Enquanto a assembleia que pode trazer três shoppings premium de São Paulo para dentro do fundo ainda não conseguiu atingir o quórum mínimo (já são duas prorrogações), a gestão do Pátria anunciou mais uma aquisição, desta vez de 19% do Shopping Jardim Sul, também em São Paulo, por R$ 128 milhões. Quem acompanha o fundo de shoppings que já foi MALL11 consegue ver que a estratégia de qualificar o portfólio e aumentar a presença paulistana segue a todo vapor. Mas os números de fevereiro também contam uma história importante. Vamos a tudo.
O resultado de fevereiro veio mais magro, e tudo bem
Depois do janeiro extraordinário (R$ 2,08 por cota de resultado distribuível, turbinado pela venda do Boulevard Shopping Bauru), fevereiro trouxe o fundo de volta à realidade operacional. A receita total foi de R$ 1,06 por cota, resultando em um resultado distribuível de R$ 0,90 por cota, sem qualquer evento não recorrente.
Para quem se assustou com a diferença, vale lembrar que janeiro carregava R$ 0,58 de lucro com a venda de ativo e R$ 0,10 de vencimento de renda fixa. Fevereiro reflete o portfólio puro. E R$ 0,90 de resultado recorrente é um número sólido para um fundo de shoppings, especialmente considerando que os dados operacionais se referem a janeiro, um mês sazonalmente mais fraco que dezembro.
O fundo distribuiu R$ 1,00 por cota conforme o guidance, consumindo R$ 0,10 da reserva acumulada, que recuou de R$ 1,81 para R$ 1,71 por cota. Ainda há gordura de sobra para manter o patamar de R$ 1,00 nos próximos meses sem sustos.
Ocupação recorde e vendas crescendo quase 10%
Os indicadores operacionais de janeiro de 2026 vieram fortes. A taxa de ocupação atingiu 96,6%, que a gestão arredonda para 97%, a máxima histórica do fundo. As vendas totais por metro quadrado alcançaram R$ 1.524, um crescimento de 9,9% sobre janeiro de 2025. O Same Store Sales (vendas nas mesmas lojas) avançou 6,9% e o Same Store Rent (aluguel nas mesmas lojas) subiu 5,2%.
O NOI por metro quadrado ficou em R$ 133,20, crescimento de 1,7% frente a janeiro de 2025. É um avanço mais modesto que o ritmo das vendas, o que sugere alguma defasagem no repasse ao resultado. Analistas do mercado notaram essa diferença e apontam que pode haver pressão de inadimplência ou custos operacionais impedindo que o crescimento de vendas se traduza integralmente em receita líquida.
A inadimplência líquida de 8% em janeiro é sazonalidade conhecida do setor, já que o mês concentra o vencimento de aluguéis vinculados ao faturamento de dezembro, calculado em dobro. Na leitura de 12 meses, a inadimplência líquida seria de 2,3%, um patamar saudável.
Suzano brilha, Madureira preocupa
Olhando ativo por ativo, o Suzano Shopping (7,8% do patrimônio em imóveis) foi o destaque mais expressivo com crescimento de 29,8% no NOI por metro quadrado e avanço de 12,4% nas vendas, ambos no acumulado do ano. É o tipo de número que justifica a decisão da gestão de ter ampliado a participação nesse ativo de 25% para 40% no início do ano.
O Rio Anil Shopping (9,5% do patrimônio), adquirido em janeiro de 2025, também mostrou boa tração com vendas por metro quadrado crescendo 16,5% no acumulado, e com NOI avançando 3,1%.
Do lado negativo, o Madureira Shopping segue como o principal ponto de atenção. Com 14,8% do patrimônio em imóveis, é o maior ativo do fundo, e registrou queda de 8,1% no NOI por metro quadrado, mesmo com vendas subindo 4,9%. Essa dissociação entre vendas e NOI em um ativo desse peso tem impacto real no resultado consolidado. A comunidade de investidores tem acompanhado de perto essa situação, e há expectativa de que a gestão do Pátria eventualmente reduza a exposição ao Rio de Janeiro, priorizando ativos em São Paulo.
O Rio2 Shopping (3,5% do patrimônio), onde o PMLL11 detém 100% de participação, apresentou o pior desempenho absoluto. NOI caindo 19,3% e vendas recuando 3,9%. O peso reduzido limita o impacto no resultado, mas a piora simultânea em ambas as métricas é um sinal que exige monitoramento.
Shopping Jardim Sul é a nova aposta paulistana
O fato relevante de 31 de março trouxe a novidade mais concreta do mês. O PMLL11 firmou instrumento de intenção de compra de 19% do Shopping Jardim Sul, um empreendimento tradicional e consolidado da zona sul de São Paulo, com 28.710 metros quadrados de ABL e foco nos públicos A e B. O preço foi de R$ 128 milhões.
A estrutura de pagamento é parcelada. Metade (R$ 64 milhões) será paga em dinheiro, R$ 12,8 milhões no fechamento, R$ 25,6 milhões em 12 meses corrigidos pelo IPCA e outros R$ 25,6 milhões em 18 meses, também corrigidos. A outra metade poderá ser paga em dinheiro ou compensada com novas cotas do fundo subscritas pelo vendedor.
Em termos práticos, a gestora estima um yield médio de 11,6% ao ano nos dois primeiros anos e de aproximadamente 9,1% na estabilidade. É uma aquisição que segue exatamente a mesma lógica das últimas movimentações, com shoppings dominantes, em São Paulo, e indicadores operacionais acima da média do portfólio atual, operados por administradoras de primeira linha.
