O relatório gerencial de novembro de 2025 do GARE11 traz uma antecipação estratégica de fatos ocorridos em dezembro, focando em apresentar ao investidor a nova configuração do fundo para o início de 2026. O destaque principal é o encerramento da 7ª emissão de cotas, que alcançou um montante próximo a R$ 1,3 bilhão, consolidando o período como a maior captação da história do fundo. Com esses recursos e as movimentações recentes, a gestão projeta um patrimônio líquido estimado em R$ 2,6 bilhões para o fechamento do ano.
Uma mudança significativa na composição do portfólio é a entrada do fundo no estado de Minas Gerais e a diversificação em novas tipologias de imóveis. O relatório detalha a aquisição do Parque Logístico em Confins (MG), comprado por R$ 86,8 milhões, que conta com inquilinos como Mercado Livre, Três Corações e Vale. Além disso, houve a aquisição de um edifício corporativo em Belo Horizonte por R$ 126,4 milhões, locado para empresas como MRV e LOG CP. Essa segunda compra marca a entrada seletiva do fundo no segmento de lajes corporativas e reitera a estratégia de buscar contratos atípicos ou de longo prazo, já que esta operação possui um contrato de 15 anos na modalidade Buy to Lease.
A estrutura de capital do fundo apresenta uma transformação relevante quando comparada aos meses anteriores. Após a venda de dez imóveis para o fundo XPRI (concluída e reportada anteriormente) e a captação de recursos na emissão, o GARE11 passa a operar com alavancagem líquida negativa. Isso significa que o volume de recursos em caixa e disponibilidades supera o total de dívidas do fundo. A gestão também recomprou integralmente as participações nos fundos controlados (Artemis 2022 e Annecy 59), simplificando a estrutura para capturar diretamente todos os resultados econômicos dos ativos.
Em relação aos rendimentos, o fundo manteve a distribuição estável em R$ 0,083 por cota, alinhada com o guidance divulgado para o semestre. A gestão enfatiza que as novas aquisições possuem taxas de retorno (cap rates) compatíveis com esse patamar de dividendos, citando rendimentos acima de 10% ao ano para os novos ativos de Minas Gerais. O fundo segue com zero de vacância física e financeira, mantendo todos os seus imóveis ocupados e adimplentes.
A base de cotistas continua em expansão acelerada. Comparando com o relatório de setembro, o número de investidores saltou de cerca de 407 mil para mais de 426 mil em novembro, mantendo o fundo entre os líderes de liquidez e crescimento de base no mercado. O valor patrimonial da cota também apresentou crescimento, saindo de R$ 9,23 em setembro para R$ 9,45 em novembro.
Por fim, a visão do gestor é de que o GARE11 entra em 2026 em sua melhor versão histórica, com um portfólio diversificado que deve chegar a 33 ativos e presença em novas praças geográficas. A estratégia segue focada em contratos atípicos e inquilinos de alta qualidade de crédito, mas agora com um colchão de liquidez robusto que permite navegar o cenário macroeconômico com maior segurança e aproveitar oportunidades de aquisição sem depender de novas dívidas imediatas.