O FII GARE11, um dos fundos com maior número de cotistas no mercado brasileiro, iniciou um novo capítulo. Uma transação estratégica, concluída em 31 de outubro de 2025, redefiniu o perfil de risco e a estrutura de capital do fundo. Este artigo analisa os números por trás dessa movimentação, com base nos dados do último relatório gerencial e do fato relevante, para que você, investidor, entenda o que mudou.
A operação de R$ 485,5 milhões
No dia 31 de outubro de 2025, o GARE11 finalizou a venda de 10 imóveis de seu portfólio para o fundo XPRI. A transação, no valor total de R$ 485.500.000,00, envolveu quatro lojas locadas ao GPA (Grupo Pão de Açúcar) e seis ao Grupo Mateus.
O movimento gerou um resultado expressivo para o caixa do fundo. Segundo o fato relevante, os números da operação são:
- Lucro bruto: R$ 145 milhões.
- Redução de dívidas (CRIs): R$ 356 milhões.
- Impacto no Valor Patrimonial: Acréscimo de R$ 68,5 milhões, equivalente a R$ 0,31 por cota.
Para os mais de 407 mil cotistas, a notícia é duplamente positiva: o fundo não apenas realizou um lucro substancial, mas também reduziu seu endividamento, fortalecendo sua saúde financeira.
GARE11 e a alavancagem negativa: o que significa?
Talvez a mudança mais significativa para o GARE11 tenha sido no seu nível de alavancagem. Antes da operação, o fundo operava com uma alavancagem líquida de 23%, um número comum no setor. Agora, a situação se inverteu completamente.
Com a quitação de R$ 356 milhões em obrigações e o ingresso de recursos da 7ª emissão de cotas (que já captou R$ 684 milhões até 30/09/25), o fundo atingiu uma alavancagem líquida de -6%. Na prática, isso significa que o GARE11 possui mais dinheiro em caixa do que o total de suas dívidas. Essa posição confere uma robustez financeira notável, permitindo que a gestão avalie novas aquisições com mais tranquilidade e poder de barganha.
O novo portfólio: menos imóveis, nova concentração
A venda alterou a fotografia do portfólio do GARE11. A carteira, que antes contava com 41 ativos, agora é composta por 31 imóveis. A Área Bruta Locável (ABL) total foi ajustada de 524,5 mil m² para 447,0 mil m², e o prazo médio dos contratos (WAULT) reduziu de 12,2 para 10,7 anos.
A mudança mais interessante, no entanto, está na composição dos inquilinos. A receita do fundo, que antes tinha o Grupo Mateus como um dos principais locatários, agora se concentra mais em outros nomes:
- Grupo Carrefour: Passou a representar 42% da receita.
- BAT (Souza Cruz): Responde por 24% da receita.
- GPA (Pão de Açúcar): Corresponde a 16% da receita.
- Grupo Mateus: Agora representa 10% da receita.
Essa reconfiguração reforça a posição de gigantes nacionais e multinacionais na carteira.
E os rendimentos? O que esperar do GARE11
Apesar da venda, o GARE11 manteve a distribuição de R$ 0,083 por cota referente a setembro, com um dividend yield anualizado de 11,25% sobre a cotação de R$ 9,09 (em 01/11/2025). O valor patrimonial por cota subiu para R$ 9,23, refletindo o lucro da operação.
Um detalhe que demonstra a perspicácia da gestão está na estrutura da venda. O GARE11 adquiriu as cotas subordinadas do fundo comprador (XPRI), que possuem uma rentabilidade alvo de 20% ao ano. Essa estrutura, similar a um earn-out, permite que o GARE11 participe de ganhos futuros com a valorização desses 10 imóveis, com um potencial de ganho incremental estimado em até R$ 40 milhões.
Com a conclusão da venda, o GARE11 se posiciona como um fundo de tijolo mais sólido, com balanço fortalecido, alavancagem zerada e um mecanismo inteligente para capturar valor adicional no futuro.
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