O Tellus Properties encerrou novembro com ocupação total pelo 26º mês consecutivo, enquanto negocia reajustes expressivos em contratos e avança na aquisição de um novo ativo na Paulista. O desdobramento de cotas, aprovado em assembleia, já foi concluído.
Quem acompanha o TEPP11 sabe que o fundo construiu uma reputação sólida no segmento de lajes corporativas. Mas o momento é especial, além da ocupação plena que se mantém desde outubro de 2023, a gestão da Tellus conseguiu negociar reajustes de aluguel bem acima da inflação em dois edifícios do portfólio, sinalizando que a estratégia de retrofit está entregando resultados concretos.
Os números de novembro
O fundo fechou o mês com cota de mercado a R$ 8,50 (já na base 10 após o desdobramento), enquanto o valor patrimonial por cota está em R$ 9,80. Isso significa um P/VP de 0,87, ou seja, o mercado precifica o fundo com desconto de 13% sobre seu patrimônio líquido de R$ 413,7 milhões.
O dividend yield anualizado ficou em 10,96%, com distribuição de R$ 0,074 por cota referente a outubro. Para quem gosta de comparar com a renda fixa, esse rendimento equivale a 87,98% do CDI líquido, segundo cálculo da própria gestora.
Um dado interessante: o fundo gerou R$ 0,089 por cota em receitas no mês, mas distribuiu apenas R$ 0,074. A diferença foi para reservas, que agora somam R$ 0,031 por cota. É uma postura conservadora que faz sentido dado o cenário de juros elevados e as obrigações futuras do fundo.
Reajustes que mostram a tese funcionando
A notícia mais relevante veio das negociações comerciais. No Edifício Torre Sul, o contrato com a Medsystems foi repactuado com aumento de 26,45% no valor nominal do aluguel. No Passarelli, dois conjuntos locados ao CQSFV tiveram reajuste de 27,40%.
Esses números estão muito acima do IPCA acumulado e ilustram exatamente o que a Tellus se propõe a fazer: comprar edifícios com potencial de melhoria, realizar retrofits e obras de modernização, e depois capturar esse valor agregado através de contratos mais robustos.
O Edifício Passarelli, aliás, acaba de conquistar a certificação LEED O&M Platinum, o nível mais alto disponível para operação e manutenção sustentável. É o segundo ativo do portfólio a atingir esse patamar, o que reforça o posicionamento do fundo em sustentabilidade e pode facilitar a atração de inquilinos corporativos de grande porte.
O desdobramento já aconteceu
A assembleia de 17 de novembro aprovou o desdobramento das cotas na razão de 1:10. Quem tinha 100 cotas passou a ter 1.000. O processo foi concluído em 28 de novembro, e as cotas já negociam na nova base.
Vale reforçar o que analistas têm repetido: o desdobramento não muda absolutamente nada no valor do fundo. É como cortar uma pizza em mais pedaços. Cada fatia fica menor, mas a pizza continua do mesmo tamanho. A medida visa facilitar o acesso de pequenos investidores e aumentar a liquidez das negociações.
O volume médio diário negociado em novembro foi de R$ 1,07 milhão, com giro de 10% das cotas no mês. A base de cotistas soma 27.248 investidores.
Situação dos ativos e o caso do GPA
O portfólio do TEPP11 é composto por cinco edifícios em São Paulo: Torre Sul (Berrini), Passarelli (Pinheiros), Fujitsu (Paulista), FL 1355 (Faria Lima) e GPA (Jardins). Todos estão 100% ocupados.
No Fujitsu, foi concluído o retrofit do lobby térreo, com substituição da pele de vidro, renovação de revestimentos e iluminação, novo mobiliário e paisagismo. A gestão criou ainda um espaço de aproximadamente 100 m² que pode abrigar um café ou operação de coworking, gerando receita adicional.
O caso do Edifício GPA merece atenção. O Grupo Pão de Açúcar comunicou a conclusão dos reparos estruturais previstos em contrato, mas a vistoria técnica contratada pelo fundo identificou pontos pendentes. Esses ajustes foram realizados ainda em novembro, e a gestão deve assinar o Termo de Conclusão na primeira quinzena de dezembro. Segundo o relatório, os pontos identificados não representam riscos estruturais nem comprometem a usabilidade do imóvel.
Projeções e a aquisição do Top Center
A gestão mantém a projeção de distribuições entre R$ 0,072 e R$ 0,078 por cota até fevereiro de 2026. A partir de março, com o recebimento de R$ 59,9 milhões da venda do Edifício Condomínio São Luiz, os rendimentos devem saltar para a faixa de R$ 0,125 a R$ 0,131 por cota.
Esse salto nos dividendos já está no radar dos investidores. Como um analista observou, não adianta querer se posicionar depois que o fato acontecer. Quem quiser capturar esse aumento precisa estar posicionado antes.
Sobre a aquisição do Edifício Top Center, na Paulista, a gestão informou que espera concluir as condições precedentes até 12 de dezembro e protocolar a oferta em seguida. O negócio envolve R$ 167 milhões, sendo R$ 72 milhões pagos em cotas no primeiro momento, R$ 62 milhões em cotas após 18 meses, e R$ 29 milhões em dinheiro após 24 meses.
Alavancagem e gestão de caixa
O fundo possui dois CRIs em seu passivo: um atrelado ao Fujitsu (IPCA + 6% ao ano, vencimento em 2033) e outro ao GPA (IPCA + 8,17% ao ano, vencimento em 2034). A alavancagem atual está em 23,7% do patrimônio líquido.
As projeções de caixa indicam que o fundo consegue honrar seus compromissos até agosto de 2027 sem necessidade de novas emissões ou vendas de ativos. Com a emissão para aquisição do Top Center, a alavancagem deve cair para próximo de 20%, já que o patrimônio líquido crescerá proporcionalmente mais que as obrigações.
O que acompanhar
A vacância zerada e os reajustes expressivos mostram que a operação do TEPP11 está saudável. A projeção de aumento nos dividendos a partir de março traz uma perspectiva concreta de melhora nos rendimentos. E a aquisição do Top Center, se concretizada, ampliará o portfólio com mais um ativo na região da Paulista.
A execução da oferta de cotas vai trazer uma diluição temporária. Além disso, o caixa no médio prazo deve ser acompanhado. Para quem investe pensando em renda, o dividend yield atual de quase 11% ao ano, com perspectiva de elevação, coloca o fundo em posição competitiva entre os FIIs de lajes corporativas listados na B3.
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