O Guardian Real Estate acaba de fechar o ano com um movimento duplo que surpreendeu os investidores. Comprou um parque logístico e um prédio corporativo em Belo Horizonte, gastando mais de R$ 213 milhões em menos de uma semana. Mas o que realmente chamou atenção da comunidade não foi o valor, e sim os cap rates dessas operações.
Enquanto o mercado discute se fundos híbridos conseguem entregar consistência, o GARE11 parece ter encontrado duas oportunidades com retornos acima de 10% ao ano nos primeiros cinco anos de contrato. Para um fundo que negocia a R$ 9,02 por cota e distribui R$ 0,083 mensais, esses novos ativos podem fazer diferença real no bolso do cotista.
O que o fundo comprou em Confins
No dia 26 de dezembro, a Guardian anunciou a aquisição do Parque Logístico Confins por R$ 86.813.844,33. O imóvel fica a apenas 6,5 km de Belo Horizonte, praticamente colado no Aeroporto Internacional de Confins, e tem 24.625 m² de área bruta locável distribuídos em um terreno de 67.288 m².
O que mais impressionou foi a combinação de inquilinos: Mercado Livre, Três Corações e Vale do Rio Doce dividem o espaço de forma equilibrada. São três empresas de setores completamente diferentes, todas líderes em seus mercados, ocupando 100% do imóvel.
A gestora destacou que a estrutura da operação vai entregar um yield médio superior a 10% ao ano nos primeiros 60 meses. Os contratos variam entre 5 e 10 anos, com correção anual pelo IPCA e multas em caso de rescisão antecipada.
Por que a entrada em contratos típicos gerou debate
Uma mudança que não passou despercebida nos fóruns foi a natureza dos contratos em Confins. Diferente do padrão histórico do GARE11, que sempre priorizou contratos atípicos com multa de rescisão integral, esse ativo opera com contratos típicos de locação.
A gestora justificou a decisão pelos "parâmetros rigorosos de localização, qualidade técnica e perfil de inquilinos". Na prática, quando você tem Mercado Livre, Três Corações e Vale como locatários em uma região com oferta restrita de galpões, o poder de barganha fica nas mãos do fundo.
Uma vantagem que muitos investidores não consideram: contratos típicos permitem revisionais. Se a região valorizar, o fundo pode renegociar aluguéis para cima no terceiro ano. Com contratos atípicos, você fica travado no reajuste pela inflação, mesmo que o mercado esteja pagando 20% a mais no imóvel ao lado.
A surpresa do prédio corporativo
Três dias depois, em 29 de dezembro, veio o segundo fato relevante: a compra de um edifício corporativo em Belo Horizonte por R$ 126.408.000,00. Esse movimento marca a entrada do GARE11 em uma tipologia completamente nova para o fundo.
O prédio tem aproximadamente 13.000 m² de área bruta locável e está 100% ocupado por MRV, LOG CP e Urba, todas empresas do mesmo grupo. A MRV e a LOG CP são companhias listadas em bolsa e figuram entre as maiores do setor imobiliário brasileiro. A Urba é o braço de desenvolvimento urbano do grupo, focado em loteamentos e bairros planejados.
A operação foi estruturada na modalidade "Buy to Lease", onde o fundo compra o imóvel já com contrato atípico de locação assinado. O prazo? Quinze anos. O cap rate? Aproximadamente 10,7% ao ano nos primeiros cinco anos.
Onde fica esse prédio e por que isso importa
O imóvel está na zona sul de Belo Horizonte, a menos de 400 metros da divisa com a zona centro-sul. Fica próximo aos bairros Belvedere e Vila da Serra, reconhecidos como os principais vetores de crescimento de alto padrão da cidade, além de ter fácil acesso ao BH Shopping.
