O TRXF11, um dos FIIs mais líquidos da nossa bolsa, sacudiu o mercado com dois anúncios de peso. O primeiro: a aquisição de mais um imóvel para o Assaí. E o segundo: os detalhes da complexa engenharia financeira para bancar o desenvolvimento do Hospital Albert Einstein.
Com base nos dados de outubro e novembro de 2025, vamos olhar os números por trás das decisões da gestão, que mexem diretamente com os mais de 204 mil cotistas do FII.
TRXF11 bate o martelo em nova aquisição milionária
O TRXF11 confirmou em 10 de novembro de 2025 a compra de um imóvel em São Bernardo do Campo (SP), alugado para o Assaí Atacadista. A transação fechou em R$ 92.800.000,00. Não é todo dia que vemos negócios desse porte.
Mas, como eles pagaram? Quase a totalidade (R$ 92.799.731,85) foi quitada via compensação de créditos. Na prática, o vendedor recebeu cotas da 12ª emissão do fundo. Essa estrutura é uma marca da gestão para viabilizar aquisições gigantes, mas ela só funciona porque o fundo tem uma liquidez diária altíssima (R$ 10,47 milhões, segundo o relatório de outubro).
O que esse ativo traz para o book? Um contrato de locação típico, amarrado até março de 2040, e um cap rate estimado de 8,00% para os próximos 12 meses. Detalhe importante: esse número é melhor que os cap rates das vendas recentes (que ficaram entre 6,50% e 7,85%). É a gestão reforçando, na prática, a tese de reciclagem de portfólio com geração de valor.
A dívida para o Hospital Einstein: o que diz o relatório?
Se a nova compra é uma boa notícia, o relatório gerencial de outubro de 2025 tocou num ponto que sempre gera debate: como o fundo vai pagar pelas obras do Hospital Albert Einstein? A gestão abriu o jogo e detalhou a operação de Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) com o BTG Pactual para cobrir os desembolsos.
Olha só os termos dessa dívida:
- Valor Limite: Aproximadamente R$ 370 milhões.
- Custo: CDI + 2,70% ao ano.
- Prazo: Vencimento em fevereiro de 2027, com carência de juros e principal até o final (pagamento bullet).
A condição para pré-pagar essa dívida sem custo é que o fundo deve realizar uma nova securitização (CRI) coordenada pelo... adivinha? O próprio BTG Pactual. É uma estrutura que resolve o caixa imediato, claro, mas que também cria um vínculo com o banco. O BTG ganha na operação de crédito agora e, de quebra, já garante a futura estruturação do CRI. Nada mal para o banco, certo?
Fluxo de caixa: A rara 'Tabela Cometa' do TRXF11
O relatório de aniversário de 6 anos do fundo trouxe um presente: uma projeção de fluxo de caixa até dezembro de 2026. O mercado apelidou a projeção de "Tabela Cometa", justamente por sua aparição raríssima.
E o que essa tabela mostra? Basicamente, ela justifica a necessidade da dívida. Sem novas captações, o caixa final projetado para dezembro de 2026 seria de R$ 187.667.714,04. Esse valor, sozinho, não cobre nem de longe os compromissos bilionários da 12ª emissão e as obras. Então, a dívida com o BTG funciona exatamente como uma ponte, essencial para o fundo não ter que fazer caixa às pressas ou paralisar os projetos de desenvolvimento.
Essa é a dinâmica do TRXF11. É o DNA do fundo. Uma gestão ativa que topa um crescimento acelerado, mesmo que isso signifique um nível de alavancagem relevante. A alavancagem (relação securitizações/imóveis) estava em 24,21% em 31 de outubro. Com a nova aquisição, esse indicador até deu uma leve recuada, para 23,74%.
No fim das contas, o fundo reafirmou o guidance de distribuição entre R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro de 2025. Isso mantém a previsibilidade de curto prazo, enquanto a gestão arruma o balanço para um futuro de portfólio que não para de crescer e já conta com 75 imóveis.
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