O que os números não dizem à primeira vista
Aqui vale uma leitura mais cuidadosa. O yield de 11,6% nos dois primeiros anos é inflado pelo escalonamento do pagamento, pois como o fundo desembolsa apenas R$ 76,8 milhões no fechamento mas já recebe a renda integral dos 19%, o retorno sobre o capital empregado parece maior do que realmente é. Na prática, isso funciona como um financiamento do vendedor, não como rentabilidade genuína do ativo.
O cap rate atual do shopping, com base nos últimos 12 meses de resultado operacional, é de 7,7%. Para chegar ao yield de 9,1% na estabilidade, é necessária uma expansão de NOI da ordem de 18%. Essa premissa é possível para um shopping A/B bem localizado, mas desafiadora e que só o desempenho operacional dos próximos trimestres vai confirmar.
Também chama atenção a assimetria na comunicação. O vendedor (HGBS11) divulgou o cap rate atual de 7,7%, enquanto o PMLL11 apresentou apenas o yield projetado de 9,1% na estabilidade, que é o número que fica mais bonito na análise. O cotista precisa sempre questionar qual é a base de cálculo antes de aceitar qualquer cap rate divulgado em uma aquisição.
Por fim, vale olhar a operação pelo lado do vendedor. O HGBS11 vende com prêmio de quase 17% sobre o último laudo do ativo, realiza lucro e ainda se beneficia de uma remarcação na posição remanescente de 61%. Quando o vendedor celebra o preço obtido, o comprador precisa se perguntar se está pagando caro. E, nesse caso, a resposta depende inteiramente de o shopping entregar os 18% de crescimento de NOI projetados.
Para quem está fazendo as contas, com essa aquisição e a eventual incorporação do RBR Malls (se aprovada), o PMLL11 passaria de um fundo com 47% do NOI concentrado no Rio de Janeiro para um portfólio significativamente mais diversificado, com São Paulo ganhando peso expressivo.
A assembleia que não anda
E por falar no RBR Malls, a assembleia ganhou sua segunda prorrogação. O prazo para votação, que originalmente era 9 de março, depois foi estendido para 30 de março, agora vai até 23h59 do dia 30 de abril de 2026, com apuração prevista para 4 de maio.
Duas prorrogações seguidas indicam dificuldade real de atingir o quórum mínimo de 25% das cotas emitidas. A gestão reconheceu que a plataforma de voto à distância da B3 apresentou instabilidades, e que houve um problema operacional (já solucionado) que impediu alguns cotistas de encontrar a assembleia disponível para votação. O sistema foi normalizado.
Quem já votou não precisa se preocupar. Os votos enviados até 27 de março serão computados normalmente. E quem votou e mudou de ideia pode alterar o voto, já que apenas a última manifestação será considerada.
Uma preocupação que circula entre investidores é a falta de dados mais detalhados sobre os valores de incorporação do RBR Malls. Embora a qualidade dos ativos (Shopping Eldorado, Plaza Sul e Pátio Higienópolis) seja reconhecida como excelente, parte da comunidade gostaria de mais transparência sobre as premissas de avaliação antes de votar a favor. Esse desconforto, somado à questão dos ativos conflitados (item II da pauta, que autoriza transações entre fundos da mesma casa), pode estar contribuindo para a lentidão na adesão dos cotistas.
Os números atuais do PMLL11
Na cotação de R$ 107,86 em 4 de abril de 2026, o fundo negocia com P/VP de 0,92, ou seja, 8% de desconto sobre o valor patrimonial de R$ 117,68 por cota. O dividend yield dos últimos 12 meses está em 9,80%, mas considerando o patamar de R$ 1,00 por cota, o yield anualizado projetado sobre o preço de mercado fica em torno de 11,0%.
O patrimônio líquido é de R$ 1,645 bilhão, com volume médio diário de negociação de R$ 8,3 milhões nos últimos 30 dias, um salto expressivo em relação à média de R$ 3,7 milhões dos últimos 12 meses. O número de cotistas subiu para 129.526 em fevereiro, mantendo a tendência de alta que se iniciou em outubro de 2025.
A alavancagem segue em 10,2%, com trajetória projetada de desalavancagem para 9,8% no início de 2027 e redução progressiva até 0,9% em 2036. Comparado a alguns pares do setor que elevaram significativamente o endividamento em operações recentes, o PMLL11 está em posição confortável.
O que ficar de olho
O próximo marco é 30 de abril, prazo final (por enquanto) para votação na assembleia. Se o quórum não for atingido desta vez, a situação ficará delicada, e a gestão terá que decidir se convoca uma nova assembleia ou repensa a operação.
Paralelamente, o fechamento da aquisição do Shopping Jardim Sul depende de condições precedentes usuais, cujos detalhes serão divulgados no próximo relatório gerencial. Se concretizada, será mais um passo na transformação do perfil do fundo.
Para o cotista, o cenário é de um fundo que entrega resultados operacionais sólidos, com crescimento de vendas acima da inflação, ocupação recorde e reserva acumulada robusta. Os pontos de atenção são conhecidos e incluem a performance do Madureira Shopping, a transparência na operação do RBR Malls, a premissa de crescimento de NOI embutida na aquisição do Jardim Sul e a capacidade da gestão de executar tantas movimentações simultaneamente sem perder o foco na geração de resultado. Quem acompanha o PMLL11 desde os tempos do MALL11 sabe que o fundo mudou de patamar.
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