O TRXF11 não deu trégua aos investidores nesta semana. Entre os dias 11 e 12 de dezembro de 2025, o fundo da TRX Gestora anunciou quatro novas operações que somam R$ 783,7 milhões em aquisições, incluindo imóveis de supermercados premium, um shopping no Nordeste, consultórios médicos do Albert Einstein e a conclusão de compras já anunciadas. Para quem acompanha o fundo, a velocidade das movimentações continua impressionando, mas a comunidade de investidores e analistas está cada vez mais dividida sobre a estratégia.
O que foi comprado desta vez
A lista de aquisições da semana inclui perfis bem distintos de imóveis. No dia 11 de dezembro, o fundo concluiu três operações de uma só vez. A primeira foi a compra de 17% do Shopping São Luís, no Maranhão, por R$ 85,4 milhões. O empreendimento tem 234 lojas, taxa de ocupação de 93,94% e é administrado pela AD Shopping.
No mesmo dia, o TRXF11 finalizou a aquisição de cinco imóveis do VIUR11, fundo da Vinci, por R$ 269,2 milhões. O pacote inclui duas faculdades da Ânima em Porto Alegre e Canoas, uma unidade da Cogna em Campinas, o Grande Center em São Luís e um imóvel locado para Dasa e Americanas no Rio de Janeiro. O cap rate médio ficou em 8,9% ao ano.
Ainda no dia 11, o fundo celebrou a promessa de compra de 70% de 15 andares do Global Medical Center, na Marginal Pinheiros em São Paulo, por R$ 226,3 milhões. O imóvel será locado para o Hospital Israelita Albert Einstein através de contrato atípico de 10 anos, com cap rate de 8,3%.
No dia 12 de dezembro, veio mais uma aquisição: quatro imóveis de supermercados premium locados para St. Marche e Oba Hortifruti em São Paulo, por R$ 202,9 milhões. São três lojas do St. Marche nos bairros Rebouças, Vila Mascote e Campo Belo, além de uma unidade do Oba na Vila Mariana. Os contratos são atípicos com prazo médio de 12 anos e cap rate de 8,5%.
A conclusão das agências da Caixa
Também no dia 11, o fundo concluiu a aquisição das 14 agências bancárias da Caixa Econômica Federal, operação que já havia sido anunciada em novembro. O valor total foi de R$ 140 milhões, com cap rate de 10,16%. A maior parte do pagamento, R$ 139,9 milhões, foi feita através de cotas da 12ª emissão.
Como o fundo fica após as aquisições
Com todas essas movimentações, o TRXF11 passa a ter 121 imóveis em 17 estados e 61 cidades. O valor investido em imóveis salta para R$ 7,07 bilhões e o patrimônio líquido para R$ 5,13 bilhões. A área bruta locável cresce para 1,29 milhão de metros quadrados.
A diversificação de inquilinos se amplia consideravelmente. O Assaí, que já foi responsável por 28% da receita, agora representa 15,81%. O Grupo Mateus vem logo atrás com 15,24%. Os multilocatários, incluindo os shoppings, respondem por 16,98% da receita. O St. Marche entra com 2,40% e o Albert Einstein sobe para 6,82%.
O prazo médio dos contratos recua para 12,45 anos, reflexo da entrada de imóveis com prazos mais curtos. A proporção de contratos atípicos cai ligeiramente para 71,05% da receita.
O que os analistas estão dizendo
A reação dos analistas às aquisições tem sido mista, com elogios pontuais e críticas contundentes. Alguns colocaram o fundo em manutenção para acompanhar com mais calma, argumentando que muita coisa está acontecendo e o fundo está acelerando demais. A ideia não é necessariamente vender, mas sim monitorar de perto as próximas compras, vendas e movimentos de rendimentos.
Sobre a compra dos imóveis do VIUR11, a avaliação foi de que os ativos até cabem no portfólio do TRXF11, especialmente considerando os contratos atípicos dos três imóveis educacionais. No entanto, alguns analistas enxergam a operação como um movimento de crescer a qualquer preço, aproveitando que as cotas do fundo valem mais que dinheiro no momento.
A entrada em shoppings continua sendo o ponto mais criticado. Analistas argumentam que shopping é um negócio muito específico e que a gestora não tem expertise para lidar com esse tipo de ativo. O consenso entre os críticos é que administrar shoppings é difícil até para gestoras especializadas no segmento.
De modo geral, o sentimento é de que metade das compras são muito boas, enquanto a outra metade não agrada.
Por outro lado, algumas aquisições receberam elogios. O Global Medical Center foi bem avaliado por ser um prédio de alto padrão, bem localizado em um complexo interessante em São Paulo. Alguns analistas destacam que, diferentemente de hospitais, onde há o risco de juízes negarem despejos, consultórios médicos voltados para profissionais de alta renda não enfrentam esse tipo de problema jurídico.
Os imóveis do St. Marche e Oba também foram vistos com bons olhos. Analistas observam que são operações de varejo no formato big box, exatamente o tipo de ativo que a gestora sabe operar bem.
A preocupação com os rendimentos futuros
Um ponto que tem chamado atenção é a sustentabilidade dos dividendos. A gestora mantém a estimativa de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025. No entanto, há questionamentos se esse patamar é sustentável no longo prazo.
A preocupação é que seria ingenuidade acreditar que um FII de tijolo deste porte conseguiria pagar praticamente 1% ao mês de forma recorrente. A expectativa é que, em breve, o fundo precise vender imóveis para equilibrar as contas ou que os rendimentos acabem caindo.
Há também quem enxergue o fundo como refém do próprio sucesso em elevar a renda. Desde 2018, a distribuição saiu de R$ 0,67 para os atuais R$ 0,93 por cota, o que cria pressão constante para comprar e girar ativos em ritmo mais acelerado.
O que ficar de olho
O TRXF11 negocia a R$ 99,39, com dividend yield de 13,39% nos últimos 12 meses e P/VP de 0,99. A cotação tem recuado nas últimas semanas, possivelmente reflexo da pressão vendedora de quem recebeu cotas na 12ª emissão e das incertezas sobre a estratégia de aquisições.
Para quem é cotista, é preciso acompanhar como a gestora vai equilibrar o ritmo de compras com a necessidade de manter os rendimentos. A estrutura de algumas operações, como a compra via fundos (HIRE11, MCDU11), também merece atenção quanto à possível sobreposição de taxas, embora a gestora tenha sinalizado que não haverá cobrança duplicada.
O fundo cresceu muito rápido e agora precisa mostrar que consegue extrair valor de um portfólio cada vez mais diversificado e complexo.
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