O XPML11 vive um momento interessante. Enquanto a 14ª emissão de cotas ainda está em andamento, com a coleta de intenções de investimento se encerrando em 11 de março de 2026, a gestora decidiu dobrar a aposta. O lote adicional saltou de 50% para 100% da oferta original. Na prática, o fundo pode captar até R$ 800 milhões, o dobro do volume inicial. Ao mesmo tempo, o resultado acumulado não distribuído atingiu R$ 4,12 por cota, um patamar robusto, que levanta questões sobre o que vem pela frente.
A emissão que cresceu no meio do caminho
A oferta começou em 19 de janeiro de 2026 com um volume base de R$ 400 milhões, ao preço de R$ 108,16 por cota (R$ 108,88 com a taxa de distribuição de 0,67%). Até aí, nada fora do esperado. Mas em 18 de fevereiro, a gestora publicou um fato relevante e um comunicado de modificação alterando as regras do jogo. O lote adicional passou de até 1.849.112 cotas para até 3.698.225 cotas, permitindo que a oferta alcance até 7.396.450 novas cotas no total.
Traduzindo: se houver demanda suficiente, o XPML11 pode levantar até R$ 800.000.032,00, sem considerar a taxa de distribuição primária. Isso representa um aumento significativo na base de cotistas e no patrimônio do fundo, que hoje já soma R$ 6,4 bilhões.
A decisão de ampliar o lote adicional sugere que a gestora identificou demanda forte durante o período de coleta de intenções. Quem já havia aderido à oferta antes da modificação recebeu prazo para desistir até 25 de fevereiro, caso discordasse das novas condições.
O direito de preferência ficou tímido
O período de exercício do direito de preferência se encerrou em 11 de fevereiro na B3 e 12 de fevereiro no escriturador. Apenas 468.636 novas cotas foram subscritas pelos cotistas existentes, equivalentes a R$ 51 milhões (considerando a taxa de distribuição). Isso representa cerca de 12,7% do montante inicial da oferta.
Para um fundo com mais de 656 mil cotistas, a adesão foi modesta. Sobraram 3.229.589 cotas para serem colocadas junto a investidores profissionais no período de coleta de intenções, que se encerra em 11 de março de 2026, com alocação prevista para o dia 12 e primeira liquidação estimada para 13 de março.
Uma dúvida recorrente gira em torno dos recibos de subscrição (XPML13). Cotistas que exerceram a preferência na liquidação de 18 de fevereiro ainda aguardam a conversão para XPML11. A expectativa da comunidade é que isso ocorra após a divulgação do anúncio de encerramento da oferta e a liberação pela B3.
A reserva acumulada deu um salto
O resultado acumulado não distribuído do XPML11 saltou para R$ 4,12 por cota em janeiro de 2026, contra R$ 2,70 por cota em dezembro de 2025. Esse aumento expressivo tem uma explicação. Foram os ganhos de capital gerados pela venda de participações em nove shoppings para o fundo Riza Malls, concluída entre dezembro e janeiro.
Só em janeiro, o fundo registrou R$ 64,7 milhões em lucros imobiliários, somados a R$ 55,7 milhões em receita imobiliária recorrente. O resultado total do mês foi de R$ 112,5 milhões, enquanto a distribuição ficou em R$ 53,8 milhões (R$ 0,92 por cota). A diferença entre o que o fundo gera e o que distribui vem engordando a reserva mês a mês.
Essa reserva acumulada tende a ser diluída com a entrada de novas cotas na emissão. Os novos cotistas passam a ter direito sobre essa reserva sem terem contribuído para sua formação. Alguns investidores defendem que a gestora deveria distribuir um rendimento extraordinário antes da emissão para "zerar" a reserva. Outros argumentam que isso seria apenas uma estratégia para inflar o yield e atrair investidores para a oferta. No fim, é uma daquelas situações em que alguém sempre vai reclamar.
Indicadores operacionais seguem fortes
Olhando além da emissão, os números operacionais de janeiro de 2026 vieram robustos. As vendas por metro quadrado atingiram R$ 1.590, um crescimento de 14,2% sobre janeiro de 2025. O NOI caixa por metro quadrado chegou a R$ 214, alta de 14,7% na mesma comparação. O Same Store Sales avançou 4,4% e o Same Store Rent, 3,8%.
A vacância ficou em 3,6%, patamar confortável para o segmento de shoppings. A inadimplência líquida, por outro lado, subiu para 5,6% em janeiro, um número que destoa do histórico recente do fundo e que merece acompanhamento. Janeiro costuma ser um mês sazonalmente mais fraco para o varejo, e o próprio Índice Cielo do Varejo Ampliado registrou retração real de 1,5% no período. Ainda assim, o patamar de inadimplência chamou atenção.
A gestora mantém o guidance de distribuição entre R$ 0,86 e R$ 0,92 por cota até junho de 2026, e vem pagando consistentemente no teto dessa faixa. Com a reserva acumulada atual, há gordura de sobra para sustentar esse patamar, mesmo considerando a diluição da emissão.
O portfólio pós-reciclagem
Após a venda para a Riza Malls, o XPML11 ficou com 24 shoppings e uma ABL própria de aproximadamente 253 mil metros quadrados. A carteira está concentrada no Sudeste (70% da ABL), com destaque para o Catarina Fashion Outlet (12% da carteira), Grand Plaza Shopping (7%), Shopping Cidade Jardim (7%) e Tietê Plaza Shopping (7%).
O cronograma de desembolsos mostra obrigações de R$ 147,4 milhões em 2026 (parcelas do Pátio Higienópolis, Jundiaí Shopping e portfólio Capitânia) e R$ 249,2 milhões em 2027 (incluindo a segunda parcela do portfólio Allos, que pode ser adiada por mais um ano com correção de CDI + 1,5% ao ano). O caixa e disponibilidades do fundo estavam em R$ 310 milhões no início do período, mas sem a captação da emissão, o fundo terminaria 2027 com caixa negativo de R$ 83,4 milhões.
O que ficar de olho
O XPML11 negocia a R$ 109,66 (fechamento de 11 de março), com P/VP de 0,99, praticamente na linha do valor patrimonial de R$ 110,89 por cota. O dividend yield dos últimos 12 meses está em 10,07%, com R$ 11,04 distribuídos por cota no período.
A coleta de intenções de investimento se encerra em 11 de março, e a alocação acontece no dia 12. O tamanho final da emissão vai revelar o real apetite do mercado pelo fundo. Se a oferta for integralmente colocada com o lote adicional de 100%, o XPML11 terá quase 66 milhões de cotas em circulação e um patrimônio líquido próximo de R$ 7,2 bilhões, consolidando sua posição como um dos maiores FIIs de shopping do Brasil.
Para o cotista que já está posicionado, vale acompanhar como a gestora vai lidar com a reserva acumulada nos próximos meses e se os indicadores operacionais vão manter o ritmo forte.
Deixe seu comentário