O ALZR11 está em plena ofensiva de aquisições. Em menos de uma semana, o fundo da Alianza concluiu a compra do galpão da Shopee, finalizou a aquisição do laboratório Fleury em Campinas e anunciou um novo negócio que pegou os investidores de surpresa: a compra do Edifício Oscar Freire Office, um prédio corporativo padrão AAA nos Jardins, em São Paulo, locado para a BAT Brasil (antiga Souza Cruz). O detalhe que gerou mais barulho? O contrato é típico, não atípico. E isso, para um fundo que construiu sua reputação inteira em cima de contratos atípicos de longo prazo, levantou questionamentos legítimos entre investidores e analistas.
O que é o Oscar Freire Office e por que ele importa
O fato relevante de 1º de abril de 2026 detalha a aquisição, feita pelo TSER11 (fundo do qual o ALZR11 é cotista majoritário), de 100% do Edifício Corporativo Oscar Freire Office, localizado na intersecção da Av. Rebouças com a Rua Oscar Freire, no bairro Jardins. Desenvolvido pela Tishman Speyer, o prédio tem certificação LEED Gold, 5.266 m² de área bruta locável distribuídos em 8 pavimentos corporativos, piso elevado, ar-condicionado preparado para open spaces e rooftop com paisagismo.
A aquisição inclui também a Loja Chabad no térreo do mesmo complexo, locada para o restaurante Arturito, dos sócios Paola Carosella e Benny Goldenberg.
O preço total é de R$ 132 milhões, mas a estrutura de pagamento é dividida: R$ 99 milhões à vista e R$ 33 milhões em earn-out condicionado, pagável em 12 meses após o fechamento. Além disso, o vendedor se comprometeu com uma Renda Mínima Garantida (RMG) de R$ 50 mil por mês durante 12 meses, adicional aos aluguéis normais.
O aluguel mensal combinado é de R$ 781.519,72 (BAT) mais R$ 85.940,40 (Arturito), totalizando R$ 867.460,12 por mês. A gestora projeta um cap rate de 10,51% ao ano no primeiro ano e um impacto estimado de R$ 0,0075 por cota por mês.
A conta do cap rate que ninguém consegue ignorar
E aqui começa a parte que gera mais debate. O cap rate de 10,51% anunciado pela gestora é calculado sobre o desembolso inicial de R$ 99 milhões. Faz sentido matemático: R$ 867.460 x 12 = R$ 10,41 milhões de aluguel anual, dividido por R$ 99 milhões = 10,51%.
Mas se o earn-out de R$ 33 milhões for pago integralmente, o custo total sobe para R$ 132 milhões, e o cap rate cai para algo em torno de 7,9% ao ano. Essa é uma diferença enorme, especialmente para um ativo com contrato típico em uma região que, apesar de valorizada, ainda é classificada por analistas como secundária no mapa corporativo de São Paulo.
O problema central é que o fato relevante não detalha quais são os gatilhos para o pagamento do earn-out. Sem essa informação, o investidor fica sem saber se o cap rate real ficará mais próximo de 10,51% ou de 7,9%. E essa não é uma questão menor, é a diferença entre uma aquisição atrativa e uma potencialmente cara.
Para efeito de comparação, o próprio ALZR11 comprou o Fleury Campinas a um cap rate de 10,2% com contrato atípico de 15 anos, e o galpão da Shopee a aproximadamente 9,9% com contrato atípico de 10 anos. O Oscar Freire Office chega com contrato típico e cap rate que depende de variáveis não divulgadas. É uma mudança de perfil que merece atenção.
Contrato típico no fundo dos atípicos
Esse é o ponto que mais agitou os fóruns de investidores. O ALZR11 tem como DNA declarado a operação com contratos atípicos, aqueles que não seguem a lei do inquilinato convencional e oferecem multas pesadas por rescisão antecipada, geralmente equivalentes ao saldo integral dos aluguéis vincendos.
No caso do Oscar Freire Office, os contratos com a BAT e com o Arturito são típicos, com prazo de 10 anos e vencimentos previstos para 2032 e 2033. A gestora compensa com multas rescisórias significativas (18 vezes o aluguel para a BAT e 16 vezes para o Arturito), além de aviso prévio de 6 e 3 meses, respectivamente. São multas pesadas para contratos típicos, mas ainda assim não oferecem a mesma blindagem jurídica de um contrato atípico.
Investidores mais atentos notaram rapidamente que a aquisição foi feita pelo TSER11, e não diretamente pelo ALZR11. O regulamento do ALZR11 exige que a grande maioria dos investimentos seja em contratos atípicos. Ao fazer a compra via TSER11, o fundo tecnicamente não viola seu próprio regulamento, já que o ativo está dentro de outro veículo. Mas a percepção de parte da comunidade é de que isso funciona como um contorno das regras, e essa percepção importa.
Em entrevista recente ao programa Liga de FIIs da InfoMoney, Fábio Carvalho, sócio gestor da Alianza, explicou que o TSER11 foi originalmente criado por questões de eficiência tributária (o ITBI na região de Barueri chega a 5%, mais laudêmio), mas reconheceu que a estrutura também oferece flexibilidade para diferentes tipos de operação. A questão é que essa flexibilidade agora está sendo usada para adquirir um ativo com perfil diferente do que os cotistas do ALZR11 historicamente esperavam.
As outras peças do tabuleiro
Enquanto o Oscar Freire Office domina as discussões, duas outras aquisições avançaram de forma mais silenciosa.
Em 31 de março, o fundo confirmou o avanço parcial na compra do galpão BTS da Shopee em Ibitinga. A posse foi transmitida e o pagamento de R$ 125 milhões foi realizado via compensação de créditos da 8ª emissão. A escritura, porém, ainda está pendente, com prazo de até 60 dias para superação das condições remanescentes. O aluguel mensal é de aproximadamente R$ 1.035.000, com contrato atípico de 10 anos.
