TRXF11 revela em webcast estratégia por trás da maior emissão da história dos FIIs

O relatório gerencial de dezembro do TRXF11 chegou com peso. E o webcast que o acompanhou trouxe respostas que a comunidade de mais de 218.800 cotistas esperava desde que o fundo dobrou de tamanho em dois meses. Após a maior captação da história dos FIIs brasileiros, com R$ 3 bilhões levantados na 12ª emissão, investidores questionavam a ausência do dividendo extra de fim de semestre e a estratégia de diversificação acelerada.

O que a gestão diz sobre a diversificação "desenfreada"

Uma das principais críticas nos fóruns era sobre a entrada em novos segmentos como shoppings, escolas e hospitais. A gestão foi direta no relatório e reforçou no webcast: o TRXF11 sempre teve mandato híbrido, e a concentração em varejo "big box" foi circunstancial, não estratégica.

"Por uma questão oportunística na época, aumentamos consideravelmente a exposição em imóveis atacadistas e comércios varejistas", explica o relatório. "No momento atual estamos realizando alocações em novos setores, o que já era esperado dado o perfil e mandato do fundo."

Gabriel Barbosa, sócio da TRX, foi enfático no webcast: "A gente discutiu muito nos últimos dias, nos últimos meses, que o TRXF11 estava sendo completamente transformado, que a tese de varejo já não era mais o grande carro-chefe. Isso não é verdade. A gente só em dezembro comprou R$ 879 milhões em imóveis locados para Atacadão, Grupo Mateus, St. Marche, Oba."

Os números mostram a transformação na diversificação de inquilinos: em dezembro de 2023, o fundo tinha apenas 7 inquilinos e os 3 maiores representavam mais de 80% da receita. Em dezembro de 2025, são mais de 43 inquilinos e os 3 maiores correspondem a aproximadamente 36% da receita. O Assaí caiu de 52,76% para 12,72%, enquanto novos nomes como Albert Einstein (11,33%), Atacadão (4,99%) e Link School (3,01%) entraram no portfólio.

Por que o dividendo extra não veio como esperado

O relatório não aborda diretamente a frustração com a ausência do dividendo extraordinário robusto de dezembro, mas os números da DRE ajudam a entender o que aconteceu. O resultado operacional de dezembro foi de R$ 1,51 por cota, o maior do ano. Porém, a distribuição ficou em R$ 1,00 por cota para TRXF11 e valores proporcionais para os recibos da 12ª emissão.

A explicação está na mecânica da emissão: boa parte das aquisições foi paga com cotas, não com dinheiro. Os vendedores dos imóveis se tornaram cotistas e passaram a receber dividendos imediatamente, mesmo que seus ativos ainda não estivessem gerando aluguel pleno.

No webcast, a gestão contextualizou: "O fundo começou janeiro de 2025 com R$ 2 bilhões de patrimônio e terminou dezembro com R$ 6,3 bilhões. Esse resultado que a gente fez com as vendas ao longo de 2025 acabou sendo diluído em outras cotas."

A gestão manteve o guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026, sinalizando que pretende manter a linearidade nos pagamentos mensais. "Caso a venda seja concluída dentro do prazo estimado, o guidance de distribuição de dividendos recorrentes para 2026 foi mantido", afirma o documento, referindo-se à venda de 9 imóveis por R$ 672 milhões.

A questão da alavancagem e das operações "ponte"

Um ponto que gerou preocupação na comunidade foi a estruturação de três operações de antecipação de recebíveis em dezembro, totalizando aproximadamente R$ 551 milhões em novas dívidas. A gestão explicou cada uma delas com detalhes incomuns para um relatório gerencial.

A primeira foi um refinanciamento: o fundo pré-pagou uma CCI de março de 2025 que custava CDI + 2,00% ao ano e emitiu um novo CRI de 20 anos indexado ao IPCA a 8,25%. "Essa operação permanece com um viés tático, já que não possui período de lock-up, nem taxa de pré-pagamento que inviabilizem o refinanciamento", justifica o relatório.

As outras duas operações, lastreadas nos contratos do Atacadão (R$ 296,2 milhões a CDI + 2,5%) e do Mateus (R$ 200 milhões a CDI + 1,0%), foram estruturadas explicitamente como "empréstimos ponte até que haja melhores condições de mercado para a emissão de um CRI de longo prazo". A gestão afirma ter a intenção de pré-pagar ambas em até 12 meses.

No webcast, Gabriel Barbosa confirmou a estratégia: "A gente entende que todas as dívidas que a gente tem feito agora são mais táticas. No momento de mercado com situações melhores, a gente entende que é possível equacionar ainda mais a estrutura de capital do fundo."

A alavancagem líquida do TRXF11 ficou em 1,36%, com índice de liquidez corrente de 24,42 vezes. O saldo devedor total das securitizações é de R$ 1,84 bilhão, representando 22,14% do valor investido em imóveis.

O racional por trás dos shoppings

A entrada no segmento de shopping centers foi uma das decisões mais questionadas. A gestão dedicou duas páginas do relatório para explicar o racional e voltou ao tema no webcast.

Para os shoppings Barreiro e Pampulha em Belo Horizonte, adquiridos por R$ 257,69 milhões, a tese é de criação de valor através da profissionalização da gestão. "Ao migrar de uma administração familiar para a administração especializada com a contratação da AD Shopping, identificamos oportunidades de criação de valor", explica o documento.

Gabriel Barbosa detalhou no webcast: "O Shopping Via Barreiro, a gente está acompanhando 50%, com os outros 50% ficando com a Capitânia. O grande pulo do gato é a nossa expectativa de crescimento do NOI no curto e médio prazo. A gente está trocando uma administração familiar por uma administradora profissional. A gente, a Capitânia e a AD entendem que o shopping dá para entregar mais, dá para crescer o NOI na casa de 30 a 40% nos próximos anos."

Os preços de aquisição chamam atenção: R$ 5.724,44 por m² no Shopping Barreiro e R$ 3.703,72 por m² no ViaBrasil Pampulha. "Valores que, na nossa visão, estão significativamente abaixo do custo de reposição", argumenta a gestão.

Sobre o Shopping Pampulha, a gestão fez uma distinção importante: "Na verdade, a gente nem enxerga como um shopping shopping. É um ativo que está ancorado numa grande loja de varejo, muito parecido com os ativos que a gente já tem no TRXF11. Mais de 53% da receita desse ativo vem de uma loja de supermercado locada pro Supermercados BH."

Ambos os ativos têm garantia contratual de NOI mínimo para 2026: se o resultado operacional ficar abaixo do projetado (R$ 29 milhões para o Barreiro e R$ 7,2 milhões para o Pampulha), o vendedor aporta a diferença.

A polêmica do Grande Center

Um ativo específico gerou questionamentos: o Grande Center em São Luís/MA, adquirido como parte do portfólio do VIUR11. A gestão reconheceu que "é um imóvel que demandará mais atenção do nosso time para o reposicionamento de lojas e investimento na revitalização".

No webcast, a gestão contextualizou a aquisição dentro do pacote maior: "85% do valor investido nesse portfólio de VIUR são de ativos educacionais em que a gente entende que está entrando com uma margem de segurança muito grande, porque o preço médio de aquisição desses imóveis é de R$ 3.173 o m². E não estamos falando de imóveis localizados em cidades pequenas, em más localizações. Os imóveis estão localizados em Porto Alegre, em Campinas."

Sobre o Grande Center especificamente: "É um imóvel que está locado lá, hoje 80% da receita vem de um único inquilino, a Le Biscuit. A Le Biscuit está lá há muitos anos, é um imóvel estratégico para eles. Esse imóvel deu uma polêmica porque estava realmente com uma fachada bastante desgastada, mas antes mesmo da gente entrar na gestão, a gente colocou um time lá, o imóvel já vem sendo revitalizado."

O relatório traz fotos da reforma em andamento e contextualiza: "No final, esse imóvel representará menos de 0,5% da carteira do TRXF11, estará posicionado como um imóvel tático, porém com o foco da gestão em extrair o maior valor possível desse investimento."

A parceria com a Higher Capital nos galpões logísticos

Um ponto que passou despercebido por muitos investidores foi a estrutura da aquisição dos galpões logísticos. O TRXF11 não comprou os imóveis diretamente, mas sim 90% de um fundo gerido pela Higher Capital.

Gabriel Barbosa explicou no webcast: "A intenção aqui é se aproveitar da capacidade de originação, de gestão e de geração de valor da Higher pro TRXF11. A família dona da Higher ficou com os outros 10% do fundo para alinhamento de interesses. A Higher vai fazer uma gestão lá de buscar novos imóveis, vender ativos, ter uma gestão ativa."

Os cinco galpões adquiridos estão localizados em hubs logísticos consolidados: HBR Multipark e HBR Água Chata em Guarulhos/SP, Hlog Cabreúva em Cabreúva/SP, Hlog Galeão no Rio de Janeiro/RJ e CLJ Jaguaré em São Paulo/SP. O custo de aquisição foi de R$ 3.761,26 por m².

O que mudou na estrutura do fundo

A partir deste relatório, a gestão anunciou uma mudança na forma de apresentar os números: passará a considerar como receita imobiliária todas as receitas recorrentes e não recorrentes dos ativos detidos direta e indiretamente, incluindo os FIIs controlados como TRXB11, CLSM11, HIRE11 e o FII Mauá Varejo.

A justificativa é atender critérios de índices internacionais para classificação como REIT de tijolo. Na prática, isso significa que a DRE ficará mais complexa, mas teoricamente mais completa.

Os números consolidados pós-emissão

O relatório traz uma tabela comparativa que resume a transformação:

A vacância física permanece em 0,22% e a financeira em 0,42%. O dividend yield mensal de dezembro foi de 1,02%, ou 12,24% anualizado sobre a cota de R$ 97,97. Com o novo tamanho, o TRXF11 agora está entre os 3 maiores fundos imobiliários de tijolo do IFIX.

O que o webcast revelou sobre as perspectivas para 2026

No webcast de janeiro, a gestão trouxe uma leitura otimista do cenário macroeconômico. Raul, portfolio manager da TRX, destacou que 2025 surpreendeu positivamente: "Quando a gente conversava em janeiro, ninguém tinha a perspectiva de que o Ibovespa ia se valorizar mais do que 30% e o IFIX ia se valorizar mais do que 20%."

Para 2026, a expectativa é de um ciclo de queda da Selic. "A gente vê como cenário base um ano fechando a Selic próximo de 12 a 12,5%. Tende a ser muito positivo para fundos imobiliários, principalmente atrelados a tijolo", explicou Raul.

A gestão ponderou, no entanto, que otimismo excessivo pode trazer frustrações: "Quando a gente entra com muito pessimismo, você tem surpresas positivas. E quando você entra muito otimista, você pode ter frustrações. Vai ser um ano com emoção, é ano eleitoral, tem questões geopolíticas."

Sobre o mercado de FIIs, a avaliação é que ainda há oportunidades: "Não estava tão escancaradamente barato quanto estava no início de 2025, mas ainda você tem vários fundos negociados abaixo de valor patrimonial, muitas vezes com 10 a 15% de desconto, tanto em shoppings quanto em galpões logísticos, renda urbana."

O que ficar de olho

A gestão prometeu realizar o webcast mensal nos próximos meses para responder dúvidas adicionais. Enquanto isso, alguns pontos merecem acompanhamento: a conversão das operações ponte em CDI para CRIs de longo prazo em IPCA, a evolução do NOI dos shoppings sob nova administração, e principalmente se o guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 será cumprido com a nova base de cotas praticamente dobrada.

O TRXF11 de janeiro de 2026 é irreconhecível comparado ao de um ano atrás. A gestão aposta que a diversificação e o tamanho trarão resiliência. A comunidade de investidores, por enquanto, aguarda para ver se os números vão confirmar a tese.