O VISC11 começou 2026 com duas movimentações que chamaram atenção do mercado: a conclusão da compra do Midway Mall e a assinatura de um memorando de entendimentos para adquirir 10% do BH Shopping. Essas aquisições fazem sentido no momento atual? E, principalmente, de onde vai sair o dinheiro para pagar isso?
O que está sendo comprado
A operação mais relevante é a do BH Shopping, um dos ativos mais cobiçados do setor. Inaugurado em 1979 e administrado pela Multiplan, o empreendimento tem 47.547 m² de área bruta locável e respondeu por cerca de 11,4% da receita total de aluguéis da companhia em 2024, ocupando a terceira posição no portfólio. Para quem conhece Belo Horizonte, é o shopping dominante da cidade, localizado em bairro nobre e com um mix de lojas difícil de replicar.
O valor total da transação foi fixado em R$ 285 milhões, com uma estrutura de pagamento que alivia o caixa no curto prazo: R$ 138,75 milhões à vista, seguidos de duas parcelas de R$ 69,37 milhões com vencimentos em 12 e 18 meses, corrigidas pelo IPCA. Há ainda R$ 7,5 milhões condicionados à inauguração de uma futura expansão do shopping.
A gestora projeta um yield médio de 11,4% nos três primeiros anos, justamente por conta do parcelamento. Esse número reflete a engenharia financeira do seller financing, não o retorno permanente do ativo. Analistas que cruzaram os dados públicos da Multiplan estimam um cap rate real entre 7,0% e 7,5%, o que é considerado adequado para um ativo dessa qualidade.
Midway Mall: posicionamento estratégico
A outra aquisição, do Midway Mall em Natal, é bem menor em escala, mas tem uma lógica interessante. O fundo adquiriu apenas 0,95% do ativo via SPE, com aporte de R$ 4 milhões, além de um CRI de R$ 98,2 milhões destinado a financiar a compra da totalidade do imóvel pelos demais parceiros estratégicos.
Inaugurado em 2005 e pertencente ao Grupo Guararapes, o Midway Mall é um dos maiores shoppings do Rio Grande do Norte, com aproximadamente 300 lojas e taxa de ocupação de 99,1%, bem acima da média do portfólio do VISC11 (95,3%). A gestora estima um incremento de R$ 0,03 por cota no resultado médio mensal para os próximos 12 meses.
Essa participação pequena funciona como um "pé no ativo", permitindo ao fundo exercer direitos de preferência em futuras negociações. É uma estratégia que a gestão já utilizou antes: entrar minoritário para depois ampliar a posição.
De onde vem o dinheiro?
O caixa do VISC11 encerrou dezembro em R$ 97,1 milhões, dos quais R$ 89,8 milhões em títulos públicos e fundos DI com liquidez imediata. Parece razoável até você olhar as obrigações.
O fundo tem R$ 691,6 milhões em compromissos a prazo, com cronograma de pagamentos que inclui R$ 111 milhões em 2026 e R$ 107 milhões em 2027. Somando a parcela à vista do BH Shopping (R$ 138,75 milhões), o caixa atual simplesmente não cobre as necessidades de curto prazo.
A própria gestora reconheceu isso no relatório gerencial: "está sendo estruturada uma operação que possibilitará a recomposição de caixa referente aos desembolsos efetuados à vista pelo Fundo convertendo-os em obrigações a prazo". Em outras palavras, mais dívida.
A alavancagem atual já está próxima de 15%, considerando obrigações por aquisição de imóveis e securitização de recebíveis sobre o patrimônio líquido. Não é um nível alarmante para o setor, mas a tendência de alta merece atenção.
O que dizem os números operacionais
Enquanto a estrutura de capital gera preocupação, os indicadores operacionais contam uma história mais animadora. Em novembro, o NOI caixa cresceu 4,8% na comparação anual, as vendas por metro quadrado avançaram 5,6%, e a taxa de ocupação atingiu 95,3%, o maior patamar dos últimos cinco anos.
O aluguel das mesmas lojas (SSR) subiu 5,7%, enquanto as vendas nas mesmas lojas (SSS) cresceram 3,2%. Inadimplência líquida ficou em 1,5% e descontos em 1,9%, ambos controlados.
O único indicador que destoa é o fluxo de veículos, que caiu 2,2% no mês. Mas isso é um fenômeno setorial, não específico do VISC11. Shoppings em todo o Brasil estão vendo menos carros nos estacionamentos, seja pelo custo elevado (R$ 20 a R$ 25 em muitos empreendimentos), seja pela mudança de hábito pós-pandemia. A resposta de alguns shoppings tem sido converter áreas de estacionamento em novas lojas, o que inclusive está acontecendo no BH Shopping com sua expansão.
Nova faixa de distribuição
A gestão atualizou a estimativa de rendimentos para R$ 0,84 a R$ 0,90 por cota até dezembro de 2026, ante os R$ 0,81 distribuídos atualmente. Em dezembro, o fundo gerou R$ 0,89 por cota e mantém uma reserva acumulada de R$ 1,15 por cota (considerando o resultado do Shopping Paralela FII).
O que ficar de olho
A conclusão da aquisição do BH Shopping ainda depende de condições precedentes e formalização dos documentos definitivos. A gestora prometeu informar a estrutura de capital utilizada e os termos finais em novo comunicado.
O investidor deve acompanhar especialmente como o fundo vai equacionar o caixa para honrar os compromissos de 2026 e 2027 sem comprometer demais a alavancagem. A qualidade dos ativos adquiridos é inegável, mas a execução financeira nos próximos meses será determinante para saber se o movimento foi acertado.
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