Já a aquisição do laboratório Fleury em Campinas foi concluída integralmente em 2 de abril, com o pagamento do saldo de R$ 21,6 milhões. O imóvel BTS tem contrato atípico de 15 anos (vigência iniciada em julho de 2025), aluguel mensal de R$ 255 mil e um período de carência de aproximadamente 10 meses, com o primeiro aluguel efetivo previsto para maio de 2026. Até lá, o fundo recebe uma RMG paga pelos vendedores.
Essas duas aquisições seguem o perfil clássico do ALZR11, com contratos atípicos, inquilinos de peso, prazos longos. O que reforça a percepção de que o Oscar Freire Office é, de fato, uma exceção na estratégia.
Aquisição tática da Natura e a visão de longo prazo
Uma movimentação que passou mais despercebida, mas que revela bastante sobre a cabeça da gestão, foi a compra de aproximadamente R$ 30,8 milhões em cotas dos fundos PQAG11 e HGBL11 em fevereiro. Ambos dão exposição ao imóvel built-to-suit que abriga a sede administrativa e o centro de distribuição last mile da Natura, em São Paulo.
Na entrevista à InfoMoney, Fábio Carvalho explicou que gostaria de comprar o ativo inteiro, mas como não era possível, aproveitou um bloco de cotas que ficou disponível por questões de liquidez de outro investidor. A exposição é de cerca de 5% do imóvel. O contrato é atípico, com prazo longo, e a Natura é inquilina de primeira linha. "Vamos carregar isso pro resto da vida, talvez um dia a gente venda no futuro essas cotas num outro preço", disse o gestor.
Rendimentos, reserva e o colchão que vai ficando mais fino
O dividendo referente a fevereiro de 2026 foi de R$ 0,0836 por cota (ALZR11), pago em 25 de março. Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 1,0073 por cota, resultando em um dividend yield de 9,55% ao ano na cotação atual de R$ 10,55.
O guidance da gestora para o primeiro semestre de 2026 segue entre R$ 0,080 e R$ 0,082 por cota por mês em resultados recorrentes, sem considerar ganhos com vendas de ativos.
O resultado caixa de fevereiro foi de R$ 0,072 por cota, abaixo do valor distribuído de R$ 0,084. A diferença de R$ 0,012 saiu da reserva de lucros, que caiu para R$ 0,039 por cota. Fevereiro foi um mês sem reajustes de aluguel e com a inadimplência dos Centros de Diagnóstico CDB (Ana Rosa e Morumbi), que representam 3,3% da receita total.
Sobre a inadimplência dos CDBs, o gestor foi tranquilizador na entrevista, classificando a situação como "temporária" e ligada à transição de controle da empresa. Destacou que a exposição de capital é relativamente pequena (a compra foi parcelada e ainda há parcelas futuras) e que os imóveis, bem localizados em São Paulo, têm opcionalidades de uso que incluem até incorporação residencial. Dito isso, a reserva de lucros funcionando como amortecedor em meses mais fracos é algo para acompanhar. Se esses meses se repetirem, o colchão vai ficando mais fino.
A 8ª emissão e o caixa robusto
A 8ª emissão captou R$ 191 milhões no primeiro procedimento de alocação, de um total pretendido de R$ 528 milhões (50 milhões de novas cotas a R$ 10,56 cada). É 36% da meta. A oferta segue aberta, com o preço de emissão acima do secundário (R$ 10,56 contra R$ 10,55 no mercado), o que naturalmente limita a atratividade para quem pode comprar mais barato no pregão.
Mesmo assim, o caixa do fundo segue robusto. São R$ 264,6 milhões em caixa e valores mobiliários ao final de fevereiro (19% do patrimônio líquido), cobrindo aproximadamente 4 anos das obrigações futuras com amortizações de CRIs e compras parceladas. Com os recursos da emissão, esse número cresce ainda mais.
A alavancagem, que hoje está em 30,79% (obrigações sobre patrimônio líquido), tende a se diluir com a conclusão da emissão. O gestor foi enfático na entrevista: "Estamos fazendo aquisições agora sem alavancagem. A emissão é equity, capital novo. O consolidado pós-emissão vai ter um nível de alavancagem inferior."
O que fica para o investidor acompanhar
O ALZR11 está em um momento de expansão. Em poucas semanas, adicionou Shopee, Fleury, Natura (via cotas) e Oscar Freire Office ao portfólio, caminhando para 30 imóveis. O prazo médio dos contratos atípicos gira em torno de 9 anos, a vacância segue em 0% e a base de cotistas cresceu 3,1% só em fevereiro, chegando a 188.609 investidores.
Mas três questões merecem acompanhamento próximo. Primeiro, a transparência nos earn-outs: se o cap rate real das aquisições fica consistentemente abaixo do anunciado, o mercado vai precificar isso em algum momento. Segundo, a situação da Atento em Del Castilho, com vencimento de contrato previsto para meados de 2026 (embora o relatório gerencial mostre um prazo atípico de 7,8 anos, sugerindo possível renovação ainda não comunicada formalmente). E terceiro, a evolução da reserva de lucros em meses sem reajustes de aluguel.
O fundo construiu uma trajetória sólida em oito anos, com retorno total de 94,2% desde o IPO e rendimentos crescendo acima da inflação (CAGR de 9,2% contra IPCA de 5,6%). A aquisição do Oscar Freire Office, porém, marca um ponto de inflexão sutil na estratégia. Não necessariamente negativo, mas diferente. E quando um fundo começa a fazer coisas diferentes do que sempre fez, o investidor faz bem em prestar atenção no porquê.
Deixe seu comentário