O GARE11 fechou dezembro de 2025 em sua configuração mais robusta desde que nasceu como GALG11 lá em 2020. Com a conclusão da 7ª emissão de cotas, que captou R$ 1,27 bilhão, o fundo imobiliário da Guardian Gestora praticamente dobrou de tamanho em poucos meses, chegou a 33 imóveis, 11 inquilinos e uma estrutura de capital que, pela primeira vez, opera com alavancagem líquida negativa. Para os mais de 446 mil cotistas que acompanham o fundo, o relatório gerencial de dezembro trouxe muitas informações.
A maior emissão da história do fundo
A 7ª emissão de cotas, encerrada oficialmente em 30 de dezembro de 2025, movimentou R$ 1.276.971.217,15, o maior volume já captado pelo GARE11 em uma única oferta. Foram 140.399.838 cotas integralizadas a R$ 9,00 cada, elevando o total de cotas emitidas para 289.186.438.
A captação não veio apenas do bolso do investidor pessoa física. Nas etapas de direito de preferência, sobras e montante adicional, entraram aproximadamente R$ 81 milhões. O grosso, cerca de R$ 644 milhões, veio de investidores institucionais, muitos dos quais aceitaram receber cotas do GARE11 como pagamento pela venda de imóveis. Esse detalhe é importante. Boa parte da emissão não representou dinheiro novo entrando no fundo, mas sim a troca de ativos reais por cotas, o que explica por que o patrimônio cresceu sem que a alavancagem acompanhasse.
Para onde foi o dinheiro
A gestora detalhou a alocação dos recursos em três frentes principais. Aproximadamente R$ 676 milhões foram destinados a imóveis, dos quais três já foram anunciados e liquidados, enquanto outros seis permanecem em processo de conclusão, aguardando condições precedentes como análise do CADE e diligências técnicas.
Cerca de R$ 310 milhões ficaram como caixa livre, disponível imediatamente. E outros R$ 290 milhões foram alocados em títulos e valores mobiliários (CRIs estratégicos e uma posição no GAME11, outro fundo da Guardian).
A alocação em CRIs gerou questionamentos nos fóruns de investidores. A gestora justifica que esses papéis cumprem funções específicas: rentabilizar o caixa enquanto não há necessidade de desembolso, contribuir para a desalavancagem (já que parte dos CRIs são dívidas do próprio ecossistema GARE) e criar opcionalidade para futuras aquisições dos imóveis que servem de lastro.
Os três novos imóveis que já entraram no portfólio
Das aquisições concluídas em dezembro, três merecem atenção especial por representarem movimentos estratégicos distintos.
As duas lojas da Desco Atacado no Rio Grande do Sul, adquiridas por R$ 32,3 milhões com cap rate de 10,20%, seguem a linha clássica do fundo: renda urbana, contratos atípicos de 15 anos, inquilino regional consolidado. Somam 12.046 m² de ABL entre Alvorada e Charqueadas.
O Parque Logístico Confins, em Minas Gerais, custou R$ 86,8 milhões e marca dois movimentos inéditos: a estreia do fundo no estado e a entrada em contratos típicos de locação. Com 24.625 m² locados para Mercado Livre, Três Corações e Vale, o ativo entrega yield médio superior a 10% nos primeiros 60 meses, mas com prazos contratuais de 5 a 10 anos, bem mais curtos que o padrão histórico do fundo.
O edifício corporativo da MRV em Belo Horizonte foi a aquisição que mais gerou barulho. Por R$ 126,4 milhões, o fundo comprou um prédio de aproximadamente 13.000 m² (o relatório menciona 20.863 m² de ABL total) integralmente ocupado pela incorporadora, com contrato atípico de 15 anos e cap rate de 10,7%. A operação foi 80% em cotas e 20% em caixa.
A polêmica do escritório e o que a comunidade está dizendo
A compra do imóvel corporativo foi o estopim de uma onda de discussões entre cotistas e analistas. Quem acompanha o GARE11 há mais tempo lembra que o fundo construiu sua reputação sobre dois pilares: galpões logísticos e lojas de renda urbana, ambos com contratos atípicos de longuíssimo prazo. A entrada em escritórios, mesmo que represente apenas 8% da receita, quebrou uma expectativa implícita. Alguns cotistas questionam se a gestora está ampliando demais o escopo de atuação.
Em entrevista recente ao Irmãos Dias Podcast, os gestores da Guardian foram diretos sobre o tema. Pedro Klüppel, sócio da gestora, explicou que a aquisição do escritório da MRV foi "oportunística" e que "não tem no plano nada de office" adicional. Antônio Lopes complementou: "Dois dígitos com contrato atípico de 15 anos, com pagador de primeira linha, numa boa localização de BH. Cara, você não acha dois dígitos em laje hoje nesse nível de qualidade."
A gestora reforça que o core da estratégia permanece no reequilíbrio entre logística e renda urbana, e que os seis imóveis ainda não anunciados (previstos para liquidação até março de 2026) incluem cerca de cinco lojas e um galpão logístico em São Paulo.
