.724,44 por m² no Shopping Barreiro e R$ 3.703,72 por m² no ViaBrasil Pampulha. "Valores que, na nossa visão, estão significativamente abaixo do custo de reposição", argumenta a gestão.
O Shopping Barreiro foi comprado em parceria com a Capitânia Investimentos, que ficou com os outros 50%. Ambos os ativos têm garantia contratual de NOI mínimo para 2026: se o resultado operacional ficar abaixo do projetado (R$ 29 milhões para o Barreiro e R$ 7,2 milhões para o Pampulha), o vendedor aporta a diferença.
A polêmica do Grande Center
Um ativo específico gerou questionamentos, o Grande Center em São Luís/MA, adquirido como parte do portfólio do VIUR11. A gestão reconheceu que "é um imóvel que demandará mais atenção do nosso time para o reposicionamento de lojas e investimento na revitalização".
O relatório traz fotos da reforma em andamento e contextualiza: "No final, esse imóvel representará menos de 0,5% da carteira do TRXF11, estará posicionado como um imóvel tático, porém com o foco da gestão em extrair o maior valor possível desse investimento."
O que mudou na estrutura do fundo
A partir deste relatório, a gestão anunciou uma mudança na forma de apresentar os números: passará a considerar como receita imobiliária todas as receitas recorrentes e não recorrentes dos ativos detidos direta e indiretamente, incluindo os FIIs controlados como TRXB11, CLSM11, HIRE11 e o FII Mauá Varejo.
A justificativa é atender critérios de índices internacionais para classificação como REIT de tijolo. Na prática, isso significa que a DRE ficará mais complexa, mas teoricamente mais completa.
Os números consolidados pós-emissão
O relatório traz uma tabela comparativa que resume a transformação:
| Indicador | Pré-emissão | Pós-emissão | Variação |
|---|---|---|---|
| Valor investido em imóveis | R$ 4,24 bi | R$ 6,95 bi | +63,91% |
| Valor patrimonial | R$ 3,28 bi | R$ 6,28 bi | +91,40% |
| Número de imóveis | 74 | 113 | +47 |
| ABL | 731.160 m² | 1.175.145 m² | +60,72% |
| Prazo médio dos contratos | 14,28 anos | 12,85 anos | -10,01% |
A vacância física permanece em 0,22% e a financeira em 0,42%. O dividend yield mensal de dezembro foi de 1,02%, ou 12,24% anualizado sobre a cota de R$ 97,97.
O que o webcast revelou sobre as perspectivas para 2026
No webcast de dezembro, a gestão trouxe uma leitura otimista do cenário macroeconômico. O time destacou que novembro foi um mês muito positivo para a renda variável, com o Ibovespa subindo mais de 6% no mês e acumulando 32% no ano, enquanto o IFIX avançou quase 2% no período e 17,5% em 2025.
A expectativa de corte na taxa de juros já no primeiro semestre de 2026 foi apontada como principal catalisador. "A gente vê que o ano que vem, se concretizando essa queda de taxa Selic, esse juros futuros pode cair até para mais próximo aí de 10% até o final do ano que vem", comentou Raul, portfolio manager da TRX, durante a apresentação.
A gestão também destacou a correlação inversa entre juros futuros e IFIX: "Quando os juros futuros caem, o IFIX tende a subir e quando os juros futuros sobem, o IFIX tende a cair." Com o DI futuro saindo de 15% no início do ano para 12,7% no final de novembro, o movimento de alta dos FIIs ganhou tração.
O que ficar de olho
A gestão prometeu realizar o webcast mensal nos próximos dias para responder dúvidas adicionais. Enquanto isso, alguns pontos merecem acompanhamento: a conversão das operações ponte em CDI para CRIs de longo prazo em IPCA, a evolução do NOI dos shoppings sob nova administração, e principalmente se o guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 será cumprido com a nova base de cotas praticamente dobrada.
O TRXF11 de janeiro de 2026 é irreconhecível comparado ao de um ano atrás. A gestão aposta que a diversificação e o tamanho trarão resiliência. A comunidade de investidores, por enquanto, aguarda para ver se os números vão confirmar a tese.
Deixe seu comentário