A gestora destacou que essa região vem apresentando "amadurecimento consistente do mercado corporativo" e é um dos poucos mercados do Sudeste que observaram retomada de preços nos últimos ciclos. Para quem acompanha o setor de lajes corporativas, sabe que isso não é pouca coisa em um momento de vacância elevada em outras praças.
Como o fundo pagou por tudo isso
As duas aquisições seguiram um padrão similar: pagamento à vista, majoritariamente através de integralização em cotas do GARE11. No caso do prédio corporativo, foram 80% em cotas e 20% em recursos financeiros.
Esse modelo de pagamento com cotas é comum em operações de fundos imobiliários, mas sempre gera discussão entre investidores. Por um lado, preserva o caixa do fundo. Por outro, dilui a participação dos cotistas existentes. A gestora argumenta que, com cap rates acima de 10%, a diluição é mais do que compensada pelo aumento na geração de renda.
O que muda no portfólio do GARE11
Com essas duas aquisições, o fundo passa a ter 33 imóveis no portfólio, presença em um novo estado (Minas Gerais) e uma nova tipologia (lajes corporativas). O número de inquilinos sobe para pelo menos 13, considerando os novos locatários.
A diversificação geográfica era uma demanda antiga de parte dos cotistas. Até então, o fundo tinha forte concentração no Sul e Sudeste, especialmente em São Paulo e Rio Grande do Sul. Entrar em Belo Horizonte, a terceira maior economia do país em PIB produtivo, faz sentido estratégico.
O contexto da 7ª emissão de cotas
Essas aquisições fazem parte de um movimento maior. O GARE11 acabou de encerrar sua 7ª emissão de cotas, a maior da história do fundo, captando cerca de R$ 1,3 bilhão. O anúncio de encerramento foi publicado em 30 de dezembro de 2025.
A emissão foi destinada exclusivamente a investidores profissionais e teve forte participação de fundos de investimento, que ficaram com 124.678.175 das 141.728.215 cotas distribuídas. Pessoas físicas subscreveram 6.538.911 cotas.
Os recursos captados, somados ao caixa gerado pela venda dos 10 imóveis para o fundo da XP no segundo semestre, deixam o GARE11 em uma posição de alavancagem líquida negativa. Traduzindo: o fundo tem mais dinheiro em caixa do que dívidas de curto prazo.
O que esperar dos dividendos
O fundo mantém o guidance de distribuição entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota. Com as novas aquisições entregando cap rates superiores a 10%, existe espaço para que os rendimentos se aproximem do topo dessa faixa nos próximos meses.
Para colocar em perspectiva: quem tem 1.000 cotas do GARE11 recebe hoje R$ 83 por mês. Se o fundo conseguir entregar consistentemente R$ 0,090 por cota, seriam R$ 90 mensais, um aumento de 8,4% na renda passiva.
O dividend yield atual, considerando a cotação de R$ 9,02 e os últimos 12 meses de distribuição, está em 11,14% ao ano. É um dos maiores entre os fundos de tijolo híbrido comparáveis.
O que ficar de olho daqui para frente
A gestora sinalizou que ainda há aquisições em estágio avançado de negociação para as primeiras semanas de 2026. Parte do pipeline previsto nos materiais da emissão não pôde ser liquidado em 2025 por questões burocráticas e jurídicas.
O investidor atento vai acompanhar se os novos ativos conseguem entregar os cap rates prometidos na prática, especialmente o imóvel de Confins com seus contratos típicos. A conversão dos recibos da 7ª emissão em cotas definitivas deve acontecer após o pagamento de dividendos do dia 8 de janeiro, o que pode trazer volatilidade temporária no mercado secundário.
Com patrimônio líquido de R$ 2,1 bilhões, mais de 426 mil cotistas e liquidez média diária de R$ 7,4 milhões, o GARE11 entra em 2026 como um dos maiores fundos híbridos do mercado brasileiro. Se as aquisições recentes entregarem o que prometem, os cotistas podem ter motivos para comemorar.
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