O Bresco Logística FII (BRCO11) publicou fato relevante em 19 de fevereiro de 2026 comunicando a expansão do contrato de locação com a FedEx no Flex Viracopos. A operadora logística dobrou sua área no imóvel, passando de 1.560 m² para 3.120 m², e com isso a vacância física do Bresco Viracopos caiu para apenas 0,4%. Ao mesmo tempo, o relatório gerencial de janeiro trouxe uma receita total de R$ 30,3 milhões, quase o dobro dos R$ 17,0 milhões registrados em dezembro. Os números merecem contexto, mas contam uma história interessante sobre o momento do fundo.
O que a FedEx fez
A FedEx Brasil Logística e Transporte celebrou o segundo aditivo do contrato de locação no Flex Viracopos, expandindo sua operação em 1.560 m² adicionais. Com isso, a empresa agora ocupa 3.120 m² no complexo. O aluguel mensal adicional representará aproximadamente R$ 0,003 por cota do fundo.
Em termos absolutos, é um valor modesto. Mas o significado operacional é relevante: o Flex Viracopos, que tinha 4,6% de vacância, agora está praticamente cheio. Combinada com a locação para o Nubank em dezembro de 2025 (9.150 m², equivalente a 27% do imóvel), a gestora conseguiu preencher o espaço disponível em poucos meses após a aquisição.
Isso é especialmente significativo porque o Bresco Viracopos foi justamente o ativo adquirido com recursos da 6ª emissão de cotas, que captou R$ 248 milhões. Quem acompanhou a discussão nos fóruns sobre o conflito de interesse na compra de ativos da própria Bresco pode observar que, pelo menos do ponto de vista comercial, os imóveis estão performando.
A receita de janeiro: R$ 30,3 milhões com um asterisco
O número que mais chama atenção no relatório de janeiro é a receita total de R$ 30,3 milhões, contra R$ 17,0 milhões em dezembro. A receita imobiliária saltou de R$ 16,5 milhões para R$ 29,7 milhões. Antes de comemorar, porém, vale entender o que aconteceu.
O relatório explica que houve o recebimento de Juros sobre Capital Próprio (JCP) no montante de R$ 9,9 milhões, referentes à dissolução da SPE de Bresco Viracopos em 2 de janeiro de 2026. Após essa dissolução, o fundo passou a receber diretamente R$ 3,1 milhões das locações da propriedade.
Em termos práticos: parte dessa receita é um evento pontual ligado à reestruturação societária, não uma receita recorrente. A receita "normalizada" do Viracopos, sem o JCP, seria os R$ 3,1 milhões mensais das locações diretas. Ainda assim, é um incremento importante na geração de caixa do fundo.
Lucro caixa robusto e reserva crescendo
O lucro caixa de janeiro ficou em R$ 26,5 milhões, com o fundo distribuindo apenas 59,1% desse valor (R$ 0,87 por cota). A diferença foi para a reserva, que subiu de R$ 1,33 por cota em dezembro para R$ 1,93 por cota em janeiro. São R$ 34,8 milhões acumulados de lucro caixa não distribuído.
Essa reserva equivale a mais de dois meses de distribuição no patamar atual. É um colchão confortável, especialmente considerando que o fundo ainda carrega vacância em dois imóveis e tem despesas financeiras crescentes.
Por falar em despesas, vale notar que as despesas financeiras saltaram de R$ 117 mil em dezembro para R$ 1,27 milhão em janeiro. Esse aumento reflete os juros do financiamento para aquisição do Bresco Viracopos e Bresco Simões Filho, uma dívida de R$ 247,2 milhões a IPCA + 8,1% ao ano. É uma dívida cara, e seria interessante que a gestora aproveitasse o momento favorável da cota para eventualmente liquidá-la via nova emissão.
A vacância que ainda preocupa
Apesar das boas notícias no Viracopos, o fundo mantém 7% de vacância física concentrada em dois pontos: Bresco Canoas (17.724 m² vagos, 53% do imóvel) e Bresco Embu (7.629 m² de galpão mais 14.084 m² de pátio, 100% vago).
No caso de Canoas, o relatório de janeiro traz uma mudança sutil em relação a dezembro. As conversas iniciais agora cobrem 16.620 m² de ABL (0,94x a área vaga), contra 26.369 m² (1,49x a área vaga) reportados no mês anterior. A redução no pipeline de interessados merece atenção, embora possa simplesmente refletir que algumas negociações avançaram e outras não se concretizaram.
Já no Bresco Embu, a gestora reporta conversas avançadas para locação total do imóvel, agora com demanda de 2,0x a área vaga (contra 1,0x em dezembro). Isso sugere que há mais de um interessado disputando o espaço, o que é positivo para a negociação de preço.
Uma preocupação que aparece nas análises é o vencimento de contratos em 2026. Cerca de 20% da receita do fundo tem contratos expirando neste ano. O caso mais sensível é o Bresco Bahia, locado para o Mercado Livre com prazo remanescente de apenas 0,2 ano. É o imóvel que responde por 11% da receita de locação do fundo. A renovação (ou não) desse contrato pode ter impacto significativo nos resultados.
O Hotel Ramada e uma renovação silenciosa
Um detalhe que passou despercebido para muitos foi o Hotel Ramada Viracopos, que em dezembro tinha prazo remanescente de 0,8 ano, e aparece no relatório de janeiro com 5,8 anos. A nota de rodapé explica que o contrato foi renovado automaticamente por mais 60 meses. É uma boa notícia discreta, que elimina um vencimento que estava no radar de curto prazo.
O retrato do fundo em fevereiro de 2026
O BRCO11 negocia a R$ 119,67 no fechamento de 25 de fevereiro de 2026, com P/VP de 1,02. O dividend yield dos últimos 12 meses está em 8,87%, com distribuições mantidas em R$ 0,87 por cota. O volume médio diário de negociação nos últimos 30 dias é de R$ 4,54 milhões, e o fundo conta com 127.225 cotistas.
O patrimônio líquido é de R$ 2,10 bilhões, com um portfólio de 14 propriedades totalizando 591 mil m² de ABL. A receita anual estabilizada subiu de R$ 211 milhões (dezembro) para R$ 213 milhões (janeiro), refletindo as novas locações.
A rentabilidade acumulada em 2025 foi de 27,8%, contra 21,1% do IFIX. Desde o IPO em dezembro de 2019, o retorno total chega a 91,2%, mais que o triplo dos 29,5% do índice de referência.
O que ficar de olho
O investidor do BRCO11 tem três frentes para acompanhar nos próximos meses. A primeira é a ocupação dos espaços vagos em Canoas e Embu, que representam um custo mensal e uma oportunidade de receita adicional. A segunda é a renovação do contrato do Mercado Livre no Bresco Bahia, que pode definir boa parte da trajetória de receita do fundo em 2027. E a terceira é como a gestora vai lidar com a alavancagem de R$ 247 milhões a IPCA + 8,1%, especialmente se a cota continuar negociando com ágio sobre o valor patrimonial, o que abriria espaço para uma emissão destinada a reduzir essa dívida. São questões que vão separar um bom semestre de um semestre excepcional para quem carrega o fundo na carteira.
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