O relatório de setembro de 2025 do FII Guardian Real Estate (GARE11) apresenta mudanças estruturais expressivas, decorrentes da conclusão de operações anunciadas nos meses anteriores. A gestora informa que atrasou a publicação do documento para incluir a liquidação da venda de 10 imóveis para o fundo XPRI, ocorrida no final de outubro, fornecendo assim uma visão mais atualizada do portfólio.
O principal evento foi a conclusão dessa venda, que gerou um lucro bruto de R$ 145 milhões e reduziu a alavancagem do fundo em R$ 356 milhões. A gestora estima que essa transação resultará em um aumento de aproximadamente R$ 0,31 no valor patrimonial por cota. Um ponto estratégico relevante é que o GARE11 adquiriu as cotas subordinadas do fundo comprador (XPRI), o que, segundo a gestão, permite ao fundo se beneficiar de uma rentabilidade alvo elevada e de uma potencial valorização futura desses ativos, em um mecanismo semelhante a um "earn-out".
Em paralelo, a 7ª emissão de cotas foi bem-sucedida, captando R$ 684 milhões até o final de setembro. A combinação dos recursos da emissão com o caixa da venda dos ativos transformou radicalmente a estrutura de capital do fundo. O GARE11 passou de uma alavancagem líquida de 23% sobre os ativos no mês anterior para uma alavancagem líquida negativa de -6% em setembro, o que significa que suas disponibilidades superam o total de suas obrigações financeiras. Além disso, o fundo recomprou participações minoritárias e agora detém 100% dos FIIs internos que alocam seus ativos (Artemis e Annecy), simplificando sua estrutura.
A composição do portfólio reflete essas mudanças. O número de imóveis caiu de 41 para 31, e a Área Bruta Locável (ABL) reduziu de 524,5 mil para 447 mil metros quadrados. A concentração por inquilino também foi alterada: a receita vinda de Carrefour e BAT aumentou sua representatividade para 42% e 24%, respectivamente, enquanto a participação do GPA e do Grupo Mateus diminuiu para 16% e 10%, devido aos imóveis vendidos pertencerem a estes dois últimos. Foram incorporados ao portfólio dois novos imóveis locados para a Desco Atacado, adquiridos com um cap rate de 10,20% sem uso de alavancagem.
Nos resultados, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,083 por cota, alinhada com o guidance. A Demonstração de Resultados (DRE) de setembro mostra um aumento relevante nas receitas financeiras, reflexo do grande volume de caixa proveniente da emissão de cotas. Em relação aos contratos, o imóvel locado à BAT Souza Cruz, que corresponde a 23% da receita do fundo, teve seu aluguel reajustado em 5,23% pelo IPCA. O número de cotistas continuou a crescer, atingindo 407,4 mil, mas a liquidez média diária apresentou uma queda de R$ 9,04 milhões em agosto para R$ 5,13 milhões em setembro.