O FATN11 acaba de anunciar uma aquisição ambiciosa. No dia 12 de fevereiro de 2026, o BRC Renda Corporativa firmou promessa de compra de um edifício comercial inteiro na Avenida Angélica, 745, em São Paulo, com 4.135 m² de área bruta locável distribuídos em 14 pavimentos-tipo e térreo. A localização faz sentido? O preço foi justo? E o que acontece com os dividendos durante a obra?
Um prédio inteiro na Av. Angélica: o que está em jogo
Diferente das aquisições anteriores do fundo, que envolviam conjuntos de escritórios espalhados por diversos edifícios, desta vez o FATN11 comprou um edifício comercial completo. São 14 andares-tipo com aproximadamente 295 m² cada, o que configura lajes relativamente compactas, bem alinhadas ao perfil "middle market" que o fundo persegue desde sua origem.
O plano é submeter o prédio a um retrofit completo (modernização de infraestrutura, fachada, áreas comuns) seguido do fit-out das unidades no conceito plug and play, aquele modelo em que o inquilino chega, liga o computador e começa a trabalhar. Segundo o fato relevante publicado em 20 de fevereiro de 2026, as obras e a empresa de engenharia já foram contratadas, e as intervenções serão iniciadas de imediato. O prazo estimado para obras e ocupação é de 8 meses, o que colocaria a conclusão por volta de outubro de 2026.
A expectativa de receita após o retrofit e a ocupação integral é de aproximadamente R$ 662 mil por mês. Para um fundo que encerrou dezembro de 2025 com receita de locação de R$ 5.156.529, estamos falando de um acréscimo potencial de quase 13% na receita recorrente.
Como o fundo vai pagar por isso
O fato relevante detalha três componentes:
Parcela em dinheiro: R$ 22.537.351,93, dos quais cerca de 20,6% (aproximadamente R$ 4,6 milhões) já foram pagos como sinal. O saldo será quitado em 30 de abril de 2026, corrigido por 100% do CDI.
Parcela em cotas: R$ 8.537.000, a serem pagos parceladamente em cotas da 6ª emissão do FATN11 a partir de março de 2026.
Parcela em direitos de construção: o vendedor receberá a cessão dos direitos de construção sobre o potencial residual do terreno. Esse é o ponto mais inusitado da operação. Na prática, o terreno do edifício aparentemente comporta construção adicional, e o fundo está cedendo esse direito ao vendedor como parte do pagamento.
O fato relevante não informa o valor total da aquisição. Um investidor nos fóruns fez uma conta interessante: considerando que a rentabilidade líquida estimada é compatível com os demais ativos do fundo (historicamente em torno de 10% ao ano), o investimento total, incluindo obras de retrofit e equipamento, ficaria na casa de R$ 79 milhões. Descontando as parcelas em dinheiro e cotas (R$ 31 milhões), o CAPEX estimado em obras e equipamentos seria de aproximadamente R$ 48 milhões. São contas de guardanapo, mas ajudam a dimensionar o tamanho da operação.
A polêmica da localização
A Avenida Angélica fica na região de Higienópolis/Santa Cecília, próxima ao Shopping Pátio Higienópolis e a poucos minutos da Avenida Paulista e do metrô. É uma localização consolidada, mas que não tem a mesma vocação corporativa de regiões como Vila Olímpia, Faria Lima ou Berrini, onde se concentra a maior parte do portfólio atual do FATN11.
Um investidor foi direto ao ponto: "Avenida Angélica ser ruim é loucura. Não é Faria Lima, mas é boa localização, próximo do metrô e da Av. Paulista." Outro ponderou que o bairro "para residencial e shopping é ótimo, mas para corporativo não é tão atrativo".
Um investidor notou que o perfil das lajes muda o público-alvo: "Não me parece que é corporativo na acepção da palavra. São lajes pequenas de 300 m². Salas comerciais, escritórios de advocacia, consultórios médicos ou dentistas me parece mais o alvo desse prédio. E para esses negócios a região não é ruim."
Esse ponto é fundamental. A Avenida Angélica tem forte presença de clínicas, consultórios e escritórios de profissionais liberais. Para esse perfil de inquilino, a proximidade com o metrô, o Pátio Higienópolis e a região residencial de alto padrão de Higienópolis são vantagens reais. O fundo não está tentando competir com as torres AAA da Faria Lima. Está mirando um nicho diferente, com demanda própria.
Paralelo com o Brasílio Machado
Quem acompanha o FATN11 há mais tempo vai reconhecer o padrão. A aquisição do Edifício Brasílio Machado, na Vila Olímpia, seguiu lógica semelhante: compra de um prédio com necessidade de obras, retrofit, adequação plug and play e locação gradativa. Na época, muitos investidores questionaram a decisão.
Os números de dezembro de 2025 mostram que a aposta funcionou: 86,95% dos escritórios já adquiridos no Brasílio Machado têm contratos vigentes, com mais 9,66% já assinados. A evolução tem sido consistente mês a mês.
Mas há diferenças importantes. O Brasílio Machado fica na Vila Olímpia, região com demanda corporativa comprovada e onde o fundo já tinha ampla experiência. A Angélica é território novo para o FATN11, com um perfil de inquilino potencialmente diferente. O sucesso anterior não garante o próximo, embora demonstre que a gestão tem capacidade de execução nesse tipo de operação.
Impacto nos dividendos e no cotista
A gestão escreveu no fato relevante: "essa aquisição não deve gerar alterações significativas no valor dos dividendos distribuídos mensalmente por cota durante as obras de retrofit." Nos últimos meses, o fundo vem distribuindo R$ 0,80 por cota de forma consistente, sustentado pela receita recorrente de locação.
Para colocar em termos práticos: quem tem 1.000 cotas recebe R$ 800 por mês. A expectativa é que esse valor se mantenha durante os 8 meses de obra. Depois, se a ocupação do novo edifício se concretizar conforme o planejado, a receita adicional de R$ 662 mil por mês representaria um incremento relevante. Mas como haverá emissão de novas cotas para pagar parte da aquisição, o ganho por cota dependerá da proporção entre a nova receita e a diluição.
Considerando os dados atuais, o fundo tem 5.829.442 cotas emitidas, patrimônio líquido de R$ 563 milhões e dividend yield de 11,05% nos últimos 12 meses. O P/VP está em 0,90, ou seja, a cota negocia com desconto de 10% sobre o valor patrimonial de R$ 96,59.
O que observar nos próximos meses
O FATN11 está em modo de expansão. Em menos de um mês, anunciou duas aquisições relevantes: os R$ 45,7 milhões em 11 escritórios no final de janeiro e agora o edifício da Angélica. O fundo está crescendo, e isso traz oportunidades e riscos.
Os pontos para acompanhar: o cronograma das obras na Angélica (se os 8 meses serão cumpridos), a velocidade de locação das unidades após o retrofit, o detalhamento do valor total da operação nos próximos relatórios gerenciais, o impacto da emissão de novas cotas sobre o rendimento por cota e a gestão do caixa, considerando que R$ 22,5 milhões precisam ser pagos até 30 de abril.
O fundo está apostando que consegue replicar em Higienópolis o que fez na Vila Olímpia. Se acertar, os cotistas terão um portfólio mais diversificado geograficamente e com receita recorrente significativamente maior. Se o retrofit atrasar ou a locação demorar mais que o esperado, o peso da operação sobre o caixa do fundo pode se fazer sentir. Como sempre em fundos imobiliários, a execução é o que separa uma boa tese de um bom resultado.
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