O TRXF11 protagonizou uma das movimentações mais intensas do mercado de FIIs nas últimas semanas. Entre 10 de novembro e 3 de dezembro de 2025, o fundo da TRX Gestora anunciou a aquisição de mais de 30 imóveis, incluindo lojas de atacarejo, agências bancárias, shoppings, um galpão logístico e até uma escola de alto padrão. O valor total comprometido ultrapassa R$ 1,5 bilhão, com o patrimônio líquido projetado saltando para cerca de R$ 4 bilhões. Para quem acompanha o fundo, a velocidade das operações impressiona, e a comunidade de investidores está dividida entre entusiasmo e cautela.
O que foi comprado e quanto custou
A lista de aquisições é extensa. No segmento de varejo, o fundo fechou a compra de um imóvel do Assaí em São Bernardo do Campo por R$ 92,8 milhões, com cap rate de 8% ao ano. Em seguida, veio o pacote de 7 lojas do Atacadão por R$ 297,1 milhões, com cap rate de 8,8%. Quatro imóveis do Grupo Mateus entraram na carteira por R$ 379,3 milhões, rendendo 8,9% ao ano.
No segmento logístico, o fundo adquiriu o galpão Citlog Sul de Minas 3, em Varginha, por R$ 285 milhões. O cap rate de 10,42% chamou atenção, sendo o mais alto entre as aquisições recentes. O imóvel tem 78.542 m² de ABL e locatários como Libbs, Magneti Marelli e Grupo SC.
As agências da Caixa Econômica Federal geraram mais discussão. São 14 imóveis por R$ 140 milhões, com cap rate de 10,16%. O prazo médio dos contratos é de apenas 5 anos, bem abaixo da média do portfólio. Nos fóruns, investidores questionaram a estratégia: "Maioria dos FIIs se livrando do segmento bancário e o TRXF manda 14 pra dentro de uma vez só", comentou um cotista.
Shoppings e escola: diversificação que divide opiniões
A entrada no segmento de shoppings marcou uma nova fase para o fundo. O TRXF11 comprou 50% do ViaShopping Barreiro por R$ 170,2 milhões e 100% do ViaBrasil Pampulha por R$ 87,5 milhões, ambos em Belo Horizonte. Os empreendimentos passarão a ter gestão profissional da AD Shopping, uma das maiores administradoras independentes do país.
A reação da comunidade foi mista. "Aquisição horrorosa. Pagando caro em shopping médio-baixo, em bairro meia-boca", criticou um investidor. Outros ponderaram: "O terreno tem 60.000 m². Terrenos deste tamanho dentro de uma capital como BH, por si só, têm muito valor". A gestora argumenta que há potencial de expansão e que a parceria com a Capitânia Investimentos, que ficou com os outros 50% do Barreiro, traz expertise ao negócio.
A aquisição mais inusitada foi a da Escola Eleva, na Barra da Tijuca, junto com um strip mall locado para McDonald's e Drogarias Pacheco. O valor total foi de R$ 159 milhões, com cap rate de 8%. A escola, do grupo Inspired Education, cobra mensalidades entre R$ 5.141 e R$ 8.270. "Excelente terreno com excelente localização", avaliou um forista carioca.
O que muda no portfólio
Após todas as aquisições, o TRXF11 passará a ter 104 imóveis em 16 estados e 56 cidades. A ABL total salta para 1.079.743 m², um crescimento de 27% em relação ao cenário pré-aquisições. O prazo médio dos contratos recua levemente para 13,51 anos, reflexo da entrada das agências bancárias com prazos mais curtos.
A diversificação de inquilinos se amplia. O Assaí segue como maior locatário, respondendo por 19,49% da receita, seguido pelo Grupo Mateus com 18,79%. Os shoppings multilocatários passam a representar 13,15% da receita. A Caixa Econômica Federal entra com 3,32%.
O fundo também vendeu o Assaí Goiânia por R$ 89 milhões, gerando lucro estimado de R$ 19 milhões, ou R$ 0,58 por cota. A operação reduziu a alavancagem do TRXB11, veículo controlado pelo TRXF11.
O que esperar dos rendimentos
A gestora mantém a estimativa de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025. Para quem tem 1.000 cotas, isso significa receber entre R$ 900 e R$ 930 no mês. O dividend yield dos últimos 12 meses está em 13,29%, considerando a cotação atual de R$ 100,13.
A preocupação de parte dos cotistas é com a diluição. As aquisições foram majoritariamente pagas com cotas da 12ª emissão, o que aumenta a base de cotistas sem entrada imediata de receita. "O valor que foi conseguido com ganho de capital está sendo diluído entre estas novas cotas", alertou um investidor. Outros ponderam que os cap rates mais altos das novas aquisições devem compensar no médio prazo.
O que ficar de olho
O TRXF11 está claramente apostando em escala e diversificação. A estratégia de comprar imóveis com cap rates entre 8% e 10,42% enquanto vende ativos maduros com cap rates de 6,5% a 7,85% faz sentido matemático. A questão é se a execução vai entregar os resultados projetados.
Os próximos relatórios gerenciais serão cruciais para entender como as novas receitas se comportam e qual o impacto real na distribuição por cota. Para quem está no fundo, vale acompanhar de perto a evolução da ocupação dos shoppings e o desempenho das agências bancárias.
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