O TRXF11 vive um momento que mistura números sólidos com desconforto na cotação. Negociando a R$ 91,90 em 14 de março de 2026, o fundo acumula queda de 3,19% no ano enquanto o IFIX sobe 3,62%. O dividend yield dos últimos 12 meses está em 13,86%, a vacância é de 0,42% e a base de cotistas não para de crescer, já são 252.336 investidores. Mas a cota insiste em cair. Para explicar o que está acontecendo, os três membros do comitê de investimentos da TRX, Gabriel, José Alves (Zinho) e Luís Amaral (Lui), participaram de uma live de quase duas horas no canal do Professor Baroni, no YouTube, respondendo sem restrições às principais dúvidas da comunidade.
O que a gestão disse sobre o GPA
Era a pergunta que todo mundo queria ver respondida. Com a recuperação extrajudicial do Grupo Pão de Açúcar anunciada em 10 de março, envolvendo cerca de R$ 4,5 bilhões em dívidas financeiras, o nervosismo entre cotistas era palpável nos fóruns. Comentários como "quando vai respingar neste FII?" e "diz que não afeta, mas indiretamente sempre afeta" davam o tom.
A TRX publicou comunicado ao mercado no mesmo dia reforçando que não há qualquer atraso no pagamento dos aluguéis e que a recuperação extrajudicial não abrange obrigações operacionais como aluguéis, salários e fornecedores. Na live, Lui Amaral foi além. Explicou que o GPA procurou a gestora proativamente para tranquilizá-los, e que o objetivo primário da reestruturação é garantir o bom funcionamento operacional das lojas. "Não estamos falando de uma empresa altamente deficitária, queimadora de caixa, que pode repentinamente desaparecer do mapa. Estamos falando de uma empresa que tem uma estrutura de capital desproporcional e que precisa ser regulada", disse.
Um ponto jurídico importante: segundo a gestão, cerca de 60% a 70% dos contratos com o GPA possuem um fiador adicional. Isso significa que, mesmo num cenário extremo de inadimplência, o fundo poderia executar a multa não apenas contra o GPA, mas contra o fiador, que tem capacidade de pagamento. Além disso, o fato do GPA ter entrado em recuperação extrajudicial dispara, em alguns contratos, um gatilho que permite ao TRXF11 (e somente ao TRXF11, não ao GPA) acionar a rescisão antecipada e cobrar a multa remanescente.
A gestão deixou claro que não pretende usar esse gatilho. "O que a gente quer é o GPA saudável, pagando o aluguel", explicou Lui. Mas a existência dessa cláusula é uma proteção relevante que muitos cotistas desconheciam.
Para dimensionar, o GPA representa aproximadamente 8% da receita do fundo. No dia do anúncio da recuperação extrajudicial, a cota do TRXF11 variou apenas 0,1%. Como observou um investidor nos fóruns, "esse fundo é uma rocha".
A qualidade dos imóveis do GPA no portfólio
Zinho, responsável pela originação de negócios, trouxe uma perspectiva que vai além do contrato. As lojas do GPA dentro do TRXF11 estão em localizações premium. Bairros nobres de São Paulo, Goiânia, Ribeirão Preto. São terrenos com potencial de verticalização que atraem incorporadoras constantemente.
Gabriel deu um exemplo concreto. O fundo comprou uma loja Extra em São Paulo por R$ 18 milhões (pagando com cotas). Duas semanas depois, uma incorporadora listada na bolsa ofereceu R$ 28 milhões pelo terreno. O GPA foi consultado e recusou abrir mão do ponto, inclusive quando consultado novamente um mês antes da live. "Esse ponto de venda é importante para mim", foi a resposta do GPA.
Essa anedota ilustra dois pontos. Os imóveis têm valor real de mercado muito superior ao que o aluguel sugere, e o próprio GPA reconhece a importância estratégica desses pontos comerciais.
