O TRXF11 (TRX Real Estate) anunciou um movimento estratégico ao celebrar um memorando de entendimentos para uma transação milionária com o Atacadão S.A. A operação, na modalidade sale and leaseback, envolve um valor de aproximadamente R$ 297.159.090,91. A seguir, vamos analisar mais detalhes.
O que diz o comunicado?
Publicado em 06 de novembro de 2025, o comunicado informa a assinatura de um Memorando de Entendimentos (MOU) entre o TRXF11 e o Atacadão. Este é um documento preliminar que estabelece as bases para a aquisição de 7 imóveis atualmente operados pela varejista.
A estrutura da transação é um sale and leaseback. Na prática, o TRXF11 compra os imóveis e, simultaneamente, os aluga de volta para o próprio Atacadão por um prazo de 15 anos. Essa é uma estratégia clássica para empresas levantarem capital e, para o fundo, uma forma de adquirir ativos já operacionais com um fluxo de receita de longo prazo garantido.
A conclusão do negócio, no entanto, depende de condições como a aprovação pelo CADE e a finalização das diligências. A expectativa da gestão é que os contratos definitivos sejam assinados até 19 de dezembro de 2025.
Atacadão: um inquilino de peso
Com base no relatório de outubro de 2025, os principais inquilinos do TRXF11 em termos de receita são Assaí (28,64%), Grupo Mateus (17,51%) e Pão de Açúcar (15,12%).
O segmento "Atacadista" já representa 43,18% da receita do fundo. A adição de um gigante como o Atacadão traz um nome peso e também aprofunda a concentração do portfólio neste setor. Este movimento acontece enquanto o fundo está em meio à sua 12ª Emissão de Cotas, que visa captar até R$ 2 bilhões, indicando que a aquisição faz parte de um pipeline de crescimento já planejado.
Gestão ativa em múltiplas frentes
Esta operação não pode ser vista de forma isolada. Ela se insere em uma estratégia de gestão ativa que o TRXF11 tem demonstrado. Nos últimos 12 meses, o fundo não apenas comprou, mas também vendeu imóveis, como três lojas que geraram um lucro de R$ 1,69 por cota, somando R$ 208 milhões em vendas.
Ao mesmo tempo, o fundo estrutura operações de financiamento complexas. Um exemplo recente é a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) para financiar a obra do Hospital Albert Einstein, uma operação de até R$ 370 milhões com o BTG Pactual. Curiosamente, o BTG Pactual também assessora o fundo nesta nova transação com o Atacadão, sinalizando uma parceria recorrente.
O anúncio da operação com o Atacadão é um desenvolvimento a ser acompanhado de perto, pois representa um passo importante na alocação dos recursos da 12ª emissão de cotas e na reconfiguração da carteira de inquilinos.
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