O TRXF11 triplicou de tamanho em um ano, saiu de 7 para mais de 100 imóveis e entrou em setores que nunca tinha pisado. Em entrevista recente, Raul Lemos, gestor da TRX, respondeu às principais dúvidas que circulam nos fóruns: a gestão vai dar conta? A pressão vendedora vai continuar? E por que diabos um fundo de varejo atacadista agora tem hospital do Einstein e shopping em Belo Horizonte?
A estratégia sempre foi híbrida, o mercado que não percebeu
Uma das críticas mais frequentes nos fóruns é que o TRXF11 "mudou de estratégia". Raul foi direto ao ponto: o fundo sempre teve mandato híbrido, mas acabou concentrado em varejo por circunstância de mercado.
"O fundo foi criado como híbrido e acabou indo mais para renda urbana por circunstâncias do mercado. Tinha pandemia, o mercado estava todo fechado, e só as lojas de varejo estavam abertas", explicou o gestor. "Agora com essa 12ª emissão a gente trouxe muitos outros ativos que complementam essa estratégia e que torna de fato o fundo híbrido."
Os números mostram a transformação: em dezembro de 2023, o Assaí representava 52,76% da receita do fundo. Em dezembro de 2025, caiu para 12,72%. Os três maiores inquilinos, que antes respondiam por mais de 80% da receita, agora representam cerca de 36%.
O time cresceu junto com o fundo?
Uma preocupação recorrente entre cotistas é se a TRX tem estrutura para gerir mais de 100 imóveis espalhados pelo Brasil. Raul reconheceu que a complexidade aumentou, mas garantiu que o time se preparou.
"A gente duplicou a posição de time de engenharia para ir visitando as obras e conseguindo trazer pro time de gestão toda a necessidade que tem de todos os imóveis", disse. O fundo visita cada imóvel pelo menos duas vezes por ano, segundo o gestor.
Além do reforço interno, a TRX firmou parcerias estratégicas. A Red continua administrando os galpões de Varginha, a Hire cuida dos ativos logísticos de Guarulhos e Galeão, e a AD Shopping assumiu a gestão profissional dos shoppings de Belo Horizonte que eram administrados por famílias.
A questão da pressão vendedora
O mecanismo de troca de imóveis por cotas, que permitiu a maior emissão da história dos FIIs, tem um efeito colateral: muitos vendedores de imóveis se tornaram cotistas e parte deles precisa de liquidez. Isso explica o volume de negociação elevado e a pressão sobre a cotação.
Raul contextualizou: "O volume hoje do TRXF gira em torno de 15 a 20 milhões. É um volume bastante alto, até mais alto do que muita empresa listada." Mas ele pondera que, se não houvesse compradores absorvendo esse fluxo, a cota estaria muito mais depreciada.
O gestor também argumentou que quem trocou imóvel por cota não tem incentivo para vender a preços baixos. "A gente briga tanto no pré-deal de comprar, de fazer a troca de ativo por cota no preço. Ele não vai querer vender depois, trocar R$ 100 a cota, vai depreciar para 96, ele vai perder aí 5% e acaba depreciando o próprio patrimônio."
Com a cota negociando a R$ 95,65 e distribuindo R$ 0,93 por cota mensalmente, o dividend yield anualizado está em torno de 12%. "A Selic caindo de 15% para a média do Focus que é 12,5%, o 12,5% do CDI vai líquido pro cotista 10%, 9,5%. Então esse dividendo de 12% é muito atrativo ainda", argumentou Raul.
O racional por trás dos hospitais Einstein
A entrada no setor de saúde com dois hospitais do Albert Einstein foi uma das movimentações que mais chamou atenção. Raul explicou que são "ativos troféu" para a TRX.
O hospital do Parque Global, na Marginal Pinheiros, está em fase final de construção e deve ser inaugurado em meados de 2026. Já o Einstein Pinheiros foi originalmente construído como prédio corporativo pela HBR, mas o Einstein decidiu transformá-lo em hospital e locou 100% do espaço, com inauguração prevista para início de 2027.
"A gente acredita que num futuro ele vai ter muito valor e vai conseguir entregar, com uma potencial venda lá na frente de um pedaço do ativo, um resultado muito interessante", disse o gestor. Ele traçou um paralelo com o Einstein Morumbi: "Nunca saiu dali, só foi expandindo. Por isso ele construiu um novo hospital ali próximo."