Por que a cota está caindo (e quando isso pode parar)
Essa foi talvez a pergunta mais repetida nos fóruns e no chat da live. A resposta da gestão é que investidores institucionais que receberam cotas do TRXF11 em troca de imóveis estão vendendo essas cotas no mercado secundário.
Lui Amaral usou uma analogia para explicar. Imagine que você mora num condomínio com uma torre e uma piscina pequena. Um incorporador chega, constrói várias torres novas e transforma o condomínio num clube completo, com piscina coberta, quadra de tênis, academia. Seu apartamento, que valia R$ 1 milhão, agora vale R$ 1,3 milhão ou R$ 1,4 milhão. Só que o incorporador está vendendo os apartamentos novos por R$ 900 mil, R$ 950 mil para monetizar o investimento dele. Enquanto ele vende, você tem a sensação psicológica de que seu apartamento desvalorizou. Mas não desvalorizou. O condomínio melhorou.
Segundo a gestão, os institucionais já venderam mais da metade de suas posições. Com o fundo negociando entre R$ 500 milhões e R$ 600 milhões por mês, a expectativa é que esse movimento se conclua até meados ou final de abril de 2026. "Quando esse fluxo vendedor acabar, abre espaço para uma valorização significativa", afirmou Lui.
O fundo ganha todo dia entre 1.000 e 2.000 cotistas líquidos (descontando quem sai). Quem está comprando são pessoas físicas que enxergam o desconto. Quem está vendendo é um grupo específico de institucionais com uma conta diferente da do cotista de longo prazo.
O TRXF11 está virando um fundo de fundos?
Outra preocupação recorrente na comunidade. O fundo possui cerca de 23,56% do patrimônio em cotas de outros fundos imobiliários, o que gerou questionamentos sobre se o TRXF11 estaria perdendo sua essência de fundo de tijolo.
Gabriel explicou que essa estratégia não é nova. O fundo já fazia alocações em outros FIIs há anos como parte da gestão de caixa. A lógica é simples, cotas de fundos com liquidez podem ser vendidas rapidamente quando surge uma oportunidade de compra de imóvel, enquanto vender um imóvel pode levar de 3 a 12 meses.
Ele deu um exemplo prático. O fundo investiu R$ 50 milhões no SNEL11 (fundo de energia solar) com dividend yield de 14% ao ano. Quando surgiu a oportunidade de comprar o terreno para o galpão da Shopee em Londrina (R$ 18 milhões), venderam R$ 20 milhões do SNEL11 no secundário, sem prejuízo e com o carrego do dividendo. "Esses movimentos são táticos. Sempre existiram e vão continuar existindo", afirmou.
Lui complementou que há também uma dimensão estratégica. Algumas parcerias com gestoras geram oportunidades recorrentes de negócio. O caso do CPUR11, em parceria com a Capitânia, é um exemplo. A TRX entrou com capital quando o fundo precisava, e depois o CPUR comprou imóveis do TRXF11 emitindo CRIs. "Não estamos penalizando o cotista, estamos gerando oportunidade", disse Lui.
A gestão reforçou que a alocação em FIIs não passa de 10% da carteira como proporção estratégica, e que o objetivo principal continua sendo distribuir renda com aluguéis e ganho de capital na compra e venda de imóveis.
Alavancagem e resultado recorrente
Uma das informações mais relevantes da live veio de Gabriel. A alavancagem líquida do fundo, que desconta os ativos com liquidez do saldo devedor das securitizações, está em torno de 7%. É o menor patamar da história do TRXF11, que já chegou a ter alavancagem de 50% quando nasceu.
O índice de liquidez corrente é de 18,18 vezes, ou seja, o fundo tem em ativos líquidos o equivalente a 18 anos de amortizações. A necessidade de caixa para os próximos 12 meses é de apenas R$ 77,2 milhões, representando 1,22% do patrimônio líquido.
