O GARE11 acaba de virar uma página importante na sua história. Com a conclusão da venda de 10 imóveis para o fundo XPRI da XP e uma captação de R$ 684 milhões na 7ª emissão, o fundo da Guardian Gestora chegou a um patamar que poucos FIIs de tijolo conseguem ostentar: alavancagem líquida negativa. Em outras palavras, o fundo tem mais dinheiro em caixa do que deve. Mas o que isso significa na prática para quem tem cotas?
O que mudou com a venda dos 10 imóveis
A operação que vinha sendo acompanhada há meses finalmente se concretizou em 31 de outubro de 2025. O GARE11 vendeu 10 imóveis de renda urbana, sendo 4 lojas do GPA e 6 do Grupo Mateus, por R$ 485,5 milhões. Os números finais confirmaram o que a gestão vinha projetando: lucro bruto de R$ 145 milhões, redução de R$ 356 milhões na alavancagem e um acréscimo de R$ 68,5 milhões ao valor patrimonial.
Para o cotista, isso se traduziu em uma valorização de R$ 0,31 por cota no VP, que subiu de R$ 9,23 em setembro para R$ 9,46 em outubro. Quem acompanha o fundo há mais tempo lembra que na época do GALG11 o VP chegou a superar R$ 10,54, então ainda há caminho a percorrer.
A situação financeira atual
O fundo hoje apresenta um colchão de disponibilidades de R$ 998 milhões, enquanto suas obrigações financeiras totais até 2043 somam R$ 848 milhões. Essa conta simples mostra por que a gestão fala em "alavancagem líquida negativa de 7%". O GARE11 tem dinheiro de sobra para honrar todos os compromissos, se quisesse.
Uma dúvida que surgiu bastante nos fóruns de investidores foi: por que não usar esse dinheiro para quitar a dívida de uma vez? A resposta está nos números. Com a Selic em patamares elevados, o dinheiro aplicado rende mais do que o custo da dívida. Pagar antecipadamente significaria, na prática, tirar dinheiro do bolso do cotista.
O desafio da reposição do portfólio
Aqui está o ponto que merece atenção. O fundo passou de 41 para 31 imóveis e emitiu 75 milhões de novas cotas. Mais cotas dividindo o mesmo bolo de receitas significa pressão sobre os dividendos, a menos que novos ativos entrem rapidamente.
A gestão já deu os primeiros passos: adquiriu dois imóveis da rede Desco no Rio Grande do Sul por R$ 32,3 milhões, com cap rate de 10,2% e sem usar alavancagem. É um cap rate atrativo, mas analistas observam que faltaram detalhes sobre preço por metro quadrado. Como comentou um especialista do setor, "o valor pago pode apenas refletir um contrato de locação elevado, comprando-se um contrato e não um imóvel".
O que dizem os números de outubro
O fundo distribuiu R$ 0,083 por cota em outubro, mantendo o piso do guidance de R$ 0,083 a R$ 0,090. Com a cota negociando a R$ 9,07 em 9 de dezembro, isso representa um dividend yield anualizado de 11,08%.
A DRE de outubro mostrou receitas totais de R$ 21,2 milhões, um salto em relação aos meses anteriores. O motivo? A receita de renda fixa e CRIs compensando temporariamente a perda dos imóveis vendidos. O resultado de operações mobiliárias em CRIs foi de R$ 3,38 milhões, enquanto a renda fixa contribuiu com R$ 1,64 milhão.
O posicionamento do fundo no mercado
Com vacância zero, 100% de contratos atípicos, prazo médio de 10,6 anos e inquilinos como Carrefour (42% da receita), BAT (24%) e GPA (16%), o GARE11 apresenta características que a gestão considera únicas no mercado. O fundo negocia com desconto de 4% sobre o VP, enquanto vários pares já voltaram a negociar próximos do valor patrimonial.
A liquidez média diária de R$ 5,69 milhões e a base de 416.823 cotistas mostram que o fundo tem apelo popular. Está presente em mais de 30 carteiras recomendadas de casas como XP, Santander, Banco do Brasil e Suno.
O que ficar de olho
O próximo capítulo do GARE11 depende fundamentalmente das aquisições que virão. A gestão tem R$ 684 milhões captados e precisa mostrar que consegue comprar bons ativos a preços justos. Como observou um analista em vídeo recente, "quem tem dinheiro hoje consegue comprar bons imóveis a preços mais descontados". A Guardian tem a oportunidade, resta executar.
Para quem já é cotista, o momento é de acompanhar os próximos fatos relevantes sobre novas aquisições. Para quem considera entrar, o desconto sobre o VP e o dividend yield acima de 11% são atrativos, mas a concentração em poucos inquilinos e o histórico de movimentações frequentes da gestora são pontos que merecem reflexão.
Deixe seu comentário