A assembleia muito comentada
Em janeiro de 2026, o fundo convocou uma Assembleia Geral Extraordinária com três pautas que geraram repercussão. O aumento do capital autorizado de R$ 10 bilhões para R$ 100 bilhões, inclusão da possibilidade de recompra de cotas e aprovação de operações em potencial conflito de interesses.
O pedido de R$ 100 bilhões em capital autorizado levantou sobrancelhas. Para um fundo com R$ 2,7 bilhões de patrimônio, o número soou desproporcional. A própria gestora reconheceu o exagero no termo de apuração. Consignou que não utilizará o capital autorizado caso o patrimônio atinja R$ 20 bilhões sem nova aprovação dos cotistas.
A assembleia foi aprovada com 40,87% de quórum, e a média de aprovação das pautas ficou em 37%. A recompra de cotas, vale lembrar, é uma ferramenta que vem sendo adotada por diversos FIIs do mercado brasileiro, como HFOF11 e FGAA11, e não representa por si só um problema.
Sobre conflitos de interesses, analistas como Bernardo Sanchez (canal Vai Pelos Fundos) lembram que essa questão existe desde o IPO do fundo, quando os imóveis iniciais já eram de propriedade familiar dos sócios da gestora.
Dividendos, alavancagem e comparação com pares
Em dezembro, o GARE11 distribuiu R$ 0,083 por cota, com pagamento em 7 de janeiro de 2026. Considerando a cotação de R$ 9,06 no fechamento de 31 de dezembro, isso corresponde a um dividend yield anualizado de aproximadamente 11,0%.
O guidance de dividendos para 2026 foi mantido na faixa entre R$ 0,083 e R$ 0,090 por cota. Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu R$ 0,996 por cota, resultando em um DY de 11,62% sobre o preço atual de R$ 8,57 (fechamento de 12 de fevereiro de 2026).
A alavancagem, que já chegou a 27% antes da 7ª emissão, agora está em -13% na visão consolidada. Isso significa que, somando o caixa e os ativos líquidos de todo o ecossistema (GARE11 mais os FIIs controlados), o fundo tem mais disponibilidades do que obrigações financeiras. O colchão de disponibilidades totaliza R$ 1,15 bilhão, suficiente para cobrir integralmente os R$ 842 milhões em obrigações de CRIs que se estendem até 2043.
Na comparação com pares, o GARE11 negocia a um P/VP de 0,92 (com base no valor patrimonial de R$ 9,32 por cota), enquanto fundos como KNRI11 (0,97), HGRU11 (0,98) e BTLG11 (1,00) operam mais próximos do par. O dividend yield do GARE11 supera a média dos FIIs de tijolo híbrido (9,2%), dos FIIs de renda urbana (9,8%) e dos FIIs logísticos (8,4%).
A estrutura que confunde (e por que ela existe)
Um ponto que analistas e youtubers têm destacado é a complexidade da estrutura do GARE11. O fundo não detém todos os seus imóveis diretamente. Parte significativa do portfólio está dentro de FIIs controlados: o Artemis 2022 (lojas GPA e Grupo Mateus), o Annecy 59 (lojas Atacadão/Carrefour), o Artemis 2025 (lojas Desco), o Prime Log (Parque Logístico Confins) e o Guardian Corporate (escritório MRV). O GARE11 possui 100% das cotas de cada um desses veículos.
Essa estrutura existe por razões tributárias, já que evita o pagamento de ITBI na transferência direta de cada imóvel. Mas ela torna a análise mais trabalhosa. As obrigações financeiras do ecossistema, por exemplo, estão distribuídas entre o GARE11, o Artemis 2022 e o Annecy 59. Quem olha apenas o informe mensal do GARE11 vê um passivo aparentemente pequeno, mas precisa abrir os informes dos FIIs controlados para enxergar o quadro completo.
O que ficar de olho
O GARE11 entra em 2026 com uma configuração inédita. Patrimônio quase cinco vezes maior que na origem, portfólio seis vezes mais amplo e base de cotistas 150 vezes maior que os 3.000 iniciais do GALG11. A gestora define a palavra-chave do ano como "manutenção", sinalizando que não há planos de novas emissões no curto prazo.
Os próximos meses trarão a liquidação dos seis imóveis ainda pendentes (que devem elevar o portfólio para 39 ativos e 14 inquilinos), o impacto contábil das receitas de locação dos novos imóveis adquiridos em dezembro e, eventualmente, o reajuste dos aluguéis pelo IPCA ao longo do ano. Em dezembro, as 15 lojas do Atacadão já tiveram reajuste de 5,17%.
Para quem tem dinheiro investido no GARE11, o momento pede atenção ao desdobramento dessas aquisições pendentes e à evolução da pressão vendedora que naturalmente acompanha a conversão de recibos em cotas definitivas. O fundo entrega dividendos competitivos e tem uma estrutura de capital confortável, mas sua complexidade exige do cotista um nível de acompanhamento acima da média dos FIIs de tijolo tradicionais.
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