Sobre o resultado recorrente, Gabriel revelou que antes da última rodada de emissões, o fundo gerava cerca de R$ 0,70 por cota de resultado recorrente. Hoje, esse número está mais próximo de R$ 0,75 por cota. O aumento se deve ao fato de que as aquisições recentes foram feitas com cap rates mais altos do que a média histórica do fundo: 8,9% para atacadista, 8,5% para varejo em São Paulo, 10,16% para renda urbana e 10% para logístico, todos com a Selic a 15%.
O guidance de distribuição segue entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2026. A diferença entre o recorrente de R$ 0,75 e a distribuição de R$ 0,93 vem de eventos não recorrentes, como parcelas de vendas de imóveis com ganho de capital. Lui fez uma observação pertinente: "Num fundo grande que compra e vende imóveis o tempo inteiro, a venda faz parte do modelo de negócio. Chamar isso de não recorrente é cada vez menos preciso."
Os shoppings e as agências bancárias
A compra de shoppings em Belo Horizonte com cap rate na faixa de 8% gerou críticas. A gestão respondeu que a análise por cap rate é inadequada para ativos que estão passando por uma transição de gestão familiar para gestão profissional. "A gente não está vendo o cap, a gente está vendo qual é o potencial de incremento de receita que uma gestão profissional pode levar para aquele ativo", explicou Lui.
A TRX trouxe a AD Shopping, descrita como a maior administradora do Brasil, para profissionalizar a operação. A expectativa é que a receita desses shoppings aumente significativamente, gerando tanto incremento de renda corrente quanto potencial de ganho de capital futuro. "A gente vai buscar um resultado de IPCA + 15% nesses ativos", projetou Lui.
Sobre as agências da Caixa Econômica Federal, a gestão pediu que os investidores olhassem com mais cuidado. Várias estão dentro de shoppings, compradas a um metro quadrado muito inferior ao praticado pelo shopping. Outras estão em localizações nobres, como a da Rua Fradique Coutinho, na Vila Madalena. "Uma coisa é comprar agência bancária genérica. Outra coisa é comprar uma agência da Caixa, que é um ponto avançado do governo, onde as pessoas vão receber Bolsa Família, seguro desemprego", argumentou Lui.
A relação despesa/receita e a taxa de performance
Baroni fez um pedido público à gestão: que passem a divulgar a relação despesa/receita do fundo, métrica que ele considera mais relevante do que analisar cada linha de custo isoladamente. Gabriel fez a conta ao vivo, nos últimos 12 meses, a relação de despesa operacional sobre receita total foi de 9%.
Sobre a taxa de performance, Gabriel explicou que o TRXF11 historicamente nunca cobrou esse componente. O hurdle é IPCA + 6% ao ano sobre o dividend yield distribuído. Como a inflação chegou a superar 10% em anos anteriores enquanto o fundo distribuía 8% a 9%, a linha d'água ficou muito acima do que era possível entregar. Somente agora, com cap rates mais altos e o fundo mais maduro, existe a possibilidade de a performance começar a ser cobrada.
O que ficar de olho
O TRXF11 negocia hoje a 0,91 vezes o valor patrimonial, com dividend yield anualizado de 12% sobre a cota de mercado. O fundo tem 122 imóveis, mais de 300 inquilinos, vacância de 0,42% e prazo médio de contratos de 12,09 anos. A alavancagem líquida está no menor nível histórico.
Se a gestão estiver correta sobre o ritmo de desinvestimento, abril pode marcar uma inflexão na cotação. Enquanto isso, o fundo segue entregando R$ 0,93 por cota de rendimento mensal, com obras do Hospital Albert Einstein a 94% de conclusão (entrega prevista para julho de 2026) e o galpão da Shopee em Londrina iniciando desenvolvimento.
Para quem acompanha o TRXF11, a live no canal do Baroni é material obrigatório. Quase duas horas de conversa franca, sem perguntas vetadas, com uma gestão que claramente se sente confortável em ser questionada. Isso, por si só, já diz bastante.
Deixe seu comentário