Os contratos são atípicos de 20 anos, mas Raul acredita que na prática serão de 40, 50 ou 60 anos, dado o histórico de permanência do Einstein em suas unidades.
Por que entrar em shoppings agora?
A aquisição dos shoppings Barreiro e Pampulha em Belo Horizonte, por R$ 257,69 milhões, gerou questionamentos. A tese, segundo Raul, é de criação de valor através da profissionalização da gestão.
"A gente comprou de famílias. Era uma administração familiar e a gente está colocando a AD Shopping nos dois shoppings para profissionalizar essa administração", explicou. A expectativa é reduzir vacância, melhorar o mix de lojas e aumentar a eficiência operacional.
O Shopping Barreiro foi comprado em parceria com a Capitânia Investimentos, que ficou com 50%. O preço de aquisição foi de R$ 5.724,44 por m² no Barreiro e R$ 3.703,72 por m² no Pampulha, valores que a gestão considera "significativamente abaixo do custo de reposição".
Ambos os ativos têm garantia contratual de NOI mínimo para 2026. Se o resultado operacional ficar abaixo do projetado, o vendedor aporta a diferença.
Educacional: o risco do EAD existe?
A entrada no setor educacional também dividiu opiniões. Raul defendeu as aquisições destacando a qualidade dos ativos e dos inquilinos.
A Link School of Business, por exemplo, tem ticket médio comparável a cursos de medicina. "É a faculdade mais cara de business aqui de São Paulo", disse. O imóvel foi construído para ser corporativo e pode voltar a essa vocação no futuro, reduzindo o risco de vacância.
Sobre a Escola Eleva, na Barra da Tijuca, o gestor destacou o perfil do público. "Tem um ticket de R$ 9.000, R$ 10.000. É um público que é mais fiel, mais correto no pagamento das mensalidades. Geralmente até antecipa."
Quanto às faculdades como Cruzeiro do Sul e UniRitter (Ânima), Raul ressaltou a presença de cursos de medicina, que exigem ensino presencial. "Grande parte da preocupação no mercado é a questão do EAD, mas medicina você tem que ter o curso presencial."
A reciclagem continua
O fundo não está apenas comprando. A venda de 9 imóveis via TRXB11 por R$ 672 milhões, se concluída, deve gerar lucro de R$ 7,08 por cota. Raul explicou que a gestão montou um time específico para vendas ativas.
"Historicamente a gente foi vendendo lojas picadas, era muito uma venda passiva. Vinha alguém que passava em frente à loja, gostei dessa localização, quero comprar", contou. "Desde o finalzinho do ano passado, a gente trouxe mais duas pessoas para fazer essa venda ativa, montar pacotes ou provocar corretores."
O guidance de distribuição foi mantido entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026, mesmo com a base de cotas praticamente dobrada.
O que muda com o tamanho atual
Com patrimônio líquido de R$ 3,34 bilhões e valor de mercado próximo de R$ 3,1 bilhões, o TRXF11 entrou em outra categoria. A alavancagem, que era uma preocupação frequente, foi diluída: o saldo devedor de R$ 1,84 bilhão agora representa 22,14% do valor investido em imóveis, contra uma proporção bem maior antes da emissão.
O fundo também ganhou poder de barganha. Como Raul colocou, quando um investidor imobiliário com patrimônio de R$ 300-400 milhões procura o TRXF11 para trocar imóveis por cotas, "a moeda forte é o fundo, não o investidor do lado de cá".
O que ficar de olho
A transformação do TRXF11 está longe de terminar. Nos próximos meses, vale acompanhar a conversão das operações ponte em CDI para CRIs de longo prazo em IPCA, a evolução do NOI dos shoppings sob nova administração, e principalmente se o guidance de R$ 0,90 a R$ 0,93 será cumprido com a nova base de cotas.
O fundo que começou focado em varejo atacadista agora tem hospitais, escolas, shoppings, galpões logísticos e agências bancárias. Para quem acompanha desde o início, é quase irreconhecível. A gestão aposta que a diversificação trará resiliência. O mercado, por enquanto, parece estar testando essa tese